Bustadoppføringslova - endringer og tilleggsarbeid

Viktige forhold du vite om endringer og tilleggsarbeid etter bustadoppføringslova:

• Hvordan defineres "endring" i bustadoppføringslova?
• Vilkår som må oppfylles for at entreprenør kan utføre endringer
• Det kan avtales at endring og tilleggsarbeid ikke kan utgjøre mer enn 15 % av vederlaget
• Entreprenør kan kreve skriftlig beskjed om endringer
• Justering av vederlag for endringer og tilleggsarbeid
• Ved endringer må entreprenør fremsette et krav om tilleggsbetaling
• Dette må entreprenør huske på ved endring og tilleggsarbeid
• Dette kan Codex Advokat bistå deg med

Hvordan defineres "endring" etter bustadoppføringslova?

En "endring" etter bustadoppføringslova er arbeid som ikke omfattes av kontrakten mellom forbruker og entreprenør.

En endring kan gå ut på å yte noe mer eller mindre enn det som følger av kontrakten.

• Les mer om: NS-kontrakter og proff entreprise
• Les mer om: Forbruker­entreprise
• Les mer om: Bygg og anlegg

Vilkår som må oppfylles for at entreprenør kan utføre endringer

Etter bustadoppføringslova § 9 er det tre vilkår som må være oppfylt for at en entreprenør skal kunne utføre endringer.

For det første må tilleggsarbeidet ha en sammenheng med det avtalte arbeidet. En endring kan dermed ikke være noe nytt og selvstendig som ikke har noe med det opprinnelige arbeidet å gjøre.

For det andre kan tilleggsarbeidet ikke skille seg vesentlig fra kontraktsarbeidet. En endring kan verken i omfang eller karakter skille seg vesentlig fra den opprinnelige kontrakten. Eksempel: en forbruker kan f. eks. ikke kreve at entreprenøren bygger en garasje til i pris som utgjør det dobbelte av det som følger av kontrakt. Det kan imidlertid inngås en ny avtale.

Med "karakter" menes at en forbruker ikke kan kreve at entreprenøren skal utføre arbeidsoppgaver utenfor sitt fagområde.

For det tredje må det foretas en interesseavveining. Forbruker kan ikke kreve endringer eller tilleggsarbeid dersom dette vil føre til ulemper for entreprenør som ikke står i forhold til forbrukerens interesser med å få arbeidet utført.

Det kan avtales at endring og tilleggsarbeid ikke skal utgjøre mer enn 15 %

Det kan avtales mellom partene at forbruker ikke kan kreve endringer som vil endre kontraktsvederlaget med mer enn 15 %.

Hvis dette ikke er avtalt kan forbrukeren som utgangspunkt gi entreprenør tilleggsarbeid som overstiger 15 % av vederlaget.

Entreprenør kan kreve skriftlig beskjed om endringer

Entreprenør kan kreve at forbruker sine bestillinger på endringer gjøres skriftlig. Vi anbefaler at alle meldinger om endringer blir gjort skriftlig.

Justering av vederlaget ved endringer og tilleggsarbeid

Etter bustadoppføringslova § 42 kan entreprenør kreve tilleggsbetaling ved endringer og tilleggsarbeid.

Entreprenør og forbruker kan avtale i forkant at entreprenør har krav på tilleggsbetaling ved endringer og tilleggsarbeider. Inngås det en slik avtale er det viktig at partene er konkrete slik at man unngår misforståelser i ettertid.

Hvis det ikke blir inngått en slik avtale må entreprenør varsle krav på tilleggsbetaling i forbindelse med bestilling av tilleggsarbeid fra forbruker eller hvis entreprenør oppdager at arbeidet forbruker nå krever er et tilleggsarbeid.

Dette er en veldig viktig regel som entreprenørene må være klar over. Krav på tilleggsbetaling må varsles i forbindelse med bestilling fra forbruker. Gjør man ikke det kan entreprenør risikere å tape sitt krav på tilleggsbetaling.

Hvis entreprenør ikke har varslet krav på tilleggsbetaling kan han likevel ha kravet i behold, men dette beror på om forbruker forsto at tilleggsarbeidet ville medføre at entreprenør hadde krav på tilleggsbetaling jfr. § 42 (2) bokstav b.

Ved små endringer kan det være vanskelig å forstå for forbruker at dette vil medføre et krav tillegg. Ved store endringer er dette derimot lettere å forstå.

Det er selvfølgelig også en forutsetning for å ha krav på tilleggsbetaling etter denne bestemmelsen at forbruker forsto at entreprenøren faktiske gjennomførte en endring. Forsto han ikke det er vilkåret for å ha krav på tilleggsbetaling etter § 42 (2) bokstav b ikke innfridd.

Vederlagsjustering

Ved vederlagsjustering som følge av en endring skal justering av vederlag utføres i henhold til prinsippet om regningsarbeid jfr. § 42 (3). Dette innebærer at forbruker må betale den nødvendige kostnadsøkningen samt en tilsvarende endring av entreprenørens påslag.

Huskeliste for entreprenører ved endringer og tilleggsarbeid

• Entreprenør må varsle krav om tilleggsbetaling og fristforlengelse i forbindelse med bestillingen av tilleggsarbeidet. Det må uansett varsles før tilleggsarbeidet iverksettes.
• Vær tydelig ovenfor forbruker at et arbeid er å anse som en endring og det dermed ikke er en del av den opprinnelig avtalen. Forklar at dette vil medføre at entreprenøren vil ha krav på tilleggsbetaling.
• Entreprenør må kreve at endringen blir sendt skriftlig. Dette hjelper entreprenør å få konkretisert arbeidet knyttet til endringen.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

• Juridisk rådgivning innen entrepriserett
• Spørsmål knyttet til endringer og tilleggsarbeid etter bustadoppføringslova
• Bistand i forbindelse med rettsaker

Har du spørsmål knyttet til endringer og tilleggsarbeid etter bustadoppføringslova? Snakk med oss.