Salg av prosjekterte boliger: Utfordringer

Alt du trenger å vite om utfordringer knyttet til salg av prosjekterte boliger:

• Utfordringer knyttet til overtakelse
• Hva hvis det ikke er avtalt en frist
• Hva kan kjøper kreve av sin nye bolig
• Hva menes med at utbygger tar forbehold i prospektet
• Forbeholdene må komme klart frem
• Reklamasjon, mangler og foreldelse
• Oppsummering
• Dette kan Codex Advokat bistå deg med

Utfordringer knyttet til overtakelse

Tidspunktet for overtakelse av bolig beror på hva som står i kontrakten mellom kjøper og selger (utbygger).

I veldig mange kontrakter som gjelder salg av prosjekterte boliger er det ikke angitt en konkret overtakelsedato.

Veldig mange utbyggere velger heller å bruke mer vage formuleringer som "boligen kan forventes ferdig 3. kvartal 2022" eller "byggetiden er planlagt til ca. 15 måneder med estimert oppstart 2. kvartal 2021". Ofte benyttes også overskriften "stipulert overtakelse".

Videre er det også vanlig at utbyggere tar forbehold knyttet til oppstartstidspunkt blant annet med tanke på når IG (igangsettelsestillatelse) blir gitt.

Om det er avtalt en ferdigstillelsesdato beror på hva som står i kontrakt.

Spørsmålet kjøpere av prosjekterte boliger ofte må stille seg er følgende; når har jeg som kjøper krav på at boligen min står ferdig.

Det enkle svaret på dette er at dette beror på hva som er avtalt etter kontrakten. Er det avtalt en frist for overtakelse i kontrakt eller er kontrakten taus vedrørende dette? Kontrakten må i denne forbindelse tolkes.

Overordnet kan man si at kjøpers alminnelige språklige forståelse av hva som står i kontrakten har stor betydning for om kjøper og selger kan anses å ha avtalt en frist for overtakelse. Får kjøper et klart inntrykk, etter å ha lest kontrakten, at det er avtalt en frist for overtakelse så er dette noe som taler klart for at det er avtalt en konkret overtakelsesdato.

Det må derimot også påpekes viktigheten av å lese kontraktsdokumentene i sammenheng.

Ofte kan kjøpere etter at kontrakt er inngått få informasjon om når overtakelse kan forventes enten i brevs form direkte fra utbygger eller gjennom tilsendte fremdriftsplaner. Hvis kjøper da får en berettiget forventning om at et tidspunkt som følger av fremdriftsplan og andre dokumenter utgjør en endelig ferdigstillelsesdato så skal det legges stor vekt på med tanke på om det er avtalt en frist for overtakelse.

• Les mer om: Forbrukerentreprise
• Les mer om: Bygg og anlegg
• Les mer om: NS-kontrakter

Hva hvis det ikke er avtalt en frist?

Ofte har utbygger brukt så vage formuleringer eller tvert imot vært tydelig på at et tidspunkt i kontrakt ikke er å anse som en overtakelsesdato at det ikke kan sies å ha blitt avtalt en frist for overtakelse.

Da følger det av bustadoppføringsloven at utbygger skal starte opp med arbeidet så snart råd er etter at forbruker har sagt fra om det. Arbeidet skal deretter utføres med rimelig fremdrift og uten unødvendig avbrudd.

Problemet med denne regelen er at det kan være vanskelig for kjøper å bevise at utbygger er forsinket med sine arbeider. Kjøper må da kunne bevise at utbygger ikke har hatt en rimelig fremdrift eller at utbygger har hatt unødvendige avbrudd.

Det er ikke alltid like lett. Det er derfor mye enklere for en kjøper å påberope seg forsinkelse hvis det er avtalt en konkret overtakelsesdato i kontrakten.

Kjøpere av prosjekterte boliger må lese kontrakten nøye.

Det er veldig viktig at kjøpere av prosjekterte boliger leser kontrakten nøye i forkant slik at de er innforstått med når de kan forvente overtakelse.

I mange tilfeller er det nemlig ikke sikkert at det kan sies at det er avtalt en frist for overtakelse mellom kjøper og selger. Dette kan få den betydning at det kan bli vanskelig for kjøper å hevde at det foreligger forsinkelse, og dermed at han har krav på dagmulkt.

Dette er dermed kanskje en av de viktigste utfordringene kjøpere av prosjekterte boliger må være klar over når de kjøper bolig.

Salgsmateriale og prospekt – hva kan kjøper kreve av sin nye bolig?

I forbindelse med salg av prosjekterte boliger utformes det alltid salgsmateriale og prospekt for å få flest mulig potensielle kjøpere interessert.

Prospektene gir som regel et imponerende inntrykk av boligen, fasaden og hageområdene rundt.

Ofte er det lekre detaljer på bildene som virkelig gir inntrykk av at dette er boligen for deg.

Spørsmålet da mange må stille seg er følgende; er det slik at jeg har krav på alt som følger av prospektet, eller må jeg ta visse forbehold. Svaret på dette beror igjen på hva som står i kontrakt, herunder prospekt og annet salgsmateriale.

Til forskjell fra kjøp av allerede oppførte boliger kan man ikke fysisk se det ferdige resultatet når man kjøper en prosjektert bolig. Det er derfor veldig viktig at kjøpere leser kontrakten nøye, herunder spesielt prospektet.

Hva menes med at utbygger tar forbehold i prospektet?

La det være klart. Et prospekt er en del av kontrakten mellom utbygger og kjøper. Det betyr at det som følger av prospekt binder selger med tanke på hva han skal levere ovenfor kjøper. Prospektet utgjør på en måte selgers tilbud og dermed vil de rettigheter og plikter som følger av prospektet binde partene.

Ofte tar derimot selger en del forbehold i prospektet.

Hva en kjøper kan forvente av boligen sin med tanke på det som fremkommer av prospekt beror dermed på hva som står i prospektet.

Selv om bildene viser flotte detaljer er det ikke alltid slik at dette følger med boligen ved overtakelsen.

For at dette skal anses som en mangel må kjøper lese prospektet for å se om det som er levert utgjør et avvik fra det som fremkommer av prospekt.

Ofte kan det stå på illustrasjonsbilder i prospektet at bildene kan inneholde avvik.

Slike forbehold må da tolkes. Er det uklart hva forbeholdet gjelder er dette noe som går utover selger. Dette er den såkalte "uklarhetsregelen" som innebærer at uklarheter i selgers kontraktsdokumenter som selger selv har formulert vil gå ut over selger.

Det betyr at eventuelle forbehold som selger har ment å ta, men som ikke kommer klart frem i prospekt, ikke vil kunne gjøres gjeldende ovenfor kjøper.

Forbeholdene må komme klart frem

Har derimot selger spesifisert forbeholdene ytterligere vil selger i større grad kunne påberope seg disse ovenfor kjøper. Som eksempel kan det stå at en del tegninger er ment som illustrasjoner og kan vise forbehold som ikke er i samsvar med tegningene.

Deretter kan selger spesifisere hva dette gjelder f.eks. møblering, fargevalg og detaljer på fellesarealer. I slike tilfeller hvor det er oppramset en del konkrete eksempler på hva det tas forbehold mot er det lettere for selger i ettertid å kunne si at forbeholdet kommer til anvendelse.

Det betyr at kjøper ikke kan gjøre gjeldende noe som en mangel hvis det er tatt et konkret og klart forbehold mot noe som det er reklamert på.

Det vises også i denne forbindelse til bustadoppføringsloven § 13. Det følger nemlig av § 13 at hvis utbygger ikke skal levere noe som er nødvendig for å ta boligen i "vanlig bruk" så må dette komme særskilt frem i avtaledokumentet. Hvis ikke det gjør det så skal det anses å være en del av leveransen.

Les prospektet nøye.

Enhver kjøper av en prosjektert bolig må derfor sette seg godt inn i prospektet slik at man har god oversikt over hva man har krav på å få levert, men også hvilke forbehold selger har tatt i prospektet. Er forbeholdet klart og tydelig nok kan ikke kjøper påberope seg i ettertid at det er en mangel ved boligen. Kjøper må derfor lese prospektet nøye.

Reklamasjon, mangler og foreldelse

Dessverre skjer det av og til at det er mangler på boligene ved overtakelse.

Kort forklart foreligger det en mangel på boligen hvis det er et avvik fra det som følger av kontrakt eller hvis arbeidet ikke er utført ihht. god håndverksmessig utførelse.

For å ha et krav i behold som følge av mangler må kjøper reklamere på manglene. I tillegg må kravet ikke være tapt som følge av foreldelse.

Oppdager kjøper mangler på overtakelsen følger det av bustadoppføringsloven at kjøper må reklamere "så snart råd er".

Dette er en strengere frist enn det som gjelder for mangler som blir oppdaget i ettertid. Det betyr at for mangler som blir oppdaget i forbindelse med overtakelse må det reklameres forholdsvis raskt etter overtakelse.

Gjør ikke kjøper det mister han muligheten til å kunne gjøre mangelen gjeldende. Det er derfor veldig viktig at kjøper bruker god tid under overtakelsen slik at eventuelle feil og mangler blir oppdaget da. Deretter er det viktig at disse føres ned i overtakelsesprotokollen. På den måten har man et skriftlig bevis på hvilke mangler som ble oppdaget under overtakelsen og som dermed ble reklamert på.

For mangler som blir oppdaget senere, og som ikke kunne blitt oppdaget i forbindelse med overtakelsen, følger det av bustadoppføringsloven at manglene må reklamers på "innen rimelig tid" fra da de ble eller burde ha blitt oppdaget.

Mer presist betyr dette at mangler må reklamers på innen 2 måneder fra da ble eller burde ha blitt oppdaget. Dette er den såkalte "relative reklamasjonsfristen". I tillegg har man også en "absolutt reklamasjonsfrist" som følger av loven.

Den absolutte reklamasjonsfristen innebærer at man senest må ha gjort gjeldende en mangel 5 år etter overtakelse. Gjør ikke kjøper det mister han muligheten til å kunne gjøre mangelen gjeldende ovenfor selger. Dette gjelder derimot ikke hvis selger har opptrådt grovt uaktsomt.

Til slutt er det viktig at kjøpere av prosjektert boliger er klar over reglene om foreldelse.

Det er nemlig ikke tilstrekkelig å ha reklamert tidsnok for å ha et krav i behold ovenfor selger.

Et krav kan nemlig gå tapt som følge av foreldelse. Det følger av foreldelsesloven at den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år. Det betyr at krav ovenfor selger som utgangspunkt foreldes 3 år etter overtakelse. Dette er en viktig regel som kjøper av prosjekterte boliger må være klar over.

Det gjelder derimot en unntaksregel fra denne 3 års-fristen. Hvis kjøper ikke hadde mulighet til å oppdage mangelen innen 3 års-fristen gjelder det en tilleggsfrist på 1 år fra han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

Som kjøper av prosjekterte boliger er det derfor viktig at man både er klar over reglene om reklamasjon samt reglene om foreldelse. Hvis ikke kan man risikere å tape helt åpenbare mangelskrav ovenfor selger.

Oppsummering

Oppsummeringsvis ønsker vi å påpeke viktigheten av å sette seg inn i hva det betyr å kjøpe en prosjektert bolig. Det å kjøpe en prosjektert bolig er noe annet enn å kjøpe en allerede oppført bolig, og vi har i denne artikkelen forsøkt å belyse hva kjøpere må være klar over i denne forbindelse.

Det at det går lang tid fra kontrakten blir inngått til overtakelse samt at man fysisk ikke kan se boligen når man inngår kontrakt gjør at det kan oppstå en del situasjoner som det er viktig at kjøpere er klar over.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med:

• Bistår både entreprenører og forbrukere med oppføring av prosjekterte boliger
• Bistår med spesialisert kompetanse på området
• Rådgivning og støtte i henhold til kontrakter og avtaler

Har du spørsmål knyttet til salg av prosjekterte boliger? Snakk med oss.

Tine Granlund Advokat og partner Eiendom og entreprise