Hjem
icon

Gjennomføringsfasen i byggeprosjekter – fra a til å

Gjennomføringsfasen i bygg og anlegg

Utførelsesfasen er gjennomføringen av byggearbeidet frem til eventuell prøvedrift og overtakelse. I kontraktsoppfølgingen skal du verifisere at eiendommen blir slik det er beskrevet i kontrakten. Det er viktig å forstå at kontraktsoppfølgingen gjelder kvalitet på alle kontraktsfestede prosjektmål - Ikke bare volum og framdrift. Dersom det som leveres har blitt endret ift. det som er avtalt i kontrakten, kan endringen være en ulovlig direkte anskaffelse. Det er derfor essensielt å ha kontroll på eventuelle endringer som gjøres i avtalen og at disse er i tråd med regelverket.

I denne artikkelen søker vi å gi en innføringen i følgende:

Oppfølging av endringer, tillegg og løpende avtaleforpliktelser mellom partene

  • NS 8405 og NS 8407: Varsling og endringsmeldinger
  • Totalentreprise – fremdrift, fakturering m.v.
  • Får du betalt for forsering?
  • Kan entreprenøren alltid kreve indeksregulering av kontraktssum?
  • Endringer og tilleggsarbeid etter Bustadoppføringslova
  • NS 8405: Mengdekontroll
  • Varsling av tillegg og endringer – hva som må varsle når og hvordan

Håndtering av reklamasjoner, mangler og forsinkelser

  • Reklamasjon og mangler i entreprisekontrakter
  • Reklamasjoner etter overtagelse, erstatningsansvar og frist for søksmål
  • NS 8405: Reklamasjon etter overtagelse
  • Dagmulkt ved forsinkelse etter håndverkertjenesteloven

Oppfølging av endringer, tillegg og løpende avtaleforpliktelser mellom partene.

Varsling og endringsmeldinger

En grunnleggende tanke og mål med utarbeidelse av Norsk Standard og kontrakten mellom partene, er at man skal holde seg til det som er avtalt, og at arbeidet skal utføres henhold til avtalt tid og pris.

Fremdriftsplan

Fremdriftsplanen som totalentreprenøren skal levere innen 4 uker er relevant også selv om det lages reviderte fremdriftsplaner. Uten 4-ukers plan kan det bli vanskelig å kreve tillegg for forsinkelse som skyldes oppdragsgiver. Totalentreprenøren bør alltid enten lage sin egen 4-ukers plan eller varsle hvilken fremdriftsplan han anser som sin 4-ukers plan for fremdriften.

Forsering

Det er et klassisk problem at entreprenøren blir bedt om å hente inn igjen en forsinkelse ved at andre entreprenører er forsinket. Byggherren krever at forsinkelsen hentes inn igjen ved å sette på mer ressurser. Den lojale entreprenør øker sin innsats, men fordi han gjør det formelt uriktig har han ikke krav på å få dekket sine merkostnader.

Indeksregulering

Går det lang tid fra entreprenøren gir sitt tilbud, til kontraktsarbeidene faktisk kommer til utførelse, kan prisendringer i markedet få stor betydning for entreprenørens fortjeneste i prosjektet. Det er derfor vanlig å avtale at prisene skal justeres i forhold til prisendringene i markedet. Men kan entreprenørene alltid kreve slik indeksregulering?

Mengdekontroll

I NS 8405 skal mengden under hver post være oppgitt, og utgangspunktet for NS 8405 er at det skal gjøres en endelig avregning av mengdene etter oppmåling når jobben er avsluttet.

Tillegg og endringer

Når det skal varsles om tillegg i byggetid eller tilleggsbetaling må det varsles korrekt og i god tid. Er oppdragsgiver ikke enig i et krav om tillegg – må det protesteres korrekt og i tide. Varsler entreprenøren feil eller for sent vil et ellers berettiget krav kunne være tapt. På samme måte kan eiendomsutviklers protest være tapt om protesten ikke er fremmet riktig eller i tide.

Håndtering av reklamasjoner, mangler og forsinkelser

Reklamasjon og mangler i entreprisekontrakter

Det er ikke enkelt å unngå mangler i entreprisekontrakter, mulighetene for å gjøre feil er mange og prosjektene kan være store og kompliserte. Mange mangler kan imidlertid være enkle å rette og byr ikke på problemer. Andre kan være mer krevende og dyrt å rette, og da må både entreprenør og byggherre håndtere situasjonen korrekt for ikke å tape sine krav.

Reklamasjoner etter overtagelse, erstatningsansvar og frist for søksmål

Reglene om reklamasjon etter overtakelse, erstatningsansvar og søksmålsfrist ved totalentreprise er regulert i NS 8407. En forutsetning i det følgende er at NS 8407 er lagt uendret til grunn som en del av partenes avtale.

NS 8405: Reklamasjon etter overtagelse

Oppdragsgiver kan reklamere i inntil 5 år etter overtagelse. Dersom det ikke er inngått noen kontrakt mellom partene vil oppdragsgiver kunne reklamere også etter 5-årsfristen.

Dagmulkt ved forsinkelse etter bustadoppføringsloven

Dagmulkt er en avtalt erstatning som entreprenøren må betale byggherren ved forsinkelse. Men hva er egentlig reglene rundt dagmulkt? Når kan byggherren rettmessig kreve dagmulkt, og når kan entreprenøren avvise et krav om dagmulkt?

Hvilke verktøy har byggherren for å justere leveransen uten store økonomiske konsekvenser?

I et langt byggeprosjekt kan det av ulike grunner oppstå behov for å justere leveransen. Entreprisekontraktene har derfor endringsregler som åpner for at byggherren kan gjøre endringer i avtalt leveranse, vederlag og tidsfrister.

Har du spørsmål knyttet til gjennomføringsfasen i byggeprosjekter? Snakk med oss.


Kontaktpersoner:

Ninja Roede

Advokat og partner

Eiendom og entreprise

Merete Christensen Bernau

Advokat og partner

Eiendom og entreprise

Bent Kverme

Advokat og assosiert partner

Eiendom og entreprise

Kitty M. Sørensen

Senioradvokat

Eiendom og entreprise

Tine Granlund

Senioradvokat

Eiendom og entreprise

Godt å vite