Hvilke verktøy har byggherren for å justere leveransen uten store økonomiske konsekvenser?

Endringer skjer kontinuerlig i byggeprosjekter, enten det er endringsordre initiert fra byggherre eller krav om endring fra entreprenør. Dette kan få store økonomiske konsekvenser for alle involverte parter og kan ofte ende opp som tvistesaker i retten med tanke på et sluttoppgjør. Det er derfor viktig å kjenne til hvilke endringsregler som gjelder i NS – kontraktene.

• Les mer om: NS-kontrakter og proff entreprise
• Les mer om: Bygg og anlegg

Endringsregler

I samtlige norske entreprisestandarder finnes endringsregler. De mest anvendte, norske entreprisestandardene er NS 8405 og NS 8407. Standarden legger opp til to alternative måter byggherre kan pålegge entreprenøren å utføre en endring.

Endringsordre

For det første kan det gis slik NS-en forutsetter, ved skriftlig, "formell" endringsordre som klart angir at det foreligger en endring og hva den går ut på. Endringsordre må utstedes av rette vedkommende iht. kontraktens bestemmelse om hvem som har slik fullmakt.

Irregulær endringsordre

For det andre kan pålegget gis ved en såkalt "irregulær endringsordre": Entreprenøren mottar for eksempel reviderte arbeidstegninger eller arbeidsbeskrivelser, eller en muntlig instruks fra byggherren – som angir en endret utførelse.

Kvantitativ begrensning?

Byggherren har rett til å bestille endringer og tillegg opp til 15 % utover den opprinnelige kontraktssum (pkt. 22.1, 1. ledd). Ved beregning av denne 15 % -regelen regnes i utgangspunktet ikke endringer som skyldes regulerbare mengder. Er det ikke avtalt mengdekontroll er alle poster regulerbare. Dersom byggherren utsteder endringer som overstiger dette, er ikke entreprenøren lenger bundet av kontrakten hva gjelder endringene som overstiger 15 % av kontraktssummen, og kan enten nekte å utføre arbeidene, eller forhandle en ny pris uten å være bundet av prisnivået i kontrakten dersom byggherren likevel ønsker arbeidene utført.

Kvalitativ begrensning?

En endring kan gå ut på at entreprenøren «skal yte noe i tillegg til, eller i stedet for det opprinnelig avtalte, at ytelsens karakter, kvalitet, art eller utførelse skal endres, eller at avtalte ytelser skal utgå», som det heter i standardkontraktene.

Dette betyr at byggherren har en svært vid adgang til å endre entreprenørens ytelse underveis i prosjektet, men er ikke ubegrenset. Krav om tillegg eller endring må stå i sammenheng med det kontrakten omfatter og ikke være av vesentlig annen art. Det betyr at dersom leveransen gjelder arbeid på el-anlegg er det ikke anledning til å pålegge arbeid knyttet til snekkerarbeid. Endringsordre må utstedes av rette vedkommende iht. kontraktens bestemmelse om hvem som har slik fullmakt.

Dersom byggherre vet at det vil komme en rekke endringer i byggeprosjektet eks. ferdighuskjede med ulike tilvalg kan det være lønnsomt å avtale en høyere prosentsats for byggherrens endringskompetanse, for eksempel 20 eller 25 % slik at kostnadsnivået blir mer forutsigbart.

Negative endringer vs. avbestilling ?

I endringsreglene har byggherren anledning til å «avbestille» deler av arbeidene gratis. Med det menes at entreprenør må akseptere at byggherren fratar entreprenøren arbeidsoppgaver uten at entreprenøren kan kreve erstatning for tapt fortjeneste. Dette kalles ofte negative endringer. Negative endringer kan kun pålegges i den utstrekning de ikke leder til en netto reduksjon av kontraktssummen på mer enn 15 %.

Dersom reduksjonen av entreprenørens samlede vederlag, etter fradrag og tillegg ved endringsarbeider, er 15 % av kontraktssummen eller mer, anses hele reduksjonen som en avbestilling. Da har imidlertid entreprenøren krav på erstatning for tapt fortjeneste.

Det er derfor volumet av de samlede endringene i prosjektet er avgjørende for om det er tale om en avbestilling eller negative endringer. Det betyr at byggherrens totale «slingringsmonn» er 30 % opp og ned sammenlignet med kontraktssummen.

Byggherren må passe på å utstede den negative endringsordre for å sikre seg retten til å kreve reduksjon i vederlaget.

Har du spørsmål tilknyttet endringsregler? Snakk med oss.