Hjem

Nærings­eiendom

Avtaleforhold mellom næringsdrivende kan by på utfordringer. Denne artikkelen gir deg en kort innføring i de viktigste aspektene ved kjøp eller leie av næringseiendom.

Mann og dame er inne på et møterom.
icon

Dette får du vite om næringseiendom:

Kjøp og salg av næringseiendom: Dette bør du vite

Ved kjøp og salg av næringseiendom er det viktig å samle aktuelle dokumenter som handler om eiendommen og eventuelt selskapet. Dette er for at en eventuell kjøper skal kunne sette seg inn i denne informasjonen, og få mer kunnskap om hva som kjøpes. En fordel med dette er at det reduserer spørsmål og eventuelle tvister i ettertid. Denne informasjonen gagner både kjøper og selger.

Opplistning av aktuelle dokumenter: Due diligence

Når du skal kjøpe en næringseiendom, er det viktig med et godt forarbeid og å undersøke at eiendommen er slik den blir presentert. Derfor anbefaler vi at det blir gjennomført en grundig due diligence.

Due diligence, såkalt selskapsgjennomgang, innebærer at man avgjør om hvorvidt et salg av eiendommen skal gjennomføres, og på hvilke vilkår et salg skal skjer.

En god due diligence-prosess kan være avgjørende for flere aspekter ved et kjøp, som for eksempel:

  • Prisen på eiendommen
  • Videre eierskap

Due diligence er viktig ettersom aspekter som ikke er påpekt innen en eventuell kontraktsignering, vil ansees som godtatt. Du vil da ikke kunne gjøre krav på disse senere. Både selger og kjøper kan oppleve egenverdi av en grundig gjennomgang av eiendom og eventuelt eiendomsselskapet

næringseiendom2
Due diligence er en gjennomgang av selskapet.

Kartlegging av fremtidige kostnader

For at en eventuell kjøper skal kunne føle trygghet i investeringen som skal gjøres, er det viktig å kartlegge eventuelle kostnader som kan skje i fremtiden. Dette kan for eksempel være nødvendig renovering.

For å avklare spørsmål om fremtidige kostnader, bør partene finne en løsning for å definere hvem som skal ta risikoen for eventuelle problemer. Disse bestemmelsene bør reguleres i en kjøpekontrakt.

Verdivurdering av næringseiendommen

Verdien av en næringseiendom fastsettes ofte basert på inntekter som eiendommen genererer, eller basert på teknisk verdi.

Dersom næringseiendommen blir vurdert basert på inntektene, er det viktig å vurdere blant annet:

  • Den langvarige inntektsstrømmen som kan antas å være sikker
  • Hvor solid leier og leieinntekten er
  • Hvilke kostnader eier må dekke

Disse faktorene bestemmer hva nettoleieinntektene er. Dette gir hovedgrunnlaget for selve eiendomsverdien.

Budprosessen

I den innledende budfasen defineres gjerne spillereglene for transaksjonen. I budprosessen er det derfor viktig at selger har definert vilkårene for salg av næringseiendommen. For kjøper er det viktig å ta nødvendige forbehold.

Eksempler på forbehold er:

  • Skal eiendommen selges “as is”?
  • Har kjøper behov for finansieringsforbehold?
  • Foreligger det andre økonomiske premisser?
  • Har det blitt satt frister for gjennomgang av eiendom?
  • Er det utviklet en plan for forhandling av kjøpekontrakt?
  • Hva er fristen for overtakelse?

Kjøpekontrakten

Når en kjøpekontrakt skal signeres, anbefaler vi bruk av standardkontrakter. Disse gir et balansert utgangspunkt for forhandling.

En standardkontrakt ivaretar begge parters behov. Det finnes flere typer standardkontrakt, for eksempel:

  • Rene eiendomssalg
  • Salg av eiendomsselskap
  • Salg av bygg under oppføring
næringseiendom3
Vi anbefaler bruk av standardkontrakter.

Næringsleie: Huskeliste

En inngåelse av et leieforhold mellom næringsdrivende kan by på utfordringer. Videre i artikkelen følger en huskeliste med momenter du bør ha et bevisst forhold til før inngåelse av et leieforhold.

Bruk standardkontraktene for næringsleie

I et leieforhold mellom næringsdrivende anbefaler vi bruk av standardkontrakter. Disse er utarbeidet av for eksempel:

  • Huseiernes Landsforbund
  • Norsk Eiendom
  • Forum for næringsmeglere/Norsk Eiendomsmeglerforbund

Obs! En standardkontrakt er et godt utgangspunkt, men det er ofte nødvendig å foreta tilpasninger til det konkrete leieforholdet.

Definer leieobjektet

Når man skal leie ut en næringseiendom er det viktig å definere leieobjektet. Vi anbefaler blant annet:

  • At det utføres en oppmåling av leieobjektet
  • Beskrivelse av hvilke arealer som inngår i fellesarealer
  • Beskrivelse av hvilke arealer som er ment til leietakers eksklusive bruk
  • Hvor parkering skal skje, herunder parkering for både ansatte og eventuelle kunder

Leietakers bruk av arealene

Det er viktig at det defineres hva leietaker kan benytte leieobjektet til.

Tilpasningsarbeidet før innflytning

Ofte tilpasses leieobjektet den nye leietakeren før bedriften flytter inn. Det er viktig at det er definert hvem som skal utføre denne jobben i leiekontrakten. I en slik bestemmelse er det viktig at det blant annet kommer frem:

  • Hvem som skal utføre jobben
  • Om det skal ha en effekt på leieprisen
  • Eventuelle andre konsekvenser

Overtakelsesprotokoll

Gjennom en overtakelsesprotokoll sikrer man dokumentasjon på byggets tilstand. Dokumentasjonen skal beskrive eventuelle feil og mangler på næringseiendommen. En slik dokumentasjon bør bestå av både bilder og tekst.

Tips! Standardkontrakten tilbyr egne overtakelsesprotokoller. Protokollen bør signeres av begge parter.

Leieperioden

Det må defineres hvor lang leieperioden skal være. I en leiekontrakt må det også komme tydelig frem om hvorvidt leieforholdet skal kunne sies opp i leieperioden.

Regulering av leien

I leiekontrakten er det viktig at det kommer frem hvilke bestemmelser utleier kan foreta når det kommer til regulering av leien. I næringsforhold er det viktig for utleier å blant annet ha muligheten til å følge opp med årlige endringer av leien i henhold til konsumprisindeksen. Det kan også oppstå behov for større endringer som følge av utviklingen i markedet.

Felleskostnader

Det finnes ikke en klar, rettslig definisjon på hva som er “felleskostnader”. Derfor er det viktig at det kommer tydelig frem hva utleier må dekke, og hva leietaker skal dekke.

Vedlikehold - Hvem har ansvar for hva?

Hvem skal ha ansvaret for vedlikehold av leieobjektet?

Normalt har utleier ansvar for:

  • Utvendig vedlikehold
  • Innretninger som ikke lenger lar seg vedlikeholde

Leietaker har normalt ansvar for:

  • Innvendig vedlikehold

Mislighold og sikkerhet for leietakers forpliktelser

I et leieforhold er det viktig at partene sikrer seg mot den andre parts mulige mislighold. Særlig viktig er sikkerheten for leietakers forpliktelser under leieforholdet. Derfor bør et leieobjekt aldri tillates overtatt før en slik sikkerhet er på plass.

Har du spørsmål knyttet til næringseiendom? Snakk med oss.

Les også

Har du spørsmål om nærings­eiendom?

Kontakt oss