Standard leieavtale for næringsleie
Vi bistår svært ofte i leieforhold hvor en av partene, gjerne utleier, har skrevet en leieavtale selv. Vår erfaring er at disse leieavtalene ofte er knappe, og som regel får man ikke med seg alle forhold som er eller kan bli relevante for leieforholdet, noe som ofte skyldes at man ikke ser for seg hva som kan gå galt.
Bruk av standarder
Vi anbefaler bruk av standardkontraktene som er utarbeidet av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norsk Eiendomsmeglerforbund. Disse standardkontraktene er et godt utgangspunkt, men det er normalt nødvendig å foreta tilpasninger til det konkrete leieforholdet.
Det er lurt å investere litt tid og penger i en god leiekontrakt. Dette vil minimere risiko for tvister og et mer forutsigbart leieforhold.
Ved å bruke kontraktstandard oppnår man normalt at forhandlingene blir enklere, ettersom partene er godt kjent med hvordan kontrakten er bygget opp, hvilke punkter som bør inngå i alle leieforhold, og om det er forhold som bør vurderes presisert for det konkrete leieforholdet man skal inngå. Det gir også langt større forutsigbarhet ved tvister.
Svært mange benytter standardkontraktene som et utgangspunkt for forhandling av mer komplekse leieavtaler. De benyttes også som utgangspunkt for utarbeidelse en egen standard for enkelte utleiere med særskilte leieobjekter. Felles for disse er at man enkelt kan sette seg inn i avtaleteksten, og finne frem til de forholdene som er relevante for det enkelte leieforhold.
- Les mer om: Næringsleie
- Les mer om: Næringseiendom
Ulike typer leieavtaler for ulike leieobjekter
Overordnet kan man snakke om klare hovedvarianter:
- Nytt, eller nyoppusset, lokaler eller helt bygg
Nye lokaler, eller nyoppussede lokaler, er vanligvis spesialtilpasset for leietakeren. I slike leieforhold må partene være særlig bevisste på slikts om kravspesifikasjoner, avklaring av leietakers egne arbeider og lignende.
- Brukte lokaler eller bygg
Disse leies normalt ut ”som de er». Ofte overtar leietaker lokalene slik forrige leietaker forlot de, og da er det svært viktig at man dokumenterer tilstand på leieobjektet ved overtakelsen.
- Bare-house
Bare-house-standarden (triple net lease) er basert på de øvrige standarder, men slike leieforhold skiller seg fra de andre på flere punkter. Normalt vil et bare house-leieforhold være for et enbrukerbygg. Utleier overlater det aller meste av forpliktelsene som normalt ville falt på gårdeier, til leietaker. Det betyr at leietaker bærer kostnader for alt av vedlikehold og utskiftninger, både på selve bygningen, tekniske innretninger og utomhus, i tillegg til alle innvendige forhold. Det blir da særlig viktig å ta stilling til hva slags risiko man eksponerer seg for, både mht. skader, driftsavbrudd, mm. Det er også vanlig å plassere eiendomsskatt, forsikring, mv på leietaker.
- Les mer om: Sikkerhet for leietakers forpliktelser
- Les mer om: Overtakelse
6 tips ved inngåelse av en leiekontrakter ved bruk av standarder
- Gi en god beskrivelse av leieobjektet og arealet som innbefattes av leieobjektet. Det må presiseres om det inkluderer fellesarealer og det bør vedlegges tegninger.
- Det er vanlig at leietaker betaler nærmere avtalt beløp a konto for felleskostnader, hvor dette avregnes en gang i året. Det er her viktig at felleskostnadene er nærmere regulert.
- Utvidelse av leieperioden er viktig er godt regulert. Er ikke utleier her nøye nok med formuleringene så kan man risikere å inngå en ny kontrakt på samme vilkår som ved kontraktinngåelsen. Det er her viktig å få frem at det avtales en forpliktelse som for eksempel skal forhandles om i fremtiden.
- Spesifiser eventuell adgang til å gjøre endringer i leieobjektet for både utleier og leietaker.
- Vedlikeholdsplikt og fordelingen av denne bør gjøres klart. Det er ikke gitt at standard kontrakten passer like godt på ethvert leieforhold.
- Vurder om det er nødvendig å regulere eventuelle betalingsmislighold nærmere.
- Les mer om: Forlengelsesrett/opsjoner ved næringsleie
- Les mer om: Leieperioden
Hva gjør våre advokater for deg?
- Utarbeidelse og tilpasning av leiekontrakter ut fra klientens behov
- Løpende rådgivning under leieforholdet for å avverge tvist og best ivaretakelse av våre klienters interesser
- Bistand i forbindelse med tvist, både rettslig og utenrettslig
Har du spørsmål? Snakk med oss
 Advokat og partner Eiendom og entreprise |