Hjem
icon

Fremleie av næringslokaler

En mann sitter og smiler

Av og til oppstår det endringer hos leietaker som medfører et behov for å redusere leiekostnadene. Normalt vil leieforholdet være uoppsigelig, og med mindre utleier er særdeles velvillig, må leietaker forsøke å få leid bort leieobjektet til andre, såkalt fremleie.

Den alminnelige regelen om fremleie

Den alminnelige regelen om fremleie i husleieloven § 7-2 innebærer at leietaker ikke har adgang til å framleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse.

Avtalefrihet ved leie av lokale

Den alminnelige regelen om fremleie er imidlertid fravikelig ved leie av lokale. Dette innebærer at det er avtalefrihet ved leie av lokale hva gjelder vilkår og mulighet for leietaker å fremleie.

Retten til fremleie bør reguleres særskilt i leieavtalen, ettersom endring av leietaker kan påvirke forhold ut over det som angår leietaker.

Regulering av fremleieretten – krav til «saklig grunn»

I henhold til den alminnelige regelen om fremleie, vil utleier ha rett til å nekte endring på leietakersiden dersom det foreligger saklig grunn. Dette kan for eksempel være myntet på økonomiske forhold, slik som sviktende evne til å overholde leietakers forpliktelser.

Saklig grunn kan også være at fremleietaker skal drive virksomhet som strider med formålet i leieavtalen.

Det er ikke sjeldent at det blir tvist mellom partene om hva som utgjør «saklig grunn». Grensen for hva som er en saklig grunn og ikke, beror alltid på en konkret vurdering, men er underlagt en relativt streng norm.

Med hensyn til både leietaker og utleier, kan det i visse kontraktsforhold være fornuftig å enten innskrenke fremleiemuligheten totalt slik at utleier ikke trenger saklig grunn for å nekte fremleien.

I andre kontraktsforhold kan fremleie være noe leietaker anser som helt avgjørende å ha mulighet til.

Da er det klokt å på forhånd definere hva som kan utgjøre saklig grunn, eller avtalefeste konkrete tilfeller fremleie skal aksepteres slik at en sikrer forutberegnelighet og avverger tvist. Dette alt ettersom hva som passer for det aktuelle leieforholdet og partene.

Det er viktig å være oppmerksom på at utgangspunktet i husleieloven og standardkontrakter, er at fremleie ikke kan nektes uten saklig grunn. Ønsker man derfor en innskrenkning eller detaljregulering av fremleiemuligheten, må dette nedtegnes i leieavtalen.

Forholdet mellom utleier, hovedleietaker og fremleietaker

Ved fremleie overdrar den opprinnelige leietakeren sine rettigheter etter leieavtalen til en annen leietaker, uten at han trer ut av hovedleieforholdet. Hovedleietakeren blir med andre ord ikke kvitt sine forpliktelser overfor utleieren, og fremleieavtalen blir således en underkontrakt i hovedleieforholdet.

Det skilles mellom hel og delvis fremleie.

Hel fremleie foreligger når hovedleietakeren leier ut hele lokalet, delvis når leietakeren fremleier for eksempel et rom i lokalet.

Ved fremleie vil hovedleietakeren fremdeles være ansvarlig overfor utleier, og vil derfor også være ansvarlig for at husleien blir betalt og at vedlikeholdsplikten i henhold til kontrakten blir fulgt, selv om fremleietakeren ikke betaler husleie og påfører skader på husrommet.

Videre vil hovedleietakeren være å anse som utleier overfor fremleietakeren og er dermed ansvarlig for at utleiers plikter blir etterfulgt, selv om den faktiske utleier ikke utfører dem.

Fremleietakeren har imidlertid i lang tid blitt ansett for å ha en viss adgang til å fremme krav direkte mot utleieren.

Vi anbefaler at det inngås en særskilt fremleieavtale, slik at man får håndtert alle de forhold som avviker fra selve hovedleieforholdet, og at utleier får tilstrekkelig sikkerhet for at fremleietaker ikke får motstridende rettigheter som kompliserer fremleieforholdet. Vi anbefaler også at fremleieavtalen gjenspeiler hovedleiekontrakten i størst mulig grad.

Hva gjør våre advokater for deg?

Vi i Codex Advokat har lang og bred erfaring innenfor næringsleie. Vi bistår blant annet med:

  • Utarbeidelse og tilpasning av kontraktsklausuler ut fra klientens behov
  • Løpende rådgivning under leieforholdet for å avverge tvist og best ivaretakelse av våre klienters interesser
  • Utarbeidelse av tilleggsavtaler, oppsigelser, varsler og transportavtaler mm.
  • Bistand i forbindelse med tvist, både rettslig og utenrettslig

Har du spørsmål? Snakk med oss

Tonje

Ingrid Marie Navarsether

Senioradvokat

Tonje

Tonje B. Onsøien

Advokat

Tonje

Synne Jacobsen Andersen

Advokat