Forlengelsesrett/opsjoner ved næringsleie
Ved inngåelse av tidsbestemte leiekontrakter ønsker ofte leietaker og utleier å regulere videre muligheter for å leie etter endt leieperiode. Dette kan man regulere med kontraktsklausuler som gir rett til forlengelse eller som gir rett til å forhandle om forlengelse. Ofte oppstår det uenighet om man har avtalt en forlengelsesrett og på hvilke vilkår, eller kun en forhandlingsrett.
- Begrepsbruk
- Tidsbestemte kontrakter
- Forlengelsesrett og forhandlingsrett
- Forlengelsesretter/opsjoner
- Forhandlingsretter
- En kime til konflikt
- Hva gjør våre advokater for deg?
Begrepsbruk
Dersom leietaker har en rett til å få forlenget leieavtalen etter endt leieperiode, har leietaker fått en forlengelsesrett. Slike forlengelsesrettigheter kalles også ofte «opsjoner», «fortrinnsretter» eller «fornyelsesrettigheter».
Disse begrepene er ikke entydige, og kan føre til uenighet om hva rettighetene faktisk innebærer.
I rettspraksis er ikke begrepene gitt noen meningsforskjell. Det er derfor ikke av avgjørende betydning hvilket begrep som bruken, men vi anbefaler at det i kontrakten stadfestes klart og tydelig hva rettigheten går ut på og når den kan utøves for å forhindre en senere uenighet.
I denne artikkelen vil begrepet «forlengelsesrett/opsjon» brukes.
- Les mer om: Leieperioden
- Les mer om: Næringsleie
- Les mer om: Næringseiendom
Tidsbestemte kontrakter
Forlengelsesrettigheter er mest aktuelle i tidsbestemte leieavtaler. Forlengelsesrettighetene gir da leietaker en rett til å forlenge leieavtalen dersom den ønsker å benytte seg av rettigheten.
Husleieloven inneholder ingen slike rettigheter, og forlengelsesrettigheter må derfor avtales eksplisitt for å være gjeldende.
- Les mer om: Standard leieavtale for næringsleie
Forskjellen mellom forlengelsesrett og forhandlingsrett
Det er viktig at man er tydelig i kontrakten på hva man har avtalt. Forlengelsesrett er nemlig noe annet enn en forhandlingsrett.
Vi kan kategorisere forlengelsesrettene inn i to typer:
- Ubetingede forlengelsesretter/opsjoner til å forlenge leieperioden.
- En rett for leietaker til å forhandle om forlengelse av leieperioden.
Forlengelsesretter/opsjoner
En forlengelsesrett/opsjon kan utformes på forskjellige måter og har ikke et forutbestemt innhold.
Her er noen eksempler på reguleringer:
- Forlengelsesrett/opsjon til å fortsette å leie på samme vilkår som tidligere.
- Forlengelsesrett/opsjon til å fortsette å leie på samme vilkår som tidligere, men med markedsregulering av leien.
- Forlengelsesrett/opsjon til å fortsette på reforhandlede vilkår (kan være alle eller flere kontraktsvilkår).
Den vanligste reguleringen er å fortsette å leie på samme vilkår, med markedsregulering av leien. Muligheten til å regulere leien etter markedet er viktig for utleier, da trender tilsier at leieprisene i markedet stiger raskere enn konsumprisindeksen.
Den siste varianten hvor man reforhandler alle eller flere vilkår, kan by på utfordringer for det tilfelle partene ikke blir enige. Leietaker har til tross for uenighet om reforhandlede vilkår, en forlengelsesrett/opsjon. Dersom man har en slik variant av forlengelsesrett/opsjon, bør en også avtale hvordan vilkårene skal fastsettes ved uenighet. Om man ikke gjør det, må partene bringe saken inn for domstolene for fastsetting av endelige vilkår.
Forhandlingsretter
Forhandlingsrettigheter medfører kun at utleier er pliktig til å forhandle med leietaker om forlengelse, men ingen plikt til å videreføre leieperioden om enighet ikke oppnås. Slike forhandlingsretter, eller fortrinn til forhandling, gir derfor leietakere mindre sikkerhet for å kunne leie videre etter endt leieperiode.
- Les mer om: Sikkerhet for leietakers forpliktelser
Forlengelsesrett/opsjon – en kime til konflikt
Reguleringer som egentlig skulle sikre forutberegnelighet og trygghet for utleier og leietaker, kan ofte bli en kime til konflikt ved avtale om forlengelsesretter, opsjoner, forhandlingsretter og fortrinnsretter. Dette kan få negative økonomiske og praktiske konsekvenser.
Vi i Codex ser at de fleste tvister går ut på hva som ligger i den opsjonsklausulen man har avtalt. I bransjen brukes de ulike begrepene for slike klausuler noe om hverandre. Vi anbefaler derfor at man i kontrakten sier eksplisitt hva som ligger i den retten man har avtalt. Dette nettopp fordi den ene parten kan tenke at begrepet har et annet faktisk innhold enn den andre. Leietaker vil gjerne hevde at man har avtalt en rett til videre leie, men utleier vil ofte hevde at det kun er avtalt en rett til forhandling.
Partene kan også havne i en langtekkelig diskusjon og rettslig prosess om man ikke har regulert i kontrakten hva som skal gjøres dersom partene ikke blir enige om reforhandlede vilkår.
Begge parter er derfor tjent med en forlengelsesrett som er utvetydig i både hva den går ut på, hvordan den skal utøves og hvordan uenighet skal løses.
Hva gjør våre advokater for deg?
Vi i Codex Advokat har bred og lang erfaring med å bistå både profesjonelle leietakere og utleiere med utforming av leiekontrakter etter partenes behov.
Vi bistår med å gi råd og veiledning om hvilke klausuler som din virksomhet burde sikre i en leiekontrakt, samt utforme disse klart og presist slik at senere tvistigheter unngås. Dersom konflikten allerede har oppstått, kan vi bistå i en etterfølgende forhandlingsprosess og rettslig prosess.
Har du spørsmål? Snakk med oss
 Advokat og partner Eiendom og entreprise |