Hjem
icon

Justering av leie

En dame og en mann sitter ved et bord og går over en kontrakt

I næringsleieforhold er det avtalt en leiepris, stort sett et månedlig beløp. Denne leieprisen kan endres over tid, og det er ofte avtalt mellom partene at man skal følge den årlige endringer av leien i henhold til konsumprisindeksen.

Det vil også forekomme behov for å foreta større endringer som følge av utvikling i markedet, og det er da viktig å ha regulert utleiers rett til å foreta justering til markedspris eller eventuelt gjengs leie

KPI-justering

Både utleier og leietaker kan kreve justering av leien i henhold til konsumprisindeksen. Justeringen kan skje tidligst ett år etter forrige regulering. Dette er regulert i husleieloven § 4-2, som benyttes som bakgrunnsrett. Videre er det ofte inntatt en klausul i kontrakten mellom partene, som gir rett til en slik regulering.

Reguleringen skjer etter indekstall for en måned som offentliggjøres i måneden etter. Det er vanlig å sette en kontraktsindeks, som blir utgangspunkt for indeksberegningen. Dette er normalt indeksen for den måned leiekontrakten inngås.

I utgangspunktet må slik leieøkning varsles med minst en måneds frist. I mange avtaler er det inntatt at slik regulering skal skje årlig. Ved leie av lokale kan det avtales at regulering skal skje automatisk slik at det ikke er nødvendig med varsling.

Justering i takt med markedet

I de fleste næringsleieforhold blir leieprisen indeksregulert, som nevnt ovenfor. Slik regulering gir imidlertid en marginal endring i leienivået, og tar ikke høyde for større eller mindre svingninger som kan oppstå i markedet.

Det kan være i både utleier og leietakers interesse å regulere leien.

Utleier ønsker å øke leien i takt med en stigning i markedet, og vil derfor dra nytte av denne muligheten. Leietaker på sin side vil ha et ønske en reduksjon i nedgangstider.

Av og til kan det tenkes at utleier har gitt leietaker en lav leie i en startfase, eksempelvis for å sikre at leietaker ikke fikk en for høy økonomisk belastning i en startfase, eller fordi utleier ikke hadde et behov for å maksimere leienivået. Ut fra hensynet til partenes ytelser, gir husleieloven § 4-3 rett til å justere leien til gjengs leie hvert tredje år.

Lovens vilkår

Husleieloven oppstiller en rekke vilkår for at man skal kunne justere leien.

For det første kreves det at leieforholdet har vart i mer enn to år og seks måneder, uten annen justering enn indeksregulering, før varsel om justering kan fremsettes. Det må også ha gått minst ett år siden leien ble indeksjustert.

Man regner effektiv kontraktstid, altså fra leieavtalen ble bindende.

For det andre må det fremsettes et varsel om justering av leie, og varselet må fremsettes senest 6 måneder før justeringen skal skje. Følgelig kan justering skje tidligst etter 3 år.

Varsel om justering må være skriftlig.

Tidspunktet for beregning av gjengs leie skal være iverksettingstidspunktet, altså seks måneder etter at varslet er sendt.

Gjengs leie eller markedsleie?

Vi opplever at begrepene «gjengs leie» og «markedsleie» flyter sammen i dagligtalen. Mange benytter samme begrep om hverandre, også i avtaletekst. Det er imidlertid forskjell mellom de to.

Hva som er gjengs leie vurderes ut fra det som er vanlig leie i sammenlignbare leieforhold, der man ser hen til område, størrelse, standard, beliggenhet og andre relevante egenskaper ved leieobjektet. Man må derfor se hen til tilfeller som reflekterer tyngdepunktet for det aktuelle området, alle leieforhold sett under ett. Denne øvelsen er skjønnsmessig, og for at vurderingen skal bli korrekt bør det overlates til takstmenn eller meglere med erfaring og kompetanse på området å fastsette nivået.

Motsetningsvis er markedsleie den leie som kan oppnås for sammenlignbare leieobjekt på sammenlignbare avtalevilkår. Dette nivået kan svinge langt mer enn gjengs leie, og det er derfor viktig at man skiller begrepene fra hverandre.

Ved fastsettelse av gjengs leie skal det gjøres fradrag for forbedringer av leieobjektet som skyldes leietakers innsats, ganske enkelt fordi leietaker ikke skal måtte betale en høyere leie utelukkende fordi han selv har forbedret leieobjektet. Manglende vedlikehold skal imidlertid ikke vektlegges, slik at leietaker kan få lavere leie selv om det skyldes hans eget mislighold av vedlikeholdsplikten.

Ved uenighet om nytt leienivå

Ikke sjelden vil en utleier som har varslet at han vil justere leien til gjengs leie, bli møtt med innsigelser til leienivået fra leietaker. I slike tilfeller vil hver av partene kunne kreve at leienivået fastsettes av en takstnemnd. En slik takstnemnd skal bestå av tre personer, oppnevnt av tingretten, og tildeles kompetanse til å fastsette leienivået for leieforholdet. Det leienivået takstnemnden setter blir bindene for partene, og kan bare overprøves ved å bringe saken innfor tingretten for overprøving. Sakskostnadene for takstnemnden skal legges enten på leietaker dersom leienivået fastsettes lik eller høyere enn det utleier krevde, og på utleier dersom leienivået settes lavere enn det utleier krevde.

Partene kan også anlegge sak for domstolene, med krav om fastsettelse av leienivået.

Har du spørsmål? Snakk med oss

Tonje

Ingrid Marie Navarsether

Senioradvokat

Tonje

Tonje B. Onsøien

Advokat

Tonje

Synne Jacobsen Andersen

Advokat