Hjem
icon

Sikkerhet for leietakers forpliktelser

En mann sitter overfor en annen mann

Avtaler skrives alltid i godt vær, og det er vanskelig ved avtaleinngåelse å se for seg at det kan oppstå konflikter. Imidlertid hender det at utleier og leietaker blir uenige når det får gått noe tid. Derfor må begge parter sørge for å sikre seg mot den andre parts mulige mislighold. Særlig viktig i så måte er sikkerheten for leietakers forpliktelser under leieforholdet. Et leieobjekt bør aldri tillates overtatt før sikkerheten er på plass.

Næringsleieforhold

For næringsleieforhold er det normalt å benytte selvskyldnergaranti. Den gir utleier rett til å gjøre garantien gjeldende straks leietaker misligholder sine forpliktelser. Motstykket er simpel garanti, som kun dekker sviktende betalingsevne, men ikke betalingsvilje. For å sikre dette, må garantiteksten klart angi at det er en selvskyldnergaranti. Videre har man gjerne en depositumskonto, der pengene blir satt på en lukket konto som sikkerhet for mangler o.l.

Mislighold

Mislighold innebærer at man ikke oppfyller en forpliktelses man har etter kontrakten, det vil si et kontraktsbrudd.

Under leieforholdets gang kan det oppstår ulike former for mislighold av leieavtalen. Begge parter kan komme i forsinkelse. Leietaker kan komme i betalingsmislighold. Fra utleiers side kan leieobjektet lide av feil og mangler ved overtakelse og gjennom leieperioden. Tilsvarende kan det for leietaker være slik at han ikke har overholdt vedlikeholdspliktene i leieperioden, slik at leieobjektet ikke tilfredsstiller vilkårene og avtalt stand ved tilbakelevering.

Forsinkelse

For utleier vil forsinkelse normalt dreie seg om en forsinket overlevering av leieobjektet til leietaker. Leietaker får ikke uhindret adkomst til leieobjektet, og han får det ikke til avtalt dato for overtakelse.

For leietakers del vil forsinkelse kunne oppstå i situasjoner hvor leietaker mener han ikke plikter å overta leieobjektet. Dette kan eksempelvis være fordi leietaker mener lokalet er i vesentlig dårligere stand enn hva han kunne kreve. Dersom kravet er ikke berettiget, plikter leietaker egentlig å overta leieobjektet, og dermed har allerede plikten til å betale leie startet. Sannsynligheten er da stor for at leietaker også er i betalingsmislighold.

Betalingsmislighold

Leietakers betalingsmislighold vil i stor grad dreie seg om forsinket eller uteblitt betaling, hvor de avtalte ytelser etter leieavtalen ikke foreligger til avtalt tid. Her er selvsagt avtalen styrende. Partene står fritt til å avtale forfall, beløp og betalingsmetoder. Betalingsmislighold vil også omfatte felleskostander og andre kostnader, for eksempel markedsføringsbidrag på kjøpesenter.

Feil og mangler

Utleiers plikt til å stille leieobjektet til leietakers disposisjon beror på en tolkning av leieavtalen. Normalt vil partene inngående avtale hvordan leieobjektet skal overleveres. Enten det inngås en «as is»-avtale, hvor utleier har en total ansvarsfraskrivelse, eller det avtales særskilte tilpasninger for leietaker, er det avvik fra kontraktsmessig standard som er vurderingstemaet. I mangel på slik beskrivelse, skal leieobjektet være ryddet, rengjort og i vanlig stand, samt passe til vanlige eller avtalte formål.

Vedlikehold

Dersom en av partene ikke overholder sitt spesifikke vedlikeholdsansvar, kan han være i mislighold.

Tilbakelevering

Mislighold på leietakers hånd kan bestå i at leietaker ikke tilbakeleverer lokalet eller husrommet i avtalt stand, og at han ikke tilbakeleverer til avtalt tid.

Sanksjoner

Felles for både utleier og leietaker er at dersom det inntrer et mislighold, følger det med sanksjonsmuligheter, såkalte misligholdsbeføyelser. Vi vil nevne de ulike sanksjonene nedenfor.

Retting – Avslag i leie

Dersom leieobjektet lider av feil og mangler, kan leietaker ha krav på retting av mangelen.

Dersom det foreligger forsinkelse, gir det normalt leietaker rett til avslag i leie, enten midlertidig eller permanent.

Oppsigelse

Leietakers mislighold av sine plikter kan være saklig grunn til oppsigelse. Hvorvidt misligholdet kvalifiserer til slik oppsigelse, vil bero på en konkret vurdering. Videre vil det bero på hvorvidt partene har en uoppsigelig eller oppsigelig leieavtale.

Heving

Normalt vil ikke en leietaker har rett til heving av leieavtalen. Utleier kan stille sikkerhet for at misligholdet blir rettet, eller han kan rette manglene. I så fall foreligger det bare grunnlag for erstatning.

For utleier vil det være langt mer naturlig å se på heving av leieavtalen dersom leietaker gjentatte ganger misligholder leieavtalen, for eksempel ved manglende betaling av leie mv. Det forutsettes at misligholde er vesentlig.

Erstatning

I de fleste tilfeller vil ikke leietaker lide et økonomisk tap som følge av en mangel. Retting og avslag i leien vil gi full kompensasjon, og dermed bortfaller det økonomiske tapet. Men det kan tenkes at leietaker påføres ekstrakostnader, fordi retting eller avslag i leien ikke veier opp. Her vil man normalt avtale begrensninger i ansvaret, slik at utleiers ansvar ikke er ubegrenset. Dette gjelder dog ikke ved grov uaktsomhet eller svik fra utleiers side.

For utleiers del vil det være aktuelt å kreve erstatning dersom leietaker har skadet leieobjektet, eller det foreligger mangler. Alle kostnader som utleier pådras ved leietakers mangelfulle tilbakelevering, for eksempel rydding og rengjøring, kan kreves dekket av leietaker.

Har du spørsmål? Snakk med oss

Tonje

Ingrid Marie Navarsether

Senioradvokat

Tonje

Tonje B. Onsøien

Advokat

Tonje

Synne Jacobsen Andersen

Advokat