Næringsleie

• Standardkontraktene for næringsleie
• Definer leieobjektet
• Leietakers bruk av arealene
• Tilpasningsarbeider før innflytting
• Overtakelsesprotokoll
• Leieperioden
• Regulering av leien
• Felleskostnader
• Vedlikehold
• Leietakers endringer
• Fremleie
• Mislighold og sikkerhet
• Tilbakelevering
• Hva gjør våre advokater for deg?

Bruk standardkontraktene for næringsleie

Vi bistår svært ofte i leieforhold hvor en av partene, gjerne utleier, har skrevet en leieavtale selv. Vår erfaring er at disse leieavtalene ofte knappe, og som regel får man ikke med seg alle forhold som er eller kan bli relevante for leieforholdet, noe som ofte skyldes at man ikke ser for seg hva som kan gå galt.

Vi anbefaler bruk av standardkontraktene som er utarbeidet av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norsk Eiendomsmeglerforbund. Disse standardkontraktene er et godt utgangspunkt, men det er normalt nødvendig å foreta tilpasninger til det konkrete leieforholdet.

• Les mer om: Næringseiendom
• Les mer om: Standard leieavtale for næringsleie

Definer leieobjektet

Det er viktig med en god beskrivelse av leieobjektet. Vi anbefaler at det skaffes en oppmåling, slik at det er klart hvor stort arealet som leies faktisk er.

Det er en ganske vanlig problemstilling at angivelsen av arealer i avtalen ikke stemmer med tegninger, som igjen ikke stemmer med de fysiske forholdene.

Dernest må det beskrives hvilke arealer inngår i fellesarealer, og hvilke som er ment til leietakers eksklusive bruk. I flere leieforhold er det viktig å definere hvordan parkering skal skje, herunder både parkering for ansatte og kunder.

Definisjonen av hva leietaker kan benytte leieobjektet til, må stå i samsvar med den tenkte bruken.

Samtidig er det viktig at bruken samsvarer med formålene i reguleringsplanen som gjelder for eiendommen, og at lokalenes bruk samsvarer med brukstillatelse/ferdigattest for bygget.

Dersom bruken endres fra den bruken som er tillatt, uten at det søkes om og innvilges bruksendring, vil det foreligge ulovlig bruk etter plan- og bygningsloven. Ulovligheter kan bli fulgt opp av bygningsmyndighetene med ileggelse av overtredelsesgebyr.

Det er vanlig at utleier plasserer ansvaret for oppfølging av offentligrettslige krav på leietaker. Utleier oppfordres likevel til å følge opp at leietaker innhenter nødvendige offentlige tillatelser for leieforholdet, slik at utleier unngår at han selv havner i ansvar.

Leietakers bruk av arealene

Definisjonen av hva leietaker kan benytte leieobjektet til, må stå i samsvar med den tenkte bruken.

Samtidig er det viktig at bruken samsvarer med formålene i reguleringsplanen som gjelder for eiendommen, og at lokalenes bruk samsvarer med brukstillatelse/ferdigattest for bygget.

Dersom bruken endres fra den bruken som er tillatt, uten at det søkes om og innvilges bruksendring, vil det foreligge ulovlig bruk etter plan- og bygningsloven. Ulovligheter kan bli fulgt opp av bygningsmyndighetene med ileggelse av overtredelsesgebyr.

Det er vanlig at utleier plasserer ansvaret for oppfølging av offentligrettslige krav på leietaker. Utleier oppfordres likevel til å følge opp at leietaker innhenter nødvendige offentlige tillatelser for leieforholdet, slik at utleier unngår at han selv havner i ansvar.

Tilpasningsarbeider før innflytting

Ofte skal leieobjektet tilpasses ny leietaker før denne flytter inn. Da er det viktig at disse arbeidene er klart definert i leieavtalen, med en beskrivelse av hvem som skal utføre arbeidene, om de skal få effekt få på leien eller andre konsekvenser.

Videre får definisjoner av tilpasningsarbeider en betydning når leietaker skal vurdere om han vil overta leieobjektet eller ikke. Hvordan utleier har oppfylt disse kravene, vil også få betydning for hvordan leieobjektet skal se ut ved tilbakelevering.

Overtakelsesprotokoll

Det er alltid godt anvendt tid å lage en god overtakelsesprotokoll, og sørge for at dokumentasjonen er best mulig med både bilder og tekst. Det kan være svært vanskelig å vurdere byggets tilstand ved tilbakelevering etter endt leieforhold, dersom man ikke vet klart hva som var tilstanden ved overtakelsen.

Standardkontrakten har en egen overtakelsesprotokoll som anbefales benyttet ved overtakelsen. Protokollen bør signeres av begge parter. Tilsvarende bør det lages en protokoll ved tilbakelevering av leieobjektet, hvor eventuelle avvik omtales og partene enes om hvorvidt forholdet skal utbedres av leietaker eller ikke.

• Les mer om: Overtakelse

Leieperioden

Hvor lang leieperioden skal være, må defineres klart.

Det må også fremgå tydelig om leieforholdet skal være oppsigelig i leieperioden eller ikke.

Det er ikke uvanlig at leietaker gis en rett til å forlenge leieforholdet med en eller flere perioder. Her kan man både ha en opsjon på forlengelse til samme vilkår, slik at alle forhold inkludert husleien fortsetter som opprinnelig avtalt, og man kan ha reforhandlingsmuligheter – vanligvis til markedsmessig leie. Det er særlig viktig at en slik opsjon gis en klar frist, slik at utleier får mulighet til å områ seg dersom leietaker ikke forlenger, og at eventuelle justeringer av leieavtalen kan varsles i tide.

• Les mer om: Leieperioden
• Les mer om: Forlengelsesrett/opsjoner ved næringsleie
• Les mer om: Overføring av leieretter til næringslokaler
• Les mer om: Force majeure
• Les mer om: Forlengelses­klausuler i næringsleie­kontrakter

Regulering av leien

I næringsleieforhold er det viktig for utleier å følge opp med årlige endringer av leien i henhold til konsumprisindeksen. Det vil også forekomme behov for å foreta større endringer som følge av utvikling i markedet, og det er da viktig å ha regulert utleiers rett til å foreta justering til markedspris eller eventuelt gjengs leie.

• Les mer om: Justering av leie

Felleskostnader

Ettersom det ikke finnes en klar, rettslig definisjon av begrepet «felleskostnader», er det viktig at partene avklarer hvilke kostnader som inngår i felleskostnadene. En klar regulering av hva leietaker skal dekke, og hva utleier skal dekke, er derfor svært viktig. I den forbindelse bør fordelingen mellom flere leietakere også fremgå, med angivelse av fordeling for lokaler som eventuelt står ledige over tid. I standardkontraktene har man ofte inntatt et bilag som benyttes som eksempler på hva som anses som felleskostnader.

Det er vanlig at felleskostnadene dekkes etter medgåtte kostnader, uten et kostnadselement for utleier. Felleskostnader betales derfor a konto gjennom året, og avregnes påfølgende år.

Vedlikehold – hvem skal ha ansvar for hva?

I forlengelsen av spørsmålet om hva som omfattes av felleskostnadene, kommer spørsmålet om hvor grensen skal gå for plikten til å vedlikeholde leieobjektet. Normalt tar utleier utvendig vedlikehold, samt utskiftning av innretninger som ikke lenger lar seg vedlikeholde, mens leietaker tar innvendig vedlikehold. Plikten til å holde leieobjektet ved like, omfatter både et forebyggende arbeid og reparasjoner, og det forutsettes av leietaker får vedlikeholdet utført, i tillegg til at kostnadene skal dekkes.

Vedlikeholdsplikten defineres ofte ut fra hvem leietaker er, og om bygget ellers er leid ut til flere, eller om leietaker leier hele bygget.

I såkalte bare house-avtaler påtar leietaker seg normalt også alt utvendig vedlikeholdsarbeid, og også deler av utskiftingsplikten, dog slik at leietakers ansvar for utskifting avgrenses mot særskilte forhold ved bygningen (for eksempel flate tak) eller til spesielle tekniske innretninger.

Ved leietakers tilbakelevering av leieobjektet oppstår det som regel diskusjoner om hvorvidt leietaker har overholdt sin vedlikeholdsplikt. Et leieobjekt som har blitt brukt noen år, er selvsagt ikke like fint som et nytt. Derfor må utleier tåle at leieobjektet har blitt utsatt for alminnelig slitasje. I tillegg vil tiden kunne spille inn, for eksempel med falming av overflater. Spørsmålet er da hva utleier må akseptere.

Gjennom leieperioden forventes det at leietaker følger et vedlikeholdsregime. Et parkettgulv for eksempel må da oljes/lakkes jevnlig, antagelig annethvert år. Dersom leietaker følger et slikt fast vedlikeholdsregime, vil gulvene mest sannsynlig ikke bli utsatt for en så hard slitasje som de ville blitt dersom vedlikeholdsregimet ikke ble fulgt. Likevel kan ikke utleier forvente at gulvet er som nytt når leieobjektet leveres tilbake. Han må tåle såkalt alminnelig slit og elde. Dét er det nivået på slitasje utleier kan forvente ved tilbakeleveringen etter å ha holdt et jevnt godt vedlikehold.

Leietakers vedlikehold skal være forebyggende, og reparerende.

Dersom leieperioden løper lengre enn det er forventet at for eksempel et parkettgulv skal vare, ligger det i utgangspunktet til utleiers vedlikeholdsplikt å skifte ut parketten. Har leietaker ikke overholdt vedlikeholdsplikten, vil ansvaret kunne overføres på ham. I næringsleieforhold er imidlertid vanlig å pålegge leietaker å bekoste fornyelser dersom det blir nødvendig som følge leieforholdets bruk.

Leietakers endringer

I utgangspunktet har ikke leietaker rett til å foreta forandring av leieobjektet uten utleiers skriftlige samtykke. Utleier står fritt til å bestemme om endringene skal utføres eller ikke. Vi anbefaler at man, dersom leietaker skal utføre endringer, også avtaler klart hva leietaker skal få rett til å gjøre av endringer i leieobjektet, og om leietaker skal fjerne endringene/innretningene etter endt leieforhold eller om de skal tilfalle utleier.

Fremleie

Av og til oppstår det endringer hos leietaker som medfører et behov for å redusere leiekostnadene. Normalt vil leieforholdet være uoppsigelig, og med mindre utleier er særdeles velvillig, må leietaker forsøke å få leid bort leieobjektet til andre, såkalt fremleie.

Retten til fremleie må reguleres særskilt, ettersom endring av leietaker kan påvirke forhold ut over det som angår leietaker. I utgangspunktet vil utleier har rett til å nekte endring på leietakersiden, for eksempel på bakgrunn av økonomiske forhold, slik som sviktende evne til å overholde leietakers forpliktelser.

• Les mer om: Fremleie av næringslokaler

Mislighold og sikkerhet for leietakers forpliktelser

Avtaler skrives alltid i godt vær. Men det hender svært ofte at utleier og leietaker blir uenige når det får gått noe tid. Derfor må begge parter sørge for å sikre seg mot den andre parts mulige mislighold. Særlig viktig i så måte er sikkerheten for leietakers forpliktelser under leieforholdet. Et leieobjekt bør aldri tillates overtatt før sikkerheten er på plass.

For næringsleieforhold er det normalt å benytte selvskyldnergaranti. Den gir utleier rett til å gjøre garantien gjeldende straks leietaker misligholder sine forpliktelser. Motstykket er simpel garanti, som kun dekker sviktende betalingsevne, men ikke betalingsvilje. For å sikre dette, må garantiteksten klart angi at det er en selvskyldnergaranti.

Et annet viktig forhold er garantistens rettigheter under garantien. Normalt vil garantisten kunne gjøre gjelde de de samme innsigelser mot utleiers krav som leietaker, og kreve at det må foreligge rettskraftig dom for kravet før de betaler. Sørger man i stedet for at det etableres en påkravsgaranti («on demand»), kan man kreve betaling fra garantisten straks. Garantien må under enhver omstendighet være uoppsigelig fra leietaker/garantistens side.

Som utgangspunkt vil vi anbefale at garantisten er en norsk bank eller finansinstitusjon, slik at både norsk lov og norsk rett legges til grunn. Utenlandske selskap fremstår ofte som svært vanskelig tilgjengelige, med eierstrukturer som gjør det vanskelig å nå frem med et krav. Alternativt kan garantien også stille av et morselskap, fortrinnsvis av en konsernspiss.

Sikkerheten bør dekke minst 6 måneders leie med tillegg av felleskostnader og eventuell merverdiavgift. Den bør også vare minimum to måneder etter utløp av leieforholdet, slik at utleier får anledning til å fremme krav knyttet til avviklingen av leieforholdet.

• Les mer om: Sikkerhet for leietakers forpliktelser

Tilbakelevering

Det er en del man skal være oppmerksom på ved utløpet av leiekontrakt og lokalene skal tilbakeleveres til utleier. Det er viktig at man her setter seg godt inn i hva leiekontrakten og eventuelt husleieloven sier om vedlikehold og tilbakelevering.

I de aller fleste tilfeller er tilbakelevering regulert i leiekontrakten. Husk det er her anledning til å avtale noe som avviker fra husleieloven når det er lov til ved leie av lokaler ved næring.

Utgangspunktet er at lokalene skal tilbakeleveres i den stand lokalene var ved overtakelsen. Er det her snakk om langvarig leieforhold så anbefaler vi at alt dette bør dokumenteres ved overtakelsen.

Hva gjør våre advokater for deg?

Våre spesialister bistår deg gjerne med gjennomgang av din leieavtale, og gir kan gi råd og veiledning til både inngåelse, oppfølging og avvikling av leieforhold.

Du får bistand med:

• Utforming av leiekontrakter som er tilpasset virksomhetens behov.
• Løpende rådgivning under leiefordholdet.
• Bistand i forbindelse med tvist, både rettslig og utenrettligs.

Har du spørsmål? Snakk med oss