Leieperioden
Hvor lang leieperioden skal være, må defineres klart. I næringsforhold står partene fritt til å avtale seg bort fra lovens hovedregel om at leieavtaler er tidsubestemte, altså at den løper til en av partene gyldig sier den opp. Det må derfor også fremgå tydelig om leieforholdet skal være oppsigelig i leieperioden eller ikke.
Opphørstidspunktet
En tidsbestemt leieavtale løper ut av seg selv idet opphørstidspunktet inntreffer.
Leietaker har ikke krav på at utleier sender oppsigelse, eller varsel om at leietiden er i ferd med å løpe ut. Leietaker har heller ikke et vern mot oppsigelse. Leietaker er ansvarlig for å overholde opphørstidspunktet, herunder være utflyttet fra leieobjektet, og å stille leieobjektet klart for utleier i henhold til leieavtalen.
Dersom leietaker ikke flytter ut innen opphørstidspunktet, og utleier ikke sender skriftlig flytteoppfordring innen tre måneder etter opphørstidspunktet, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt. I næringsleie er det vanlig å gjøre unntak fra husleieloven på dette punktet. For utleier er det naturlig å kreve at leieavtalen overholdes, altså at leietaker fraflytter leieobjektet. Skjer ikke det frivillig, må utleier begjære tvangsfravikelse.
Dersom utleier har overholdt sine plikter, og leietaker fortsetter å være i leieobjektet, kan utleier kreve erstatning for positiv kontraktsinteresse, for eksempel tapt husleie og kostnader til inndrivelse.
En leietaker som går fra leieforholdet før opphørstidspunktet, er i utgangspunktet fortsatt bundet av leieavtalen. Det betyr at han plikter å betale leie ut leieperioden. Utleier kan ha en tapsbegrensingsplikt, men hvorvidt det gjelder og omfanget av plikten vil bero på en konkret vurdering av slikt som gjenværende leieperiode, leieobjektets kvaliteter og lignende.
- Les mer om: Næringsleie
- Les mer om: Næringseiendom
Forlengelse - Opsjoner
Det er ikke uvanlig at leietaker gis en rett til å forlenge leieforholdet med en eller flere perioder. I næringsforhold kan man både ha en opsjon på forlengelse til samme vilkår, slik at alle forhold inkludert husleien fortsetter som opprinnelig avtalt, og man kan ha reforhandlingsmuligheter – vanligvis til markedsmessig leie. Det er særlig viktig at en slik opsjon gis en klar frist, slik at utleier får mulighet til å områ seg dersom leietaker ikke forlenger, og at eventuelle justeringer av leieavtalen kan varsles i tide.
I standardkontrakten har man foreslått to alternativer:
- Forlengelse på samme vilkår
- Forlengelse med markedsregulering av husleien, men øvrige vilkår like. I dette alternativet er det også lagt inn takstkommisjon for å lande uenighet.
Dette forhindrer dog ikke at det kan legges andre premisser for fastsettelse av både markedsleie og øvrige kontraktsvilkår.
Det er viktig å være oppmerksom på at forhandlingsrett nettopp er noe annet enn en opsjon. Det er også viktig å ha en klar ordlyd i kontrakten slik at det ikke oppstår uenighet om man har avtalt det ene eller andre alternativet. Dette kan få store konsekvenser for begge parter, men særlig for en leietaker som feilaktig har lagt til grunn en rett til videre leie.
- Les mer om: Forlengelsesrett/opsjoner ved næringsleie
- Les mer om: Standard leieavtale for næringsleie
- Les mer om: Justering av leie
Har du spørsmål? Snakk med oss
 Advokat og partner Eiendom og entreprise |