Overføring av leieretter til næringslokaler

• Overdragelse av en leieavtale
• Nekte overdragelse av leieavtale
• Change of control
• Må utleier samtykke?
• Hva gjør våre advokater for deg?

Hva innebærer overdragelse av en leieavtale?

I de etter hvert alminnelig anvendte standard husleiekontraktene fra Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund, har man inntatt formuleringen «Samtykke (til overdragelse av leiekontrakt) kan ikke nektes uten saklig grunn».

Etter husleieloven § 8-4, om overføring av leierett til lokale, kan en leietager overføre sin rett etter leieavtalen til tredjemann ved overdragelse av virksomheten som drives fra lokalene, under forutsetning av at utleier godkjenner overføringen.

Utleier kan kun nekte slik overføring dersom han har saklig grunn, jf. § 8-4 tredje ledd.

Saklig grunn til nektelse vil kunne foreligge dersom overdragelsen er til skade eller ulempe for utleier. Men dersom bruken ikke endres negativt i særlig grad og økonomien i leieforholdet bare bedres, er det neppe grunnlag for å nekte overdragelse.

I standardavtalen er det gjort unntak fra husleieloven § 8-4, hvilket betyr at leieavtalen regulerer dette fullt ut. Leieavtalen sier imidlertid det samme som loven, nemlig at overdragelse av leieavtalen (og selskapsmessige endringer hos leietager) kun kan nektes av utleier dersom han har saklig grunn.

For det første betyr dette at utleier må fremsette saklig begrunnede innsigelser til overdragelse av leieavtalen. For det andre må innsigelsene i all hovedsak måtte knyttes opp mot forhold ved den nye leieren og/eller hans virksomhet, og disse utleier må kunne dokumentere at disse forholdene beviselig er eller kan være skadelig for utleier og/eller eiendommen.

• Les mer om: Næringsleie
• Les mer om: Næringseiendom

Saklig grunn til å nekte overdragelse av leieavtale

Det dukker ofte opp spørsmål fra leietakere og utleiere om hva som ligger i begrepet «saklig grunn» i denne sammenhengen.

Som et utgangspunkt skal mye til før det foreligger saklig grunn til nektelse.

En overordnet føring vil selvsagt være at leieavtalens vilkår, leienivå, løpetid etc, skal videreføres uendret. Med mindre det er forhold ved leietagers virksomhet og drift som vil være mer belastende for utleier og eiendommen enn før, vil det trolig være få grunner som vil kunne utgjøre saklige grunner for nektelse.

Når det gjelder økonomien hos den nye leietakeren, vil som nevnt leieavtalens leienivå opprettholdes og økes gradvis i tråd med avtalens regulering. Dersom den nye leietakeren ikke er i stand til å oppfylle disse vilkårene, taler mye for at utleier har grunnlag for å nekte overdragelsen.

Dersom overdragelsen medfører en endret mva-posisjon for utleier, for eksempel dersom ny leietager driver ikke-mva-pliktig virksomhet, slik at utleier kan risikere å få en justering av sin mva-posisjon (fradrag for mva ved tidligere investeringer som forutsetter mva-pliktig utleie i minst ti år) kan dette være en saklig grunn til nektelse.

Endring i bruken av leieobjektet, belastende virksomhet for området eller bygningen, eller endringer som kan påvirke eiendommens renomme, vil kunne være et tema.

Forhold ved tidligere leietager er ikke gyldig grunn, ei heller at utleier heller vil overta lokalene selv eller at man vil endre avtalen i sin favør.

• Les mer om: Justering av leie

Change of control

I tillegg til overdragelse av selve leieavtalen, har vi situasjonen hvor man står overfor en aksjeoverdragelse i leietaker – såkalt «change of control».

I husleierettslig forstand vil det anses som transport av leieavtale ved overføring av selve virksomheten som drives i lokalet, slik at transporten skal godkjennes av utleier på forhånd. Utleier kan nekte slik transport dersom han kan oppvise en saklig grunn til å nekte samtykke.

I standardleieavtalene er dette formulert slik: «Overdragelse av minst 50 % av aksjene, selskapsandelene eller eierinteressene hos leietaker anses som overdragelse av leieavtalen. Det samme gjelder leietakers skifte av selskapsform. Som overdragelse regnes også avhendelse av det mindre antall aksjer eller andeler som i seg selv utgjør bestemmende innflytelse (alminnelig flertall) i selskapet». Også mindre aksjeposter kan være av betydning.

Som leietaker er det viktig å ha et bevisst forhold til bestemmelsen, og vite at selv om utleier ikke kan nekte selve overdragelsen av aksjene, kan det påvirke leieforholdet som sådan.

• Les mer om: Standard leieavtale for næringsleie
• Les mer om: Overtakelse

Foreligger det ikke saklig grunn, må utleier samtykke

Felles for disse reguleringene, er at dersom det ikke foreligger saklig grunn til nektelse av overdragelse av leieavtalen, vil utleier være rettslig forpliktet til å gi samtykke. Og det skal tilføyes at en urettmessig nektelse av å samtykke til overdragelse kan være erstatningsbetingende.

Hva gjør våre advokater for deg?

Vi i Codex Advokat bistår i et bredt spekter med problemstillinger som kan oppstå før, under og etter et leieforhold. Hva gjelder overføring av leierettigheter kan vi spesielt bistå med:

• Tolkning av om det foreligger saklig grunn for å nekte overføring av leieavtalen.
• Utarbeidelse av transportavtaler og andre tilleggsavtaler ved overføring av leierett.
• Utforming av konktraktklausuler som er tilpasset virksomhetens behov.

Har du spørsmål? Snakk med oss