Eiendoms­utvikling: Dispen­sasjon fra byggegrense, rekkefølge­krav, høyde­krav og BYA

Byggegrense

I plan- og bygningsloven § 29-4 annet ledd står det eksempelvis at byggverket som hovedregel ikke skal ligge nærmere nabogrensen enn 4 meter. Ofte fremgår samme avstandskrav i arealplaner som regulerer området, herunder kommuneplan og reguleringsplan. Avstandskravet er fastsatt først og fremst av branntekniske hensyn. Bestemmelsen er også begrunnet i hensynet til at bebyggelse på naboeiendommer sikres lys, rom og utsikt.

Søker man om oppføring av bolig som ligger nærmere nabogrensen enn 4 meter, kan derfor ikke kommunen ute videre godkjenne søknaden, fordi den er i strid med loven eller arealplan. Da kreves det søknad om dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2. Alternativt kan du få samtykke til plasseringen fra berørte naboer, da er tillatelse enklere å få.

• Les mer om eiendomsutvikling.

Høydekrav

Videre står det i pbl. § 29-4 første ledd at bygninger maksimalt kan ha gesimshøyde på 8 meter og mønehøyde på 9 meter, med mindre annet er bestemt i gjeldende kommune- eller reguleringsplaner. Dette innebærer at dersom du skal oppføre en bygning med eksempelvis mønehøyde på 9,5 meter og gjeldende planer ikke gir adgang til det, må du søke dispensasjon hos plan- og bygningsavdelingen i aktuelle kommune.

Rekkefølgekrav

Ofte har reguleringsplaner fastsatte rekkefølgekrav. Plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 er grunnlaget for at kommunen kan vedta rekkefølgekrav i reguleringsplan. Et typisk eksempel på rekkefølgekrav er at kommunen setter som vilkår at ny gang- og sykkelvei er etablert før utbygger kan starte utbygging av området. Et annet eksempel er at det må etableres en ny hovedvei før byggetrinn 2 kan igangsettes, slik at opprinnelig hovedvei blir lokalvei til nytt boligfelt. Rekkefølgekrav er følgelig regler for i hvilken rekkefølge de ulike tiltakene tilknyttet et prosjekt skal gjennomføres.

Formålet med rekkefølgekrav er at tiltakene i planområdet skal skje koordinert og på en hensiktsmessig måte, samtidig som de skal skje til rett tid. Virkningen av bygging i strid med en rekkefølgebestemmelse er at søknad om byggetillatelse må avslås til tiltaket er utført, evt. at det gis dispensasjon.

• Les mer om: Utbyggingsprosjekter – kommunens mulighet til å sette rekkefølgekrav i reguleringsplan.
• Les mer om: Rekkefølgekrav er ugyldig – Høyesterett avklarer rekkevidden i dom av 4. mai 2021.

BYA

Videre har reguleringsplaner, eventuelt kommuneplaner ofte regler for det som kalles BYA, det vil si grad av utnytting på eiendommen. Bebygd areal (BYA) for en tomt er summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser på tomten. Bebygd areal på en tomt skrives m2-BYA og angis i hele tall. Kommune- eller reguleringsplanen oppgir ofte hvor stor prosent av arealet som kan være bebygd/utnyttet. Dersom det eksempelvis står tillat BYA 20 % i reguleringsplanen, og ditt byggeprosjekt overstiger denne prosenten, må du søke dispensasjon.

Kan vi få dispensasjon?

Kommunens adgang til å gi dispensasjon reguleres i plan- og bygningsloven § 19-2, der det fremgår at;

"Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.

Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet"

Som det fremgår av bestemmelsen, vil vurderingen av hvorvidt vilkårene er oppfylt for å gi dispensasjon, bero på to forhold. For det første må ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, bli vesentlig tilsidesatt ved eventuell dispensasjon.

For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, hvilket innebærer at det må foretas en interesseavveining. Vilkårene er kumulative, hvilket innebærer at begge vilkårene må være oppfylt for at kommunen skal kunne gi dispensasjon.

Et viktig argument i en slik søknad, er hva som har blitt tillatt i tilsvarende situasjoner i nærområdet. Dersom tiltakshaver i en sammenliknbar sak har fått dispensasjon, vil dette være et godt argument for tilsvarende resultat i aktuelle sak.

Hvorvidt ovennevnte vilkår for dispensasjon er oppfylt i deres sak, beror på en konkret vurdering, og kan ikke sies generelt. Vi i Codex Advokat har lang erfaring med dispensasjonssaker, og tar gledelig en titt på saken din. Videre kan vi også bistå deg dersom naboen søker dispensasjon, og du ønsker å forhindre at tiltaket gjennomføres. Da kan man sende inn nabomerknader til tiltaket, eventuelt klage dersom kommunen har gitt tillatelse.

Har du spørsmål knyttet til dispensasjon fra byggegrense, rekkefølgekrav, høydekrav og BYA? Snakk med oss.