Hjem

Skatt ved bolig i utlandet

Det er ikke uvanlig å eie feriehus eller annen bolig i utlandet. I tillegg er det også mange som leier ut den faste eiendommen de har i utlandet. Skattereglene som omhandler fast eiendom i utlandet og eventuelle inntekter fra disse er komplekse, og involverer både norsk og utenlandsk rett, i tillegg til skatteavtaler mellom Norge og det aktuelle landet.

En mann står på verandaen og holder et håndkle rundt sønnen sin.

Dette får du vite om skatt ved bolig i utlandet:

Hvilke regler gjelder for skatt på eiendom i utlandet?

Dersom du er bosatt i Norge, har du vanlig skatteplikt til Norge. Dette innebærer at all formuen din og alle inntektene dine i utgangspunktet er skattepliktig hit. Dette gjelder uavhengig av hvor formuen befinner seg, eller hvor inntekten er opptjent.

Eier du en eiendom i utlandet, utgjør denne en del av formuen din. Dersom du i tillegg leier ut denne eiendommen når du ikke selv bruker den, er leieinntekten en skattepliktig inntekt. I utgangspunktet vil da verdien av eiendommen inngå i grunnlaget for formuesskatt i Norge, mens leieinntekten vil inngå i grunnlaget for inntektsskatt i Norge.

Det er imidlertid slik at Norge har inngått skatteavtaler med de fleste land som nordmenn eier fritidsboliger i. Disse skatteavtalene kan begrense skatteplikten til Norge. Selv om du ikke skal betale skatt til Norge, har du fortsatt opplysningsplikt. Dette innebærer at du må opplyse om eiendommen i selvangivelsen din.

Intern rett, formue

Dersom du eier fast eiendom i utlandet, skal denne føres opp som formue i selvangivelsen din. Formuesverdien vil bli beregnet etter norske regler.

Formuesverdien skal settes til maksimalt 30 % av markedsverdien, eventuelt maksimalt 30 % av byggekostnadene. Utgangspunktet for beregningen er i markedsverdien i det landet eiendommen ligger. Dersom eiendommen tidligere har fått fastsatt en formuesverdi, men du kan dokumentere at denne overstiger 30 % av markedsverdien, kan du be skattekontoret om å redusere formuesverdien til eiendommen. I tillegg vil skattekontoret kunne opp- eller nedjustere formuesverdien gjennom de årlige skattevedtakene.

Formue, skatteavtale

Dersom Norge har skatteavtale med det landet eiendommen ligger i, kan dette begrense skatteplikten til Norge. De fleste land har ikke formuesskatt, for eksempel Sverige, Danmark og Italia. Eksempler på land som derimot har formuesskatt, er Spania og Frankrike. Formuesskattesatsen og beløpsgrenser er ulike for de ulike landene.

Ligger eiendommen i et land med formuesskatt, og du har betalt skatt til det aktuelle landet, kan du søke om fradrag i skatten i Norge slik at du unngår dobbeltbeskatning. Dette gjøres ved å fylle ut skjema RF-1147 «Fradrag for norsk skatt betalt i utlandet». Denne skal leveres sammen med skattemeldingen. For at fradraget skal bli godtatt, må du kunne dokumentere hvor mye formuesskatt du har betalt til skattemyndighetene i det aktuelle landet.

Dersom eiendommen ligger i et land som Norge har en skatteavtale med, skal du ikke betale formuesskatt i Norge. Eksempler på dette er Brasil, Kroatia, Belgia, Italia og USA. Totalt gjeldet dette 32 land.

Leieinntekter, intern rett

Det er ikke uvanlig at nordmenn leier ut eiendommen de har i utlandet når de ikke selv skal bruke den. Leieinntektene skal oppgis i Norge. De samme reglene gjelder ved utleie av fritidsbolig i utlandet som ved utleie av fast eiendom i Norge.

Dersom du selv benytter deg av boligen i utlandet, gjelder et skattefritak på kr. 10.000,-. Dersom leieinntektene overstiger dette beløpet, vil 85 % av summen som overstiger skattefritaket være skattepliktig.

Dersom du ikke benytter deg av boligen fordi utleien blir omfattende, skal eiendommen regnskapslignes. Netto utleieinntekt vil da være skattepliktig i Norge.

Leieinntekter, skatteavtale

Dersom eiendommen ligger i et land som Norge har skatteavtale med, vil inntektsskatteplikten kunne bli begrenset. Dette gjøres enten ved at netto utleieinntekt skattlegges i Norge, og man får fradrag for dokumentert betalt skatt i utlandet, eller at utleieinntektene er unntatt fra beskatning i Norge.

Salg av bolig i utlandet, intern rett og skatteavtale

Ved salg av fast eiendom i utlandet, gjelder de samme reglene som ved salg av fast eiendom i Norge. I utgangspunktet er det slik at en eventuell gevinst er skattepliktig, mens et eventuelt tap er fradragsberettiget.

Det gjøres unntak dersom du har eid boligen i mer enn fem år, og har brukt den selv i minst fem av de siste åtte årene. En eventuell gevinst vil da ikke være skattepliktig. På samme måte vil ikke et eventuelt tap være fradragsberettiget.

Avhengig av hvilket land boligen ligger i og hva slags skatteregler dette landet har, kan det også hende at en eventuell gevinst ved salg vil være skattepliktig i det aktuelle landet.

Dersom gevinsten av salget er skattepliktig til både Norge og det aktuelle landet, er det skatteavtalen mellom landene som vil avgjøre skatteplikten. Dobbeltbeskatning unngås ved at det enten gis fradrag i norsk skatt for betalt skatt til det andre landet, eller at gevinsten er unntatt fra beskatning i Norge.

Hvor mye skatt må du betale?

Dersom du leier ut eiendommen i utlandet, og du selv ikke bruker boligen, er netto utleieinntekt skattepliktig i Norge. Netto utleieinntekt beregnes ut fra bruttoinntektene fratrukket kostnadene ved utleien. Dersom du leier ut eiendommen, men også benytter deg av den selv, gjelder et skattefritak på kr. 10.000,-. Overstiger utleieinntektene denne summen, vil 85 % av beløpet som overstiger skattefritaket være skattepliktig.

I de tilfeller hvor du ikke leier ut boligen, vil du først måtte betale formuesskatt når formuesverdien utgjør mer enn en eventuell gjeld du måtte ha. Formuesverdien utgjøres av eiendommen sammen med andre eiendommer og/eller eiendeler. I tillegg må denne nettoformuen overstige et bunnfradrag før det blir snakk om formuesskatt. I 2018 og 2019 var dette bunnfradraget satt til henholdsvis 1,48 og 1,5 millioner kroner for enslige, og 2,96 og 3,0 millioner kroner for ektepar. Nettoformue som overstiger bunnfradraget skattlegges med en sats på 0,85 %.

Hva skjer hvis du har en fast eiendom i utlandet som ikke er rapportert til skattemyndigheten?

Dersom du har formue eller inntekter i utlandet, har du en opplysningsplikt overfor Skatteetaten. Dersom du ikke tidligere har rapportert om dette til Skatteetaten, kan du be om en frivillig retting. Dette innebærer at du retter skattefastsettingene som gjelder formue og inntekt i utlandet. Oppfyller du vilkårene til frivillig retting, vil det ikke følge noen store konsekvenser.

Dersom Skatteetaten finner ut at du har en skjult formue og inntekt i utlandet, vil du bli kontaktet og bedt om å dokumentere formuen og inntekten i utlandet. Dersom det viser seg at formuen og inntekten er skattepliktig i Norge, og du ikke har opplyst om dette, risikerer du å måtte betale tilleggsskatt. Ved større skatteunndragelser kan du også bli politianmeldt.

Har du spørsmål knyttet til skatt ved bolig i utlandet? Snakk med oss.

Les også