Ekspropriasjon - Hvilke rettigheter har du?

Ekspropriasjon - Dette får du vite:

• Hva er ekspropriasjon?
• Lovverket
  • Grunnloven
  • Ekspropriasjonsloven
  • Ekspropriasjonserstatningsloven
  • Skjønnsprosessloven
• Ekspropriasjonsprosessens 3 faser
• Erstatningsutmåling
• Hva gjør våre advokater for deg?

Hva er ekspropriasjon?

Ekspropriasjon av eiendom innebærer at du som grunneier må gi fra deg hele eller deler av eiendommen din mot en erstatning. Ekspropriasjonen kan kreves både av det offentlige og av private aktører.

Et grunnleggende prinsipp i norsk rett er at avståelse av grunn skal skje mot full erstatning.

Det er som oftest det offentlige; stat, fylkeskommune, kommune, som gjennomfører en ekspropriasjon. Det kan for eksempel være areal som trengs for å bygge ny vei, gravplass e.l. Det må gis en saklig begrunnelse for hvorfor ekspropriasjon skal gjennomføres, og hjemmel til ekspropriasjon må finnes i loven.

Det offentlige kan ekspropriere med hjemmel blant annet i oreigningslova og plan- og bygningsloven.

Det er et vilkår at ekspropriasjon bare kan skje så langt det trengs for det aktuelle formål det eksproprieres til. Inngrepet må også tvilløst være mer til gagn enn skade; fordelene må være større enn ulempene.

Private aktører kan også ekspropriere grunn. Det kan skje enten med tillatelse etter oreigningslova § 3, eller f.eks. gjennom veglova. I utbyggingsprosjekter er det gjerne en avtale mellom utbygger og kommunen om at kommunen sørger for ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven § 16-2 med grunnlag i gjeldende reguleringsplan.

• Les mer om: Eiendoms­rett

Lovverket: Sentrale prinsipper ved ekspropriasjon

Det helt sentrale prinsippet ved ekspropriasjon er grunnloven § 105. Videre følger ekspropriasjonsloven (oreigningslova) av 1959, ekspropriasjonserstatningsloven (vederlagslova) av 1984 og skjønnsprosessloven av 1917.

• Les mer på eiendomsadvokater.no: Fremgangsmåten for å gjennomføre en privat ekspropriasjon

Grunnloven

Det helt grunnleggende prinsippet ved ekspropriasjon er Grunnlovens § 105. Den lyder slik:

«Fordrer statens tarv at noen må avgi sin rørlige eller urørlige eiendom til offentlig bruk, så bør han eller hun ha full erstatning fra statskassen.»

Oreigningslova

Ekspropriasjonsloven regulerer først og fremst adgang til å ekspropriere, hva det kan eksproprieres til fordel for og hvem som kan ekspropriere. I tillegg regulerer loven fremgangsmåten som det offentlige må benytte ved en eventuell ekspropriasjon.

Vederlagslova

Lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom, også kjent som vederlagsloven, regulerer nærmere hvordan selve erstatningen skal beregnes og utmåles.

Loven regulerer med andre ord hvor mye ekspropriaten skal ha i erstatning når det eksproprieres på dennes bekostning.

Ekspropriasjonserstatningsloven bygger på tre ulike verdsettelsesmetoder ved utmålingen av erstatningsgrunnlag for ekspropriasjon, hvorav ekspropriat skal få vederlag etter det som gir erstatning for det økonomiske tapet vedkommende lider.

Disse verdigrunnlagene er salgsverdi, bruksverdi og gjenskaffelsesverdi.

Skjønnsprosessloven

Når vedtak om ekspropriasjon er fattet, har eksproprianten 1 års frist til å ta ut skjønn for fastsettelse av vederlag (erstatning). Dersom fristen ikke overholdes, faller vedtaket bort.

Det er altså skjønnsretten som behandler saker om ekspropriasjon. I tillegg til å fastsette vederlaget, kan skjønnsretten ta stilling til andre spørsmål som må vurderes for å kunne fastsette et vederlag. Det kan for eksempel omfatte tvist om retten til eller vilkårene for ekspropriasjon.

Ettersom saken går for skjønnsretten, følges reglene i skjønnsprosessloven for domstolsbehandlingen.

I ekspropriasjonsskjønn vil retten settes med en fagdommer og to eller fire skjønnsmedlemmer, som normalt er fagpersoner med relevant kunnskap om skjønnstemaet.

Særlig sakskostnadsreglene er praktisk å være kjent med, da de avviker fra reglene i allmennprosess (tvisteloven). I ekspropriasjonssaker skal ekspropriant (den som eksproprierer) dekke ekspropriatens nødvendige kostnader til teknisk og juridisk bistand i første instans. Dette gjelder etter at skjønner krevd. Enkelte av de store, offentlige aktørene dekker også advokatkostnader i forhandlingsfasen, men dette er de ikke forpliktet til.

Dersom man ikke er fornøyd med vederlaget i første instans, kan man begjære overskjønn (tilsvarende det som i allmennprosessen heter "anke"). Da må man imidlertid være oppmerksom på at eksproprianten kun skal dekke sakskostnadene til ekspropriaten i to tilfeller:

• Når ekspropriat får et bedre resultat enn i underskjønnet.
• Når retten finner at underskjønnet liter av slike feil eller avgjørelsen er så tvilsom at ekspropriat hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn.

Ekspropriasjonsprosessens tre faser

En ekspropriasjonsprosess kan deles inn i tre faser:

1. Forvaltningsmessig behandling
   Ekspropriasjonssaken må starte med en forvaltningsmessig behandling som ender opp med at riktig forvaltningsorgan fatter et ekspropriasjonsvedtak.
2. Erstatningsutmålingen for ekspropriasjonsvedtaket
   Grunneier har etter grunnloven § 105 har krav på full erstatning. Etter skjønnsprosessloven skal ekspropriat få dekket sine nødvendige utgifter i anledningen ekspropriasjonssaken i underskjønnet, eksempelvis advokatkostnader.
   
3. Ekspropriantens tiltredelsestidspunkt av det eksproprierte
   Dette er når eksproprianten formelt overtar eiendomsretten. Det er 1 års frist for å begjøre skjønn fra vedtaket er fattet. Det er også 1 års frist for å tiltre arealene etter at skjønnet er rettskraftig.

Erstatningsutmåling ved ekspropriasjon - Hva har du krav på?

Den sentrale loven for utmåling av ekspropriasjonserstatningens størrelse er vederlagsloven av 1984, også kalt ekspropriasjonserstatningsloven. Denne loven bygger på tre alternative verdsettelsesmetoder, som innebærer at ekspropriaten skal ha vederlag etter den metoden som gir full erstatning.

1. Erstatning etter salgsverdi - markedsverdien ved salg
   Erstatning etter salgsverdi skal fastsettes på grunnlag av det som må regnes med at vanlige kjøpere ville gitt for eiendommen.
   
   
2. Erstatning etter bruksverdi - det man har av for eksempel landbruksinntekter
   Bruksverdien fastsettes basert på avkastning av eiendommen. Dette inkluderer alle forholdene på eiendommen. Eiendommens bruksverdi kan defineres som den økonomiske verdien av eiendommen slik den benyttes i dag, eller den påregnelige bruksverdien i fremtiden.
   
   
3. Erstatning etter gjenanskaffelsesverdi - kostnaden ved kjøp av tilsvarende eiendom
   Ekspropriasjonen må gjelde eiendom som enten benyttes til bolig, fritidshus eller egen virksomhet. Det sentrale i ordlyden er at grunneier skal få erstatning til å kjøpe en annen eiendom til tilsvarende bruk.

Obs!
Den som utsettes for ekspropriasjon har rett til erstatning etter det alternativet som gir høyest erstatning, men han har ikke krav på mer enn full erstatning for sitt økonomiske tap.

Man skal holdes økonomisk skadesløs ved en ekspropriasjon, noe som innebærer at man får dekket:

1. Advokatkostnader fra det offentlige
2. Kostnader til fagkyndige vurderinger av eiendommen
3. Full erstatning for den fysiske eiendommen
4. Full erstatning for sitt økonomiske tap (salgsverdi, bruksverdi, gjenanskaffelse), men også for særulemper

Merk - man får sjelden dekket begge deler ( Pkt. 3 og 4.)

• Les mer på eiendomsadvokater.no: Dette har du krav på i ekspropriasjonserstatning

Bli kjent med våre advokater

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

• Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
• I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
• Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

• Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
• Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
• Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
• Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

• Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
• Vi har spesialiserte advokater innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
• Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
• Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
• Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Har du spørsmål knyttet til ekspropriasjon? Snakk med oss.