Ekspropriasjon og grunn­erverv: Hvilke rettigheter har du?

Ekspropriasjon / grunnerverv - Dette får du vite:

• Hva er ekspropriasjon?
• Ekspropriasjonsrett
  • Grunnloven
  • Ekspropriasjonsloven
  • Ekspropriasjonserstatningsloven
  • Skjønnsprosessloven
• Ekspropriasjonsprosessens 3 faser
• Erstatningsutmåling
• Hva gjør våre advokater for deg?

Hva er ekspropriasjon?

Ekspropriasjon av eiendom innebærer at du som grunneier må gi fra deg hele eller deler av eiendommen din mot en erstatning. Ekspropriasjonen kan kreves både av det offentlige og av private aktører.

Et grunnleggende prinsipp i norsk rett er at avståelse av grunn skal skje mot full erstatning.

Det er som oftest det offentlige; stat, fylkeskommune, kommune, som gjennomfører en ekspropriasjon. Det kan for eksempel være areal som trengs for å bygge ny vei, gravplass e.l. Det må gis en saklig begrunnelse for hvorfor ekspropriasjon skal gjennomføres, og hjemmel til ekspropriasjon må finnes i loven.

Staten bruker ofte begrepet «grunnerverv» i forhandlingsfasen og dersom det inngås minnelig avtale om avståelse av areal. Ekspropriasjon kalles det ofte først når det er fattet et vedtak om det.

I realiteten innebærer grunnerverv og ekspropriasjon det samme, nemlig avståelse av grunn mot vederlag/erstatning.

Det offentlige kan ekspropriere med hjemmel blant annet i oreigningslova og plan- og bygningsloven. Statens vegvesen og Nye veier eksproprierer gjerne med hjemmel i veglova § 50.

Det er et vilkår at ekspropriasjon bare kan skje så langt det trengs for det aktuelle formål det eksproprieres til. Inngrepet må også tvilløst være mer til gagn enn skade; fordelene må være større enn ulempene.

Private aktører kan også ekspropriere grunn. Det kan skje enten med tillatelse etter oreigningslova § 3, jf. § 2, eller f.eks. gjennom veglova.

I utbyggingsprosjekter er det gjerne en avtale mellom utbygger og kommunen om at kommunen sørger for ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven § 16-2 med grunnlag i gjeldende reguleringsplan. Det er imidlertid ikke alltid kommunen ønsker å bidra med det praktiske, men da har utbygger hjemmel til å ekspropriere direkte.

Slik hjelper vi deg:
Vi bistår deg i alle spørsmål du måtte ha knyttet til ekspropriasjon.

• Les mer om: Eiendoms­rett

Ekspropriasjonsrett: Sentrale prinsipper ved ekspropriasjon

Det grunnleggende prinsippet ved ekspropriasjon er Grunnloven § 105. Videre følger ekspropriasjonsloven (oreigningslova) av 1959, ekspropriasjonserstatningsloven (vederlagslova) av 1984 og skjønnsprosessloven av 1917.

Slik hjelper vi deg:
Våre advokater veileder deg gjennomlovverket, slik at du blir trygg på dine rettigheter og plikter.

• Les mer på eiendomsadvokater.no: Fremgangsmåten for å gjennomføre en privat ekspropriasjon

Grunnloven

Det helt grunnleggende prinsippet ved ekspropriasjon er Grunnlovens § 105, som bestemmer at alle som må avgi eiendom ved ekspropriasjon skal ha full erstatning. Denne gjelder uavhengig av om det er staten eller private som eksproprierer. Bestemmelsen lyder slik:

«Fordrer statens tarv at noen må avgi sin rørlige eller urørlige eiendom til offentlig bruk, så bør han eller hun ha full erstatning fra statskassen.»

Oreigningslova

Ekspropriasjonsloven regulerer først og fremst adgang til å ekspropriere, hva det kan eksproprieres til fordel for og hvem som kan ekspropriere. Det er også av denne loven det grunnleggende vilkåret om at inngrepet må være klart mer til gagn enn skade. I tillegg regulerer loven fremgangsmåten som det offentlige må benytte ved en eventuell ekspropriasjon.

Vederlagslova

Lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom, også kjent som vederlagslova, regulerer hvordan selve erstatningen skal beregnes og utmåles.

Loven regulerer med andre ord hvor mye ekspropriaten (grunneier/den det eksproprieres fra) skal ha i erstatning når det eksproprieres på dennes bekostning.

Ekspropriasjonserstatningsloven bygger på tre ulike verdsettelsesmetoder ved utmålingen av erstatningsgrunnlag for ekspropriasjon, hvorav ekspropriat skal få vederlag etter det som fullt ut gir erstatning for det økonomiske tapet vedkommende lider.

Disse verdisettelsesmetodene er salgsverdi, bruksverdi og gjenskaffelsesverdi.

Skjønnsprosessloven

Når vedtak om ekspropriasjon er fattet, har eksproprianten 1 års frist til å ta ut skjønn for fastsettelse av vederlag (erstatning). Dersom fristen ikke overholdes, faller vedtaket bort.

Saker om ekspropriasjon behandles som skjønn iht. skjønnsprosessloven. Det innebærer at tingretten settes som en skjønnsrett, med en fagdommer og to eller fire skjønnsmedlemmer, som oppnevnes av retten og gjerne har særlig kunnskap om det som skal verdsettes. I tillegg til å fastsette vederlaget, kan skjønnsretten ta stilling til andre spørsmål som må vurderes for å kunne fastsette et vederlag. Det kan for eksempel også omfatte tvist om retten til, eller vilkårene for, ekspropriasjon.

Sakskostnadsreglene avviker fra reglene i vanlige sivile saker (tvisteloven). I ekspropriasjonssaker skal ekspropriant (den som eksproprierer) dekke ekspropriatens nødvendige kostnader til teknisk og juridisk bistand i første instans. Dette gjelder etter at skjønnet er krevd, og uavhengig av resultat. Enkelte av de store, offentlige aktørene dekker også advokatkostnader i forhandlingsfasen, men dette er de ikke forpliktet til.

Dersom man ikke er fornøyd med vederlaget i første instans, kan man begjære overskjønn (tilsvarende det som i allmennprosessen heter "anke"). Da må man imidlertid være oppmerksom på at eksproprianten kun skal dekke sakskostnadene til ekspropriaten i to tilfeller:

• Når ekspropriat får et bedre resultat enn i underskjønnet.
• Når retten finner at underskjønnet lider av slike feil eller avgjørelsen er så tvilsom at ekspropriat hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn.

Ekspropriasjonsprosessens tre faser

En ekspropriasjonsprosess kan deles inn i tre faser:

1. Forvaltningsmessig behandling
   Ekspropriasjonssaken må starte med en forvaltningsmessig behandling som ender opp med at riktig forvaltningsorgan fatter et ekspropriasjonsvedtak.
   
2. Erstatningsutmålingen for ekspropriasjonsvedtaket
   Grunneier har etter grunnloven § 105 har krav på full erstatning. Det gjennomføres forhandlinger for å forsøke å komme til enighet først, kun dersom partene ikke blir enige om vederlaget, vil det være nødvendig med en rettslig behandling.
   
   Etter skjønnsprosessloven skal ekspropriat få dekket sine nødvendige utgifter i anledningen ekspropriasjonssaken i underskjønnet, eksempelvis advokatkostnader.
   
   
3. Ekspropriantens tiltredelsestidspunkt av det eksproprierte
   Dette er når eksproprianten formelt overtar eiendomsretten, evt. tiltrer arealene. Det er 1 års frist for å begjøre skjønn fra vedtaket er fattet. Det er også 1 års frist for å tiltre arealene etter at skjønnet er rettskraftig.
   
   Ofte ønsker eksproprianten å tiltre arealene før erstatning er fastsatt. Dette har de ikke krav på, men det kan inngås avtale om det. Etter at skjønn er tatt ut, kan eksproprianten søke om forhåndstiltredelse.

Erstatningsutmåling ved ekspropriasjon - Hva har du krav på?

Den sentrale loven for utmåling av ekspropriasjonserstatningens størrelse er vederlagslova av 1984, også kalt ekspropriasjonserstatningsloven. Denne loven bygger på tre alternative verdsettelsesmetoder, som innebærer at ekspropriaten skal ha vederlag etter den metoden som gir full erstatning.

1. Erstatning etter salgsverdi - markedsverdien ved salg
   Erstatning etter salgsverdi skal fastsettes på grunnlag av det som må regnes med at vanlige kjøpere ville gitt for eiendommen.
   
   
2. Erstatning etter bruksverdi - det man har av for eksempel landbruksinntekter
   Bruksverdien fastsettes basert på avkastning av eiendommen. Dette inkluderer alle forholdene på eiendommen. Eiendommens bruksverdi kan defineres som den økonomiske verdien av eiendommen slik den benyttes i dag, eller den påregnelige bruksverdien i fremtiden. Denne brukes ved landbrukseiendom i drift og næringseiendom, særlig utleid næringseiendom.
   
   
3. Erstatning etter gjenanskaffelsesverdi - kostnaden ved kjøp av tilsvarende eiendom
   Ekspropriasjonen må gjelde eiendom som enten benyttes til bolig, fritidshus eller egen virksomhet. Det sentrale i ordlyden er at grunneier skal få erstatning til å kjøpe en annen eiendom til tilsvarende bruk.
   
   Merk at det er svært sjelden at man får medhold i erstatning etter gjenanskaffelsesverdien. I et velfungerende boligmarked, vil man som hovedregel ikke få slik erstatning, men erstatning etter salgsverdi.
   
4. Ulemper
   I enkelte tilfeller kan man også få erstattet ulemper som påføres eiendommen. Her skilles det mellom særulemper (som blir erstattet) og allmenne ulemper (som ikke blir erstattet).

Obs!
Den som utsettes for ekspropriasjon har rett til erstatning etter det alternativet som gir høyest erstatning, men han har ikke krav på mer enn full erstatning for sitt økonomiske tap.

Man skal holdes økonomisk skadesløs ved en ekspropriasjon, noe som innebærer at man i en skjønnsprosess får dekket:

1. Advokatkostnader fra det offentlige (i første instans)
2. Kostnader til fagkyndige vurderinger av eiendommen
3. Full erstatning for den fysiske eiendommen
4. Full erstatning for sitt økonomiske tap (salgsverdi, bruksverdi, gjenanskaffelse), men også for særulemper

Merk - man får sjelden dekket begge deler ( Pkt. 3 og 4.)

Slik hjelper vi deg:
Våre advokater bistår deg slik at du får den erstatningen du har krav på etter at du har blitt utsatt for ekspropriasjon.

• Les mer på eiendomsadvokater.no: Dette har du krav på i ekspropriasjonserstatning

Hva gjør våre advokater for deg?

• Kontakt med den som eksproprierer hvis du er grunneier, eller kontakt med grunneier om du ønsker å ekspropriere.
• Vurdering av erstatningsprinsipper
• Forhandlinger
• Gjennomføre skjønn

Bli kjent med våre advokater

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

• Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
• I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
• Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

• Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
• Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
• Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
• Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

• Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
• Vi har spesialiserte advokater innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
• Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
• Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
• Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Har du spørsmål knyttet til ekspropriasjon? Snakk med oss.