Nyhetsbrev
Jussen påvirker liv og relasjoner. Nyhetsbrevet handler om privatrettslige utfordringer, som familie, skatt, hjem, arbeid, og ulykke/personskade.
Vi produserer jevnlig innhold for deg, i form av artikler, video og podkast.
Ekspropriasjon vil ofte være svært inngripende, og det kan råde stor usikkerhet hos grunneier fra de første signaler om mulig ekspropriasjon. Hvordan fungerer prosessen? Hva er dine rettigheter? Og hvordan burde du opptre?
Ekspropriasjon av eiendom innebærer at du som grunneier må gi fra deg hele eller deler av eiendommen din mot en erstatning. Ekspropriasjonen kan kreves både av det offentlige og av private aktører.
Et grunnleggende prinsipp i norsk rett er at avståelse av grunn skal skje mot full erstatning.
Det er som oftest det offentlige; stat, fylkeskommune, kommune, som gjennomfører en ekspropriasjon. Det kan for eksempel være areal som trengs for å bygge ny vei, gravplass e.l. Det må gis en saklig begrunnelse for hvorfor ekspropriasjon skal gjennomføres, og hjemmel til ekspropriasjon må finnes i loven.
Det offentlige kan ekspropriere med hjemmel blant annet i oreigningslova og plan- og bygningsloven.
Det er et vilkår at ekspropriasjon bare kan skje så langt det trengs for det aktuelle formål det eksproprieres til. Inngrepet må også tvilløst være mer til gagn enn skade; fordelene må være større enn ulempene.
Private aktører kan også ekspropriere grunn. Det kan skje enten med tillatelse etter oreigningslova § 3, eller f.eks. gjennom veglova. I utbyggingsprosjekter er det gjerne en avtale mellom utbygger og kommunen om at kommunen sørger for ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven § 16-2 med grunnlag i gjeldende reguleringsplan.
Slik hjelper vi deg:
Vi bistår deg i alle spørsmål du måtte ha knyttet til ekspropriasjon. |
Det helt sentrale prinsippet ved ekspropriasjon er grunnloven § 105. Videre følger ekspropriasjonsloven (oreigningslova) av 1959, ekspropriasjonserstatningsloven (vederlagslova) av 1984 og skjønnsprosessloven av 1917.
Slik hjelper vi deg:
Våre advokater veileder deg gjennomlovverket, slik at du blir trygg på dine rettigheter og plikter. |
Det helt grunnleggende prinsippet ved ekspropriasjon er Grunnlovens § 105. Den lyder slik:
«Fordrer statens tarv at noen må avgi sin rørlige eller urørlige eiendom til offentlig bruk, så bør han eller hun ha full erstatning fra statskassen.»
Ekspropriasjonsloven regulerer først og fremst adgang til å ekspropriere, hva det kan eksproprieres til fordel for og hvem som kan ekspropriere. I tillegg regulerer loven fremgangsmåten som det offentlige må benytte ved en eventuell ekspropriasjon.
Lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom, også kjent som vederlagsloven, regulerer nærmere hvordan selve erstatningen skal beregnes og utmåles.
Loven regulerer med andre ord hvor mye ekspropriaten skal ha i erstatning når det eksproprieres på dennes bekostning.
Ekspropriasjonserstatningsloven bygger på tre ulike verdsettelsesmetoder ved utmålingen av erstatningsgrunnlag for ekspropriasjon, hvorav ekspropriat skal få vederlag etter det som gir erstatning for det økonomiske tapet vedkommende lider.
Disse verdigrunnlagene er salgsverdi, bruksverdi og gjenskaffelsesverdi.
Når vedtak om ekspropriasjon er fattet, har eksproprianten 1 års frist til å ta ut skjønn for fastsettelse av vederlag (erstatning). Dersom fristen ikke overholdes, faller vedtaket bort.
Det er altså skjønnsretten som behandler saker om ekspropriasjon. I tillegg til å fastsette vederlaget, kan skjønnsretten ta stilling til andre spørsmål som må vurderes for å kunne fastsette et vederlag. Det kan for eksempel omfatte tvist om retten til eller vilkårene for ekspropriasjon.
Ettersom saken går for skjønnsretten, følges reglene i skjønnsprosessloven for domstolsbehandlingen.
I ekspropriasjonsskjønn vil retten settes med en fagdommer og to eller fire skjønnsmedlemmer, som normalt er fagpersoner med relevant kunnskap om skjønnstemaet.
Særlig sakskostnadsreglene er praktisk å være kjent med, da de avviker fra reglene i allmennprosess (tvisteloven). I ekspropriasjonssaker skal ekspropriant (den som eksproprierer) dekke ekspropriatens nødvendige kostnader til teknisk og juridisk bistand i første instans. Dette gjelder etter at skjønner krevd. Enkelte av de store, offentlige aktørene dekker også advokatkostnader i forhandlingsfasen, men dette er de ikke forpliktet til.
Dersom man ikke er fornøyd med vederlaget i første instans, kan man begjære overskjønn (tilsvarende det som i allmennprosessen heter "anke"). Da må man imidlertid være oppmerksom på at eksproprianten kun skal dekke sakskostnadene til ekspropriaten i to tilfeller:
En ekspropriasjonsprosess kan deles inn i tre faser:
Den sentrale loven for utmåling av ekspropriasjonserstatningens størrelse er vederlagsloven av 1984, også kalt ekspropriasjonserstatningsloven. Denne loven bygger på tre alternative verdsettelsesmetoder, som innebærer at ekspropriaten skal ha vederlag etter den metoden som gir full erstatning.
Obs!
Den som utsettes for ekspropriasjon har rett til erstatning etter det alternativet som gir høyest erstatning, men han har ikke krav på mer enn full erstatning for sitt økonomiske tap.
Man skal holdes økonomisk skadesløs ved en ekspropriasjon, noe som innebærer at man får dekket:
Merk - man får sjelden dekket begge deler ( Pkt. 3 og 4.)
Slik hjelper vi deg:
Våre advokater bistår deg slik at du får den erstatningen du har krav på etter at du har blitt utsatt for ekspropriasjon. |
![]() Advokat og assosiert partner Eiendom og entreprise |
01.12.22
Strømprisen har skutt i været den siste tiden. Mange boligsameier og borettslag har økt felleskostnadene som følge av økte kostnader. Mange av utleierne har også lån på utleieleilighetene, noe som medfører høyere rentekostnader. Som en følge av dette blir det mer aktuelt å regulere husleien. Det er likevel ikke fritt frem. Adgangen til å justere husleien er strengt regulert i husleieloven og utleier må forholde seg til dette. Husleien kan reguleres etter to grunnlag.
26.08.21
Vi tok en prat med Elise på eiendomsavdelingen om hva som er viktig for henne på jobb og utenfor jobb.