Privat Bedrift Bærekraft
Hjem

Odelsrett fra A til Å

Odelsretten og åsetesretten er gamle institutt som strekker seg tilbake til middelalderen, og som er vernet i Grunnloven § 117. Første lov om odels- og åsetesretten fikk vi i 1821. Nåværende lov er fra 1974, en lov som har gjennomgått mange endringer.

I denne artikkelen gir vi deg nyttig informasjon knyttet til odelsretten.

Mann som står ved et tre og ser inn i kameraet.
icon

Viktige forhold du trenger å vite om odelsrett:

Hva er odelsrett?

Odelsrett er en lovfestet løsningsrett som gir arvinger en fortrinnsrett til å overta en landbrukseiendom på visse vilkår.

Åsetesrett er en særlig arverett hvor livsarving kan overta en eiendom udelt mot åsetestakst.

For åsetesrett er det ikke nødvendig at odelsrett har blitt opparbeidet, men eiendommen må fylle vilkårene i § 1 og § 2.

For at en eiendom skal kunne løses på odel, må eiendommen være odlingsjord. Det vil si at det må blitt opparbeidet odel på eiendommen, noe det blir når odleren (eller vedkommendes etterkommere) har vært eier med full eiendomsrett i 20 år.

Den som da er eier har fått odelsrett til eiendommen, noe også vedkommendes etterkommere har fått. I tillegg må eiendommen ha enten 35 dekar dyrket mark eller 500 dekar produktiv skog.

Odelsrett er altså en lovfestet løsningsrett, som på bestemte vilkår gir odelsberettigete mulighet til å overta eiendommen på odel når den overdras til andre som ikke har odelsrett, eller som har dårligere odelsrett. For at en eiendom skal være odelsjord er det noen vilkår som må være oppfylt.

  • Odelsrett på eiendommen er opparbeidet når den har vært eid av odler sammenhengende i 20 år
  • Eiendommen må bestå av over 35 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord eller over 500 dekar produktiv skog

Odelsberettigete kan kreve eiendommen løst på odel hvis den blir overdratt til andre uten odelsrett eller med dårligere odelsrett.

Odelsretten kan også gjøres gjeldende ved dødsboskifte.

Odelsretten blir regulert av odelsloven. På grunn av stadige lovendringer er det flere overgangsregler man må være oppmerksom på når loven skal anvendes.

Hvem har odelsrett (odelsrekkefølge)?

Reglene om hvem som har odelsrett følger av odelsloven § 8. Det er kun etterkommere etter den som har opparbeidet odelsrett på eiendommen, som har odelsrett. Etterkommere har odelsrett dersom en av foreldrene har eid hele eiendommen med odel, eller dersom en av besteforeldrene var siste eier av hele eiendommen med odel.

Søskenbarn mistet odelsretten ved lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2014.

Odelsrekkefølgen følger av odelsloven § 12. Det følges et linjeprinsipp mellom de som har odelsrett. Dette innebærer at eldre søsken går foran yngre med seg og sin linje. Kjønn har ingenting å si.

Barn som er adoptert får også odelsrett, men prioritet gjelder fra adopsjonstidspunktet, ikke fødselstidspunktet.

Dersom retten finner det "klart urimelig" at en med bedre odelsrett får overta eiendommen, kan odelsløsning nektes. Odelsløsning kan også nektes mot en eier uten odelsrett. Kravet er det samme; det må være klart urimelig om han ble "drevet bort".

Et eksempel er der en yngre søster eller bror har blitt hjemme for å drevet gården og tatt vare på sine foreldre, mens dem med best odelsrett har reist fra stedet og tatt arbeid annet sted.

Ønsker du å fraskrive deg odelsretten?

Noen ganger er det ønskelig å selge en odelseiendom til noen som har dårligere odelsrett (i odelsrekkefølgen) eller til noen som ikke har odelsrett.

I slike tilfeller bes det ofte om en odelsfraskrivelse for å unngå konflikter. Dersom eiendommen skal legges ut for salg på det åpne markedet kan det også ha betydning for prisen man kan oppnå om det er noen som kan kreve eiendommen på odel.

En fraskrivelse av odelsretten kan gjøres generelt (for alltid) eller for dette ene salget. En odelsfraskrivelse må i dag gjøres skriftlig.

Denne lovendringen kom i 2009. Tidligere var det ingen formkrav til odelsfraskrivelse, merk derfor at overgangsreglene i loven innebærer at fraskrivelser før 1. juli 2009 ikke blir virkningsløse. Fraskrivelse kunne før 1. juli 2009 skje skriftlig, muntlig eller underforstått (stilltiende).

Dersom det er aktuelt for umyndige å fraskrive seg odelsrett, trengs det samtykke fra fylkesmannen, jf. vergemålsloven § 39. Det er ikke tilstrekkelig at vergen (typisk foreldrene) bestemmer dette. Skriftkravet gjelder både verge og fylkesmannen.

Hva er odelslovens fordelingsregel?

Mange er ikke kjent med at odelsloven har en fordelingsregel. Dersom det er flere odelseiendommer i et dødsbo eller i et salg, kan ikke beste odelsberettiget (eller dennes linje) kreve løst mer enn én eiendom på odel. Den eldste velger fritt mellom eiendommene. Deretter kan nest eldste velge osv.

En eiendom vil si en driftsenhet. En driftsenhet kan bestå av flere gårdsnummer og bruksnummer.

Eies eiendommen av flere?

Det er ikke uvanlig at odelseiendommer eies i sameie. Dette kan for eksempel være rene skogeiendommer, eller eiendommer som er fraflyttet. Eiendommen kan også være i sameie mellom ektefeller eller samboere, mer om dette i neste avsnitt.

I dag er det et krav for å få odelsrett at foreldre eller besteforeldre har eid hele eiendommen.

Det vil si at dersom eiendommen overdras til et sameie mellom flere, får ingen av dem odelsrett. Fristen for å bruke odelsrett løper fra sameiet blir opprettet.

Dersom eiendommen er eid i sameie før 1. juli 2009 gjelder overgangsregler. Sameierne har allerede odelsrett. Dersom andelene overdras videre, vil odelsretten normalt falle bort.

Ektefeller/samboere og odelsrett

Dersom en ektefelle allerede har odelsrett til en eiendom før ekteskapet blir inngått, eller odelsretten blir nedarvet under ekteskapet, får ikke den andre ektefellen odelsrett til eiendommen. Det samme gjelder for eiendom den ene ektefellen eier før ekteskapet inngås selv om vedkommende ikke har odelsrett til den.

Dersom ektefellene i fellesskap blir eier av eiendom under ekteskapet, kan de hevde odelsrett for seg og både fellesbarn og særkullsbarn.

Forutsetningen er at eiendommene er i felleseie mellom dem. Dette gjelder imidlertid ikke for odlingsjord.

Ved lovendring 1. juli 2009 fikk samboere i ekteskapslignende forhold mulighet til å samodle. Vilkårene er at ervervet av eiendommen skjer etter at samboerforholdet er etablert og at de eier eiendommen med en halvpart hver. Eierforholdet må vare gjennom 20 år og samboerforholdet må være reelt og med felles adresse i folkeregisteret.

Når er fristen for å benytte odelsretten?

  • Når en eiendom overdras til noen som ikke har odelsrett
  • Når en eiendom overdras til noen som har dårligere odelsrett
  • Dødsboskifte

Fristen for å benytte seg av odelsretten er 6 måneder og løper fra tinglysning av skjøte. Fristen avbrytes ved å sende en stevning til tingretten.

Retten kan oppklare i uenigheter knyttet til odelsretten, samt fastsette en pris som skal betales for eiendommen (odelstakst). Odelstakst er eiendommens fulle verdi som landbrukseiendom, og må ikke blandes med konsesjonspris eller åsetestakst.

Konsesjonspris er høyeste lovlig pris for landbrukseiendom ved fritt salg. Konsesjonspris er ikke et tak for takstverdien etter odelsloven. Åsetestakst fastsettes når livsarving overtar eiendom etter sine foreldre. Det skal være en "rimelig" takst, og det gis gjerne et åsetesfradrag.

Bo- og driveplikt ved overtakelse

Etter konsesjonsloven § 5 skal den som overtar bebygd odelseiendom bosette seg på eiendommen innen ett år etter overtakelse, og selv bo der i minst 5 år. Dette gjelder hvis odelseiendommen har blitt brukt som helårsbolig tidligere.

Etter jordloven § 8 er det driveplikt for jordbruksareal i hele eiertiden. Dette kan gjøres enten ved å drive jordbruket selv, eller å leie det bort i minst 10 år om gangen uten oppsigelsesadgang.

Deling av gevinst med andre odelsberettige

Hvis du overtar en odelseiendom, er du pliktig til å dele eventuelle salgsgevinster med de andre odelsberettigede i ti år.

Hensikten med dette er at hvis eiendommen eller deler av eiendommen innen ti år blir videresolgt til en sum som er vesentlig høyere enn ved odelsoppgjøret, kan det kreves et etteroppgjør. Dette er særlig praktisk dersom det legges ut arealer til utbyggingsområder på eiendommen.

Det er vilkår om at hele eller deler av eiendommen selges, og at den som selger sitter igjen med en betydelig fortjeneste. Kun en omregulering fra LNF til byggeareal utløser ikke krav på etteroppgjør. Uenighet om etteroppgjør fastsettes ved skjønn.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

  • Spørsmål knyttet til odelsrett
  • Juridisk rådgivning
  • Forhandlinger
  • Tvisteløsning
  • Bistand i sak

Har du spørsmål knyttet til odelsrett? Snakk med oss. Alt er lov.

Les også

Godt å vite

Flere nyheter