Utleiers plikter dersom leieboligen blir ubeboelig i leieperioden

• Husleieloven regulerer forholdet
• Mangler ved boligen
• Vanninntrengning
• Advokatens anbefalinger

Husleieloven regulerer forholdet

Ved siden av leiekontrakten er det husleieloven som regulerer forholdet mellom utleier og leietaker. Utleier har en plikt til å stille utleieobjektet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen og hva som ellers kreves av et normalt husrom, se husleieloven § 2-2.

Leieobjektet må videre oppfylle visse krav underveis i leieperioden. Hvis det inntreffer forhold som gjør at boligen ikke lenger oppfyller disse krav, er det viktig at partene kjenner sine rettigheter og plikter.

• Les mer om: Eiendoms­rett
• Les mer om: Husleieloven: Leietakers plikter

Mangler ved boligen

Er det mangler ved boligen, er utgangspunktet at leietaker kan gjøre en rekke mangelsbeføyelser gjeldende.

Det omfatter blant annet:

• Retting
• Avslag i husleien
• Heving av avtalen
• Erstatning

Mangler som oppstår underveis i husleieforholdet reguleres av husleieloven kapittel 5.

Ved mangler kan leietaker i utgangspunktet også kreve erstatning for sine økonomiske tap som med rimelighet kan forventes som en følge av mangelen.

Loven oppstiller imidlertid et unntak fra utleier sitt erstatningsansvar dersom mangelen skyldes en hindring utenfor utleiers kontroll, som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletidspunktet, eller ha unngått eller overvunnet følgene av. Akutt vanninntrengning som følge av styrtregn og flom er en slik situasjon, og kan frita utleier for erstatningsansvar.

• Les mer om: Feil og mangler

Ubeboelighet grunnet vanninntrengning

Når det gjelder ubeboelighet grunnet vanninntrengning, vil leietaker generelt sett ha krav på avslag i husleien for den perioden boligen er ubeboelig. Størrelsen på avslaget må vurderes konkret, der det blant annet må tas hensyn til omfanget av vanninntrengning.

Videre vil utgangspunktet være at det er utleier som må rette forholdet. Hvis leietaker kan bebreides for å ikke ha fulgt retningslinjer, glemt å lukke vinduer eller annet, kan det stille seg annerledes.

Vannskader tar ofte tid å utbedre, og kan også kreve etappevis utbedring. En utleiebolig kan bli beboelig, selv om oppussingsarbeidene ikke er ferdigstilt. Leietaker kan da har rett til et avslag i leien så lenge det pågår arbeid i boligen. Avslaget i husleien skal være forholdsmessig, og skal svare til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull tilstand og i kontraktsmessig stand. Det må i slike tilfeller foretas et skjønnsmessig avslag.

• Les mer om: Vann- og fuktskader

Advokatens anbefalinger

For å sikre begge parter i leieforholdet, er det vår anbefaling at alle som leier ut deler av egen bolig sørger for å ha en god og riktig husforsikring som omfatter utleiedel. Noen av disse forsikringene dekker også tapt leieinntekt.

Det er også svært viktig at leietakere har tegnet egen innboforsikring. Via innboforsikringen kan leietaker få dekket et økonomisk mellomlegg til en alternativ bolig, og forsikringsselskapet kan bistå med å finne ny bolig på kort varsel.

Vi anbefaler at alle husleiekontrakter har med en bestemmelse om at leietaker skal ha egen innboforsikring.

Snakk med oss

Sheikh Waleed Khalid Advokat Eiendomsrett