Brukshindring / salg av bolig

Dette får du vite om brukshindring og salg av bolig:

• Hovedregelen
• Unntak fra hovedregelen
  • Eksempler på brukshindring
• Bindende forhåndsuttalelse

Hovedregelen ved salg av bolig

Hovedregelen er at gevinst ved salg av bolig er skattepliktig. På samme måte vil et eventuelt tap være fradragsberettiget.

• Les mer om: Person­skatt
• Les mer om: Skatt ved salg av bolig

Hvilke unntak gjelder fra hovedregelen?

Det finnes noen omfattende unntak på hovedregelen. Den viktigste er at gevinsten ved salg av bolig vil være skattefri dersom du oppfyller eier- og brukskravet:

1. Du må ha eid boligen i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller blir avtalt
   
   
2. Du må ha brukt minst halvparten av boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen. Boligens halvpart beregnes etter utleieverdien

Dersom du ikke oppfyller vilkår 2 om å ha bodd i boligen, har skatteloven en særregel som gjør at brukskravet er oppfylt også i andre situasjoner. Denne gjelder når:

1. Selgeren har brukt boligen som fast bolig, og den må fraflyttes
   
   
2. Selgeren kan bevise at vedkommende hadde planlagt å bruke boligen som fast bolig, men ble forhindret fra å flytte til den
   
   
3. Årsaken til at boligen ikke er benyttet skyldes skattepliktiges arbeid, helse eller tilsvarende

I disse tilfellene vil den tiden skattyteren har vært forhindret fra å bo i boligen bli inkludert i botiden. Det er imidlertid en forutsetning at selgeren ikke kjente til denne brukshindringen da vedkommende kjøpte boligen. Det er uvesentlig om boligen leies ut eller ikke.

Ikke-bruk på grunn av brukshindring blir bare godtatt så lenge brukshindringen vedvarer.

Hvis du bor i en annen bolig som du selv eier, eller som ektefellen din eier, vil dette ikke regnes som en brukshindring, og blir ikke inkludert som botid ved ikke-bruk.

Eksempler på brukshindring

Eksempler på brukshindring kan være arbeid eller utdannelse ved skole/universitet, samt fysisk og psykisk sykdom.

Dersom du bor på sykehjem vil du ikke oppfylle bokravet, ettersom du faktisk ikke bor i boligen.Måtte du flytte på sykehjem på grunn av fysisk eller psykisk sykdom, vil imidlertid perioden du bor på sykehjemmet kunne regnes som brukshindring, og skal derfor likestilles med botid. Ved et senere salg vil du da kunne oppfylle kravet til botid, og gevinsten vil kunne være skattefri.

Regelen får også betydning for arvinger. Hvis eieren av boligen dør mens vedkommende var på sykehjem, og oppfylte eier- og brukskravet på tidspunktet for dødsfallet, vil arvingene kunne legge markedsverdien på dette tidspunktet til grunn som sin inngangsverdi ved et senere salg. Dersom boligen selges kort tid etter dødsfallet, vil ikke arvingene oppfylle eier- og bokravet, men inngangsverdien og utgangsverdien (salgssummen) vil da være så godt som lik. Gevinsten vil da være tilnærmet 0,- kroner, og det vil følgelig bli liten eller ingen skatt å betale.

Andre tilfeller

Det er også andre tilfeller hvor det kan være aktuelt å vurdere om regelen om brukshindring kommer til anvendelse. Dette kan for eksempel være i forbindelse med at en bolig har brent ned eller du har revet den. Hvis det er omstendigheter som gjør at du ikke kan flytte tilbake til boligen, for eksempel fordi entreprenøren som skulle sette opp det nye huset går konkurs, kan regelen få anvendelse.

• Les mer om dette i våre artikkel om skatt på tomt og avsnitt om brukshindring.

Bindende forhåndsuttalelse

Hvis du er usikker på om vilkårene for brukshindring er oppfylt i din sak, kan du be skattemyndighetene om en bindende forhåndsuttalelse.

• Les mer på transaksjonsadvokater.no: Bindende forhåndsuttalelse

Har du spørsmål knyttet til brukshindring og salg av bolig? Snakk med oss.