Skatt ved utleie av bolig

Dette får du vite om skatt ved utleie av bolig:

• Langtidsutleie
  • Langtidsutleie av en mindre del av eiendommen
  • Langtidsutleie av hele eller en større del av eiendommen
• Korttidsutleie
• Kombinasjon av kort- og langtidsutleie
• Grensen til virksomhet
• Avgiftsplikt ved korttidsutleie av boliger
• Fri bolig i utlandet- utleie av egen bolig

Langtidsutleie

For langtidsleie (30 dager eller mer) gjelder forskjellige regler avhengig av hvor stor del av boligen som leies ut. Dette er beregnet etter boligens utleieverdi på det frie markedet. Arealet er ikke direkte avgjørende for utleieverdien, men areal og verdi henger ofte sammen. Også leietakers bruk av arealet har innvirkning på utleieverdien, for eksempel leie til boligformål.

Utleieverdien for den delen du selv bor i blir beregnet etter en tenkt leieinntekt.

• Les mer om: Person­skatt

Langtidsutleie av en mindre del av eiendommen

Ved langtidsutleie vil utleieinntektene være skattefrie dersom eieren i utleieperioden har brukt minst halve eiendommen som egen bolig, regnet etter utleieverdi. Dette vil også gjelde ved for eksempel utleie av en tomannsbolig. Dersom de to leilighetene i tomannsboligen har samme utleieverdi, og eieren selv benytter den ene boligen, vil utleieinntektene altså være skattefri.

Langtidsutleie av hele eller en større del av eiendommen

Ved langtidsutleie av mer enn halvparten av boligen gjelder et skattefritak på kr. 20.000,- per år. Dersom leieinntektene ikke overstiger dette beløpet, vil inntektene være skattefri. Dersom denne grensen overskrides, vil alle leieinntektene være skattepliktige. Dette gjelder også inntekter fra perioder hvor mindre enn halvparten av boligen har vært leid ut.

Korttidsutleie

Ved korttidsutleie (mindre enn 30 dager) gjelder et skattefritak på kr. 10.000,- i året. Dette beløpet gjelder for boligen i hele inntektsåret, ikke per utleieforhold. Dersom leieinntekten overskrider fritaksgrensen, vil 85 % av den overskridende summen være skattepliktig som kapitalinntekt. Skattesatsen på dette er i 2022 på 22 %.

Kombinasjon av kort- og langtidsutleie

Det er fullt mulig å kombinere kort- og langtidsutleie i en bolig. Når det skal vurderes om vilkårene for skattefrihet ved langtidsutleie er oppfylt, skal inntekten fra både kort- og langtidsutleien tas med i vurderingen.

Eksempel

Petter eier en enebolig med en hybelleilighet. Hybelleiligheten leier han ut for 10.000,- i måneden, mens han selv bor i eneboligen. Ettersom hybelleiligheten er mindre enn halvparten av boligen, er denne leieinntekten skattefri.

I løpet av året reiser han på ferie, og leier derfor ut eneboligen i 4 uker for 12.000,-. Denne perioden mottar han også leieinntekt fra hybelleiligheten. Til sammen får han disse ukene 22.000,- i leieinntekt.

Når mer enn halvparten av boligen leies ut, og de totale leieinntektene utgjør mer enn 20.000,- i denne perioden, vil alle leieinntektene for hele året være skattepliktige. Dette innebærer at også leieinntekten Petter mottar fra hybelleiligheten nå vil være skattepliktig fra første krone.

Leieinntektene fra korttidsutleien og hybelleiligheten vil imidlertid bli skattlagt etter forskjellige regler.

Grensen til virksomhet

Dersom en utleier har flere utleieobjekter, må det foretas en konkret vurdering om det foreligger en utleievirksomhet. Dersom dette er tilfellet, skal inntektene beskattes som virksomhetsinntekt. Den høyeste marginale skattesatsen for virksomhetsinntekt er på 50,6%, til forskjell fra kapitalinntekt som er på 22 %.

For at det skal foreligge en virksomhet, må utleieaktiviteten ha en viss varighet og omfang, og være egnet til å gi overskudd. Ved langtidsutleie fremgår det av Skatte-ABC at utleie ansees som en virksomhet dersom man leier ut minst fem enheter. Utleie i mindre omfang kan imidlertid også bli vurdert som virksomhet dersom andre vilkår er oppfylt, slik som høyt aktivitetsnivå. Ved korttidsutleie vil det ofte være et høyt aktivitetsnivå derom man bistår ved inn- og utflyttinger, fører tilsyn med utleieobjektet, vasker mv.

Lagmannsretten har i en dom fra 2016 uttalt at utleie av en bolig for et par måneder kan anses for å ha et tilfeldig preg og dermed ikke være å anse som virksomhet.

I bindende forhåndsuttalelse publisert 04.11.2022 ble det foretatt en vurdering av om utleie av tretten hybler i to leiligheter ved inngåelse av individuelle kontrakter utgjorde virksomhet. Skatteetaten vurderte forholdende i saken slik at utleie av hybler vil normalt ha et høyere gjennomtrekk av leietakere alene basert på utleieforholdets art. Leieforholdene hadde en varighet på mellom ett til tre år. Ved utleie på to til tre år er det i praksis antatt at utleieforholdende utgjør «en viss aktivitet». Skatteetaten foretok en konkret helhetsvurdering og kom til at den beskrevne utleien av tretten leiligheter oppfylte aktivitetens omfang. Utleieaktiviteten ble dermed ansett for å være virksomhet.

Skattedirektoratets har i en bindende forhåndsuttalelse fra 2016 konkludert med at utleie av to leiligheter via Airbnb på dag-, ukes- og månedsbasis vil være virksomhet. Det ble vist til at utleier skulle sørge for at det ble vasket og skiftet sengetøy mellom de forskjellige leietakerne. Dette skulle gjøres av utleier og ved hjelp av innleid kontraktør. Skattedirektoratet skrev at det av rettspraksis følger at utleier skal identifiseres med innleide kontraktørers aktivitet, og at det er "sikker rett" at en aktivitet ikke behøver å være utøvet av utleier personlig. Skattedirektoratets syn var at korttidsutleien av to leiligheter var en aktivitet av betydelig høyere omfang enn ved normal langtidsutleie. Skattedirektoratets vurderte aktiviteten tilknyttet de to leilighetene samlet, og konkluderte med at utleien var virksomhet.

Merverdiavgift ved korttidsutleie av boliger

I den bindende forhåndsuttalelsen fra 2016 som det er vist til over omtales også spørsmålet om korttidsutleie av utleien var merverdiavgiftspliktig. Spørsmålet om avgiftsplikt eller ikke, var kun veiledende. Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet ikke avgiftspliktig, men det gjelder unntak for utleie av blant annet ferieboliger. Skattedirektoratet la til grunn at utleien av de to leilighetene ble drevet i konkurranse med andre overnattingsvirksomheter i området. Skattedirektoratet fant det på denne bakgrunn klart at innsenders utleievirksomhet etter sin art må anses som utleie av «ferieleiligheter». Skattedirektoratets konkluderte med at den planlagte utleieaktiviteten vil anses som merverdiavgiftspliktig,

Fri bolig i utlandet- utleie av egen bolig

Det foreligger en bindende forhåndsuttalelse publisert 09.10.2017 angående fri bolig i utlandet. Hvis en arbeidstaker har utgifter til sin faste bolig i Norge under et arbeidsopphold i utlandet, skal fri bolig på tjenestestedet ikke være gjenstand for beskatning. Unntaket fra skatteplikten skyldes at arbeidstakeren ville hatt fradragsrett for utgifter til tjenestebolig i utlandet dersom boligen ikke hadde blitt stilt til disposisjon av arbeidsgiver. Skattepliktige ønsket å leie ut hele eller deler av den faste boligen sin i Norge mens han oppholdt seg i utlandet på arbeidsoppdrag. Skatteetaten vurderte saken slik at den frie tjenesteboligen i utlandet ble ansett som en skattepliktig fordel da han leide ut sin bolig i Norge under arbeidsoppholdet i utlandet. Skatteetaten sa videre at skatteplikten gjaldt uavhengig av om den faste boligen ble leid ut hele året, eller kun noen få dager i måneden.

Har du spørsmål knyttet til skatt ved utleie av bolig? Snakk med oss.