Koronaviruset – Betaling av husleie når virksomheten må stenge

Bortfall av husleie på grunn av force majeure?

Flere virksomheter har fått store utfordringer med å betale husleien for lokalet de leier. Finansminister Jan Tore Sanner uttalte 27. mars 2020 at han forventer at gårdeierne stiller opp på dugnaden for å hjelpe leietakerne. Hva har gårdeier egentlig plikt til, og hva kan leietaker faktisk kreve?

Det store spørsmålet innenfor næringsleiemarkedet i dag er bruken av såkalt «force majeure» for å kreve helt eller delvis bortfall av husleie. Spørsmålet er om leietaker kan kreve husleiereduksjon som følge av pandemien.

• Les mer om: Korona­virus – FAQ
• Les mer om: Husleierett: Din store guide
• Les mer om: Eiendomsrett

Hva er force majeure?

Force majeure karakteriserer særlige omstendigheter som ikke er under menneskelig kontroll, og som mennesket ikke kan avverge. En pandemi kan eksempelvis utgjøre en force majeure-hendelse. Andre eksempler er naturkatastrofer, krig eller lock-out.

Force majeure er en vanlig kontraktsklausul som i utgangspunktet er ment for å løse én eller begge parter fra erstatningsansvar ved kontraktsbrudd på grunn av en force majeure-hendelse. Flere tar også til orde for at force majeure kan brukes som en revisjonsregel, altså eksempelvis at leietakers plikter suspenderes/reduseres midlertidig frem til hindringen for oppfyllelse faller bort.

• Les mer om: Koronaviruset – En force majeure-hendelse?

Løsningen kan man finne i leiekontrakten, husleieloven eller ved bruk av force majeure

Jan Tore Sanner har riktignok uttalt at gårdeiere må være med på dugnaden, men når partene skal undersøke hva de strengt talt har krav og rett på, bør man starte i husleiekontrakten. Her kan det være bestemmelser slik som force majeure eller andre bestemmelser som regulerer den situasjonen som leietaker og gårdeier er kommet opp i.

Mange næringsleiekontrakter har en bestemmelse om force majeure, og en tolkning av denne er et naturlig utgangspunkt for å løse situasjonen. Etter rettspraksis kan også regelen om force majeure gjøres gjeldende der det ikke er avtalt, ettersom den ansees som en allmenn kontraktsrettslig regel.

Det har også vært en del diskusjon i koronatiden om hvorvidt husleieloven gir leietaker grunnlag for husleiereduksjon dersom leietaker ikke kan drive virksomheten sin på grunn av offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger.

Etter husleieloven § 5-7, jf. § 2-17, foreligger det en mangel som utleier hefter for dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov.

Det har vært en del diskusjoner om myndighetenes regler om forbud mot visse virksomheter, slik som serveringssteder, teater, kino, behandlingsinstitusjoner mm, omfattes av disse bestemmelsene.

Om en offentligrettslig rådighetsinnskrenkning i lys av korona medfører at leietaker har krav på helt eller delvis avslag i husleien, må vurderes konkret i hver enkelt sak. Men generelt kan det sies at bestemmelsen kun kommer til anvendelse dersom lokalet ikke kan brukes på grunn av en offentligrettslig rådighetsinnskrenkning. Etter vår erfaring og vurdering, har myndighetene forbudt visse virksomheter å drive.

Den offentligrettslige rådighetsinnskrenkningen knytter seg altså til leietakers virksomhet og ikke til lokalet som sådan. Dersom en leietaker ikke kan drive sin virksomhet fordi myndighetene har foretatt en regulering som forbyr virksomheten, kan ikke leietaker kreve avslag i husleien fra utleier på dette grunnlaget.

Vår anbefaling er uansett at man alltid leser kontrakten nøye før man drar frem kortet om force majeure. Hvis man er usikker på hva kontrakten sier, kan det være lurt å la en advokat gjennomgå kontrakten slik at man blir kjent med sine rettigheter og plikter før man begir seg ut på en diskusjon med leietaker eller utleier.

Bruk av force majeure i husleieforhold

Det er ikke nok at det foreligger et forhold utenfor partenes kontroll. For at regelen om force majeure skal kunne komme til anvendelse, er det et krav om at hendelsen faktisk hindrer eller gjør det urimelig byrdefullt for én eller begge parter å gjennomføre kontraktens forpliktelser. Selv om koronavirusutbruddet er erklært som en pandemi, betyr ikke det at en kontraktspart nå kan kreve seg løst fra kontrakten dersom pandemien faktisk ikke hindrer partens oppfyllelse av kontrakten.

Force majeure kan absolutt komme til anvendelse i husleieforhold, men det store spørsmålet er om leietaker kan bli fri fra sin betalingsforpliktelse på grunn av en force majeure-hendelse.

Hovedregelen i kontraktsretten er ytelse mot ytelse. I et kontraktsforhold hvor én part er forhindret i å levere et produkt på grunn av en hendelse utenfor dennes kontroll, er det i utgangspunktet uproblematisk at leveringsforpliktelsen utsettes frem til levering faktisk kan skje. I et slikt tilfelle vil heller ikke den som skal levere produktet få betalt før produktet faktisk er levert. Her kan begge parter holde igjen sine kontraktsforpliktelser frem til force majeure-hendelsen er passert.

Det er vanskeligere å anvende force majeure som midlertidig suspensjonsgrunn når det gjelder en betalingsforpliktelse. Utgangspunktet er at betalingsmulighet alltid ligger innenfor betalerens kontroll. Dersom en virksomhet er pålagt å stenge, kan denne kanskje ta opp lån for å betale husleie. Det er altså da mulig å betale selv om virksomhetens inntekstgrunnlag er borte. Et viktig aspekt ved et husleieforhold, også i den situasjonen som samfunnet står i for tiden, er nettopp at utleier faktisk har ytet sin forpliktelse ved å stille lokalet til disposisjon for leietaker. Utleier kan ikke nødvendigvis ta tilbake lokalene. Force majeure er derfor vanskelig å anvende på leietakers betalingsplikt, nettopp fordi én part, her utleier, da må yte uten å få noe tilbake.

Det er videre ikke helt enkelt å gi et generelt svar på om, og i hvilken grad, force majeure kan anvendes for å løse partene helt eller delvis fra sine kontraktsforpliktelser. Dette må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle, og beror på en helhetsvurdering. Det vil for eksempel kunne tenkes større mulighet for bruk av force majeure for de virksomhetene som er blitt pålagt å stenge, kontra de som kun blir indirekte berørt av smittevernstiltakene.

Dagens samfunnssituasjon er unik og uten særlig presedens. Dette gjør det følgelig vanskelig å uttale seg generelt om leietakers rett til fritak og gårdeiers plikt til å ettergi husleie. Én ting er sikkert, og det er at terskelen er høy.

• Les mer om: Hvordan skal utleier håndtere MVA ved redusert eller utsatt betaling av husleie?

Tvist med leietaker? Se fremover

Vi anbefaler at leietaker og gårdeier innleder en god samtale om hvordan de best kan løse problemet dersom en leietaker krever helt eller delvis reduksjon av husleie.

Leietaker må ta hensyn til at mange gårdeiere har husleie som bærebjelken i deres inntjeningsgrunnlag. En utstrakt ettergivelse av husleie vil derfor i stort omfang kunne medføre at gårdeiere får økonomiske utfordringer.

Videre burde også gårdeierne se sin interesse i at leietakere ikke sier opp leiekontrakter eller går konkurs i tiden fremover. Det vil være vanskelig å få inn nye leietakere, med konsekvensen at husleiegrunnlaget vil bortfalle fullstendig. Ved en slik utvikling, vil gårdeiere garantert tape inntjening.

Vi har bistått flere leietakere og gårdeiere med problemer som oppstår i lys av koronapandemien. Vår erfaring er at de som kommer best ut av det, er de som først klargjør sine juridiske rettigheter, for deretter å se på hvordan partene kan hjelpe hverandre gjennom denne krisen på en måte som er til gunst for begge parter.

Har du spørsmål? Snakk med oss.