Hjem

Koronaviruset – Betaling av husleie når virksomheten må stenge

Av: Codex Advokat

Dato: 31.03.20

En rekke virksomheter har måttet stenge driften sin på dagen, som følge av smitteverntiltakene myndighetene har igangsatt på grunn av koronaviruset. Andre bedrifter opplever massive omsetningsfall. Kan leietaker kreve husleiereduksjon som følge av pandemien?

Husleie næring

Bortfall av husleie på grunn av force majeure?

Flere virksomheter har fått store utfordringer med å betale husleien for lokalet de leier. Finansminister Jan Tore Sanner uttalte 27. mars 2020 at han forventer at gårdeierne stiller opp på dugnaden for å hjelpe leietakerne. Hva har gårdeier egentlig plikt til, og hva kan leietaker faktisk kreve?

Det store spørsmålet innenfor næringsleiemarkedet i dag er bruken av såkalt «force majeure» for å kreve helt eller delvis bortfall av husleie. Spørsmålet er om leietaker kan kreve husleiereduksjon som følge av pandemien.

Hva er force majeure?

Force majeure karakteriserer særlige omstendigheter som ikke er under menneskelig kontroll, og som mennesket ikke kan avverge. En pandemi kan eksempelvis utgjøre en force majeure-hendelse. Andre eksempler er naturkatastrofer, krig eller lock-out.

Force majeure er en vanlig kontraktsklausul som i utgangspunktet er ment for å løse én eller begge parter fra erstatningsansvar ved kontraktsbrudd på grunn av en force majeure-hendelse. Flere tar også til orde for at force majeure kan brukes som en revisjonsregel, altså eksempelvis at leietakers plikter suspenderes/reduseres midlertidig frem til hindringen for oppfyllelse faller bort.

Løsningen kan man finne i leiekontrakten, husleieloven eller ved bruk av force majeure

Jan Tore Sanner har riktignok uttalt at gårdeiere må være med på dugnaden, men når partene skal undersøke hva de strengt talt har krav og rett på, bør man starte i husleiekontrakten. Her kan det være bestemmelser slik som force majeure eller andre bestemmelser som regulerer den situasjonen som leietaker og gårdeier er kommet opp i.

Mange næringsleiekontrakter har en bestemmelse om force majeure, og en tolkning av denne er et naturlig utgangspunkt for å løse situasjonen. Etter rettspraksis kan også regelen om force majeure gjøres gjeldende der det ikke er avtalt, ettersom den ansees som en allmenn kontraktsrettslig regel.

Husleieloven vil også komme til anvendelse i den utstrekning partene ikke har avtalt seg vekk fra den. Leietaker kan påberope seg kontraktsbrudd dersom den avtalte bruken av leieobjektet hindres av offentlig vedtak fattet i medhold av lov. Hovedregelen er at risikoen for at lokalet kan brukes i samsvar med det som er avtalt, ligger hos utleier.

Hovedregelen om utleiers risiko for såkalte offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger følger av husleieloven § 5-7 tredje ledd. Bestemmelsen konstaterer at det foreligger en mangel ved lokalet som utleier hefter for ved offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger, jf. husleieloven § 2-17. Dersom virksomheten har måttet stenge på grunn av vedtak eller lov fra offentlig myndighet, har man derfor et berettiget krav mot utleier på blant annet avslag i husleien så lenge man må holde stengt. De leietakerne og utleierne som havner i en diskusjon om avslag i husleien i disse corona-tider, bør derfor lese kontrakten nøye for å se om man har avtalt seg bort fra lovens løsning i den forstand at utleier ikke lenger er ansvarlig for slike mangler.

Videre minner vi om at dersom man skal reise krav etter husleiekontrakten på grunn av mangler, må det reklameres innen rimelig tid fra da man oppdaget mangelen. For sen reklamasjon kan medføre tap av et ellers berettiget krav.

Vår anbefaling er å lese kontrakten nøye samt undersøke om problemet er løst i husleieloven før man drar frem kortet om force majeure i disse tider. Hvis man er usikker på hva kontrakten sier, kan det være lurt å la en advokat gjennomgå kontrakten slik at man blir kjent med sine rettigheter og plikter før man begir seg ut på en diskusjon med leietaker eller utleier.

Bruk av force majeure i husleieforhold

Det er ikke nok at det foreligger et forhold utenfor partenes kontroll. For at regelen om force majeure skal kunne komme til anvendelse, er det et krav om at hendelsen faktisk hindrer eller gjør det urimelig byrdefullt for én eller begge parter å gjennomføre kontraktens forpliktelser. Selv om koronavirusutbruddet er erklært som en pandemi, betyr ikke det at en kontraktspart nå kan kreve seg løst fra kontrakten dersom pandemien faktisk ikke hindrer partens oppfyllelse av kontrakten.

Force majeure kan absolutt komme til anvendelse i husleieforhold, men det store spørsmålet er om leietaker kan bli fri fra sin betalingsforpliktelse på grunn av en force majeure-hendelse.

Hovedregelen i kontraktsretten er ytelse mot ytelse. I et kontraktsforhold hvor én part er forhindret i å levere et produkt på grunn av en hendelse utenfor dennes kontroll, er det i utgangspunktet uproblematisk at leveringsforpliktelsen utsettes frem til levering faktisk kan skje. I et slikt tilfelle vil heller ikke den som skal levere produktet få betalt før produktet faktisk er levert. Her kan begge parter holde igjen sine kontraktsforpliktelser frem til force majeure-hendelsen er passert.

Det er vanskeligere å anvende force majeure som midlertidig suspensjonsgrunn når det gjelder en betalingsforpliktelse. Utgangspunktet er at betalingsmulighet alltid ligger innenfor betalerens kontroll. Dersom en virksomhet er pålagt å stenge, kan denne kanskje ta opp lån for å betale husleie. Det er altså da mulig å betale selv om virksomhetens inntekstgrunnlag er borte. Et viktig aspekt ved et husleieforhold, også i den situasjonen som samfunnet står i for tiden, er nettopp at utleier faktisk har ytet sin forpliktelse ved å stille lokalet til disposisjon for leietaker. Utleier kan ikke nødvendigvis ta tilbake lokalene. Force majeure er derfor vanskelig å anvende på leietakers betalingsplikt, nettopp fordi én part, her utleier, da må yte uten å få noe tilbake.

Det er videre ikke helt enkelt å gi et generelt svar på om, og i hvilken grad, force majeure kan anvendes for å løse partene helt eller delvis fra sine kontraktsforpliktelser. Dette må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle, og beror på en helhetsvurdering. Det vil for eksempel kunne tenkes større mulighet for bruk av force majeure for de virksomhetene som er blitt pålagt å stenge, kontra de som kun blir indirekte berørt av smittevernstiltakene.

Dagens samfunnssituasjon er unik og uten særlig presedens. Dette gjør det følgelig vanskelig å uttale seg generelt om leietakers rett til fritak og gårdeiers plikt til å ettergi husleie. Én ting er sikkert, og det er at terskelen er høy.

Tvist med leietaker? Se fremover

Vi anbefaler at leietaker og gårdeier innleder en god samtale om hvordan de best kan løse problemet dersom en leietaker krever helt eller delvis reduksjon av husleie.

Leietaker må ta hensyn til at mange gårdeiere har husleie som bærebjelken i deres inntjeningsgrunnlag. En utstrakt ettergivelse av husleie vil derfor i stort omfang kunne medføre at gårdeiere får økonomiske utfordringer. Videre burde også gårdeierne se sin interesse i at leietakere ikke sier opp leiekontrakter eller går konkurs i tiden fremover. Det vil være vanskelig å få inn nye leietakere, med konsekvensen at husleiegrunnlaget vil bortfalle fullstendig. Ved en slik utvikling, vil gårdeiere garantert tape inntjening.

Vi har bistått flere leietakere og gårdeiere med problemer som oppstår i lys av koronapandemien. Vår erfaring er at de som kommer best ut av det, er de som først klargjør sine juridiske rettigheter, for deretter å se på hvordan partene kan hjelpe hverandre gjennom denne krisen på en måte som er til gunst for begge parter.

Har du spørsmål? Snakk med oss.

Del