Skatt ved salg av tomt

Alt du trenger å vite om skatt ved salg av bolig:

• Hva er skattepliktig som tomt?
• Når omfattes en bolig- eller fritidseiendom av reglene om skatt på salg av tomt?
• Hvordan unngår jeg skatt ved salg?
• Er det skatt som tomt ved brukshindring?
• Hvordan beregnes skatten og gevinsten?
• Hva er viktig å huske på?
• Hva kan vi i Codex Advokat bistå med?

Hva er en skattepliktig tomt?

Som tomt regnes all ubebygd eiendom. Selv om det er byggeforbud på eiendommen kan eiendommen regnes som tomt, og en gevinst ved salg vil være skattepliktig.

En eiendom som allerede er bebygd, kan også omfattes av regelen om skatteplikt ved salg av tomt. I slike tilfeller må det vurderes om hele eller bare deler av eiendommen skal anses som tomt.

• Les mer om: Skatt ved salg av gårdsbruk

Har bebyggelsen på eiendommen lav verdi, for eksempel fordi den er moden for rivning (kondemnabel), vil eiendommen i utgangspunktet bli ansett som en tomt og slik at en gevinst vil være skattepliktig.

Eiendommer hvor bebyggelsen har høy verdi, men ikke kondemnabel, kan omfattes av reglene om skatt ved salg av tomt. Dette gjelder selv om eiendommen også omfattes av reglene om skattefritak for gevinst ved salg av bolig- eller fritidseiendom.

Det er særlig aktuelt der eiendommen (tomten) er stor. I slike tilfeller kan deler av eiendommen regnes som tomt ved salget av hele eiendommen.

Forutsatt at bebyggelsen har en viss verdi og har naturlig arrondert tomt, vil i utgangspunktet reglene om tomtebeskatning ikke få anvendelse. I disse tilfellene er den praktiske hovedregelen at skatteplikt for gevinsten avgjøres etter reglene om salg av bolig og fritidseiendom.

En eventuell gevinst kan være skattefri om du oppfyller kravene til bo- og eiertid. Tilsvarende vil du ikke få fradrag for et eventuelt tap ved salget.

GODT Å VITE!
Er boligeiendommen mindre enn 900 kvm, så skal det som utgangspunktet mye til for at reglene om skatt ved salg av tomt får anvendelse. For fritidshus kan eiendommen være større uten at regelen om tomtebeskatning kommer til anvendelse. Vi er kjent med eksempler hvor skattekontoret har akseptert en naturlig arrondert tomt på rundt 3 000-4 000 kvm i et område hvor dette var en vanlig størrelse på eiendommene (småbruk).

I de tilfellene det er inngått en avtale om bruk av eiendom til bolighus eller fritidshus (festekontrakt), så vil eiendommen som utgangspunkt fortsatt følge reglene som tomt ved et eventuelt senere salg.

• Les mer om: Personskatt

Når omfattes en bolig- eller fritidseiendom av reglene om skatt på salg av tomt?

Er det tvilsomt om hele eller en del av en bebygd eiendom skal anses som en tomt, gir skatteloven følgende veiledning ved vurderingen;

• Arealet må være egnet for bygging av boliger, fritidsboliger mv. eller for utnyttelse til forretningsmessig formål, og
• Salgssummen må i vesentlig grad antas å være påvirket av muligheten for slik anvendelse av arealet

Begge vilkårene må være oppfylt. Bestemmelsen er ikke ment å utvide hva som skal anses som en tomt, men gir anvisning på de momentene som særlig skal tillegges vekt ved vurderingen av om man har med et tomteareal å gjøre eller ikke.

Eiendommen må både faktisk og rettslig være egnet for bygging eller utnyttelse til forretningsmessig formål. At en (rest)eiendom er faktisk egnet for bygging mv. innebærer for eksempel at terrenget og tomtens beskaffenhet gjør det mulig. Eksempler på rettslig egnethet er at det ikke er lovforbud eller annen absolutt begrensning for (ytterligere) bebyggelse på eiendommen.

EKSEMPEL:
En praktisk viktig rettslig begrensning kan for eksempel være at det hefter en strøkservitutt på eiendommen, og hvor det er angitt bestemte krav til boligens utforming og plassering – f.eks. at bebyggelsen skal være villamessig og at bebyggelsen skal være plassert midt på tomten med eplehage rundt.

Er bolig- eller fritidseiendom i tillegg solgt til en pris som ligger vesentlig høyere enn det eiendommen med rimelighet kunne vært solgt for med en fortsatt utnyttelse av de bygningene som står på eiendommen, vil reglene om tomtebeskatning få anvendelse. For å avklare om prisen er vesentlig høyere er det derfor aktuelt å sammenligne prisen med hva sammenlignbare eiendommer i området er solgt for.

EKSEMPEL:
Er en bolig med stor tomt (eplehage) som er egnet for utbygging, solgt for samme eller lavere pris som en sammenlignbar bolig med en liten tomt som klart ikke er egnet for utbygging, vil salgssummen som hovedregel ikke være påvirket av muligheten for utbygging. I et slikt tilfelle vil regelen om skatt ved salg av tomt normalt ikke få anvendelse.

Så lenge bebyggelsen har verdi og hvor kravet til eier- og botid er oppfylt, vil gevinsten som er knyttet til boligen eller fritidshuset sammen med en naturlig arrondert tomt være skattefri. Det er altså kun den del av gevinsten som gjelder tomten som vil være skattepliktig etter reglene om skatt ved salg av tomt.

Hvordan unngår jeg skatt ved salg?

Har du solgt en ubebygd tomt til en utbygger, vil gevinsten som utgangspunkt alltid være skattepliktig.

Har du solgt en bolig- eller fritidseiendom til en utbygger må du undersøke om hele eller deler av eiendommen omfattes av reglene om skatt ved salg av tomt. Ved salg av bolig- eller fritidseiendommen til en utbygger, er normalt eiendommen egnet for (ut)bygging. Som gjennomgangen ovenfor viser, er dette det ene vilkåret for at hele eller deler av eiendommen blir skattepliktig etter reglene om skatt på salg av tomt.

For at en gevinst ikke skal være skattepliktig vil det som utgangspunkt være avgjørende at;

• bebyggelsen har verdi
• og at salgsprisen ikke er vesentlig høyere enn det eiendommen kunne vært solgt for ved fortsatt utnyttelse av de eksisterende bygningene som bolig.

Er salgsprisen vesentlig høyere enn prisen for tilsvarende eiendommer i samme strøk, er det gevinsten knyttet til det overskytende arealet som i utgangspunktet vil være skattepliktig etter reglene om skatt på salg av tomt. Dette forutsetter at boligen eller fritidseiendommen for den resterende delen (bebyggelse med naturlig arrondert tomt) er skattefri.

• Les mer om: Skatt ved salg av bolig

For å sikre bevis for at eksisterende bebyggelse har verdi anbefaler vi at eiendommen takseres før salg til en utbygger. Er eiendommen solgt til en utbygger uten at eiendommen er taksert, er det risiko for at gevinsten fullt ut blir skattepliktig etter reglene om skatt på salg av tomt.

Har utbygger for eksempel revet bebyggelsen, kan det være utfordrende å få sannsynliggjort overfor skattemyndighetene at bebyggelsen hadde verdi og eventuelt hvor stor verdien var.

Er det skatt som tomt ved brukshindring?

Som utgangspunkt vil en eiendom uten bebyggelse falle inn under regelen om tomtesalg.

Dette omfatter for eksempel eiendommer hvor bebyggelsen er brent ned, eller hvor bebyggelsen er ubeboelig av andre grunner (kondemnabel). Ved salg av en slik eiendom vil en gevinst være skattepliktig og et tap være fradragsberettiget.

Etter reglene om brukshindring kan en gevinst likevel enten helt eller delvis være skattefri.

Skatteklagenemnda har i en avgjørelse fraveket tidligere praksis om at reglene om tomtesalg får anvendelse på alle eiendommer hvor bebyggelsen er borte/revet.

I avgjørelse fra Skatteklagenemnda hadde eieren av eiendommen bodd i en bolig (med naturlig arrondert tomt) frem til han bestemte seg for å rive det og bygge nytt i år 1. Eieren måtte fraflytte boligen og leide bolig et annet sted. Eieren inngikk deretter avtale med et byggefirma om å sette opp nytt hus - og restene av huset ble revet i år 2.

Byggefirma trakk seg imidlertid fra avtalen, og eieren forsøkte å inngå avtale med andre byggefirma. Dette viste seg ikke økonomisk mulig, blant annet fordi banken ikke ville gi tilsagn på lån. I løpet av år 4 ga eieren opp og eiendommen ble solgt (i år 5).

Skattemyndighetene la først til grunn at det var full skatteplikt for gevinsten fordi eieren hadde en solgt en tomt som følge av at bebyggelsen var revet.

Etter klage omgjorde Skatteklagenemnda vedtaket, og la til grunn at gevinsten var skattefri etter reglene om brukshindring. Skatteklagenemnda viste til at eieren var forhindret fra å tilflytte boligen som var planlagt oppført. Vilkåret om eiertid og brukstid var i saken oppfylt.

• Les mer om: Brukshindring / salg av bolig

Hvordan beregnes skatten og gevinsten?

Har du solgt en ubebygd tomt vil gevinsten alltid være skattepliktig. Utenfor næringsvirksomhet vil skatt på gevinsten tilsvare skattesatsen for alminnelig inntekt.

For inntektsåret 2020 er satsen 22 prosent.

Gevinsten fastsettes til netto vederlag på følgende måte;

Gevinst = utgangsverdi – inngangsverdi

Utgangsverdien er det du har mottatt som vederlag ved salget («salgssum»). Salgssummen fremgår som regel av kontrakten og er det (kontant)beløpet kjøperen skal betale. Skal kjøperen også overta din gjeld til andre, vil også dette beløpet være en del av slagssummen.

Du får fradrag i utgangsverdien for kostnader du har hatt i forbindelse med salget f.eks. meglerprovisjon, annonsekostnader, takst o.l.

Inngangsverdien er den opprinnelige kjøpesummen som ble betalt for eiendommen. I tillegg må du legge til andre kostnader knyttet til kjøpet eller overtakelsen av eiendommen. Dette er for eksempel dokumentavgift, tinglysingsgebyr og utgifter til eiendomsmegler mv.

Har du hatt påkostninger på eiendommen, skal også disse legges til inngangsverdien. Som påkostning regnes kostnader du har hatt, og som har satt eiendommen i en annen eller bedre stand enn den tidligere har vært i.

Utgifter til vedlikehold kan ikke tillegges inngangsverdien. Vedlikehold er kostnader som bringer eiendommen tilbake i den stand den tidligere har vært hos nåværende eller tidligere eier.

Har du solgt en (skattefri) eiendom og en (skattepliktig) tomt under ett, må både utgangsverdien og inngangsverdien fordeles. Det er ikke gitt at alle verdier og kostnader skal fordeles likt. En takst fra en takstmann vil normalt kunne gi føringer for å fastslå utgangsverdien på bebyggelsen og tomt.

Hva er viktig å huske på?

Har du solgt en tomt eller eiendom og du er i tvil om reglene om skatt ved salg av tomt får anvendelse, anbefaler vi at du gir en forklaring til skattemyndighetene for å unngå risiko for tilleggsskatt eller straff. Forklaringen kan du gi skriftlig i et vedlegg til skattemeldingen for det året du har solgt eiendommen.

• Les mer om: Tilleggsskatt og straff

For å få forutsigbarhet med hensyn til om reglene om skatt på salg av tomt får anvendelse, er det et alternativ å be om en bindende forhåndsuttalelse fra skattemyndighetene. Det er viktig å merke seg at du må anmode om en bindende forhåndsuttalelse før du har gjennomført salget.

• Les mer på transaksjonsadvokater.no: Bindende forhåndsuttalelse

Hva kan vi i Codex Advokat bistå med?

Skatt ved salg av tomt og fast eiendom er et prioritert kontrollområde for skattemyndighetene. Det er derfor alltid lurt å kontakte en advokat før du selger tomt, bolig eller annen fast eiendom, dette gjelder spesielt der det kan være tvil om reglene om skatt ved salg av tomt innebærer at gevinsten blir skattepliktig.

Vi i Codex Advokat har advokater med lang og betydelig erfaring med reglene om skatt ved salg av tomt og bolig mv.

• Ønsker du å selge en eiendom og er usikker på om du må betale skatt etter reglene om skatt på salg av tomt? Vi har erfaring med å gi råd og veiledning. Vi gir også råd om hvordan du bør gå frem for å få forutsigbarhet om skatteplikt og eventuelt også beregne skattens størrelse.
• Har du solgt en eiendom eller tomt og er usikker på om gevinsten er skattepliktig? Vi gir råd og kan også bistå med å redegjøre for saken til skattemyndighetene slik at du unngår å måtte betale skatt og/eller tilleggsskatt.

Har du spørsmål knyttet til skatt ved salg av tomt? Snakk med oss.