Nyhetsbrev
Jussen påvirker liv og relasjoner. Nyhetsbrevet handler om privatrettslige utfordringer, som familie, skatt, hjem, arbeid, og ulykke/personskade.
Vi produserer jevnlig innhold for deg, i form av artikler, video og podkast.
Adgang til å regulere husleien
Av: Codex Advokat
Strømprisen har skutt i været den siste tiden. Mange boligsameier og borettslag har økt felleskostnadene som følge av økte kostnader. Mange av utleierne har også lån på utleieleilighetene, noe som medfører høyere rentekostnader. Som en følge av dette blir det mer aktuelt å regulere husleien. Det er likevel ikke fritt frem. Adgangen til å justere husleien er strengt regulert i husleieloven og utleier må forholde seg til dette. Husleien kan reguleres etter to grunnlag.
Artikkelen er skrevet av Advokat Sheikh Waleed Khalid
Indeksregulering av husleien
Begge partene kan kreve leien regulert etter konsumprisindeksen. Dette kan tidligst gjøres etter ett år etter inngått avtale. Normalt sett øker inflasjonen og det er utleier som er interessert i en slik regulering.
Adgangen er regulert i husleieloven § 4-2. Den viser til at husleien kan reguleres i samsvar med endringen i konsumprisindeksen.
Konsumprisindeks er ikke et lovbestemt parameter, så endringen må undersøkes på egenhånd. SSB utgir månedlig statistikk som kan legges til grunn. Det er da viktig å se på endringen fra tidspunkt for inngåelse av leiekontrakten og frem til slik regulering skal gjøres. Hvis inflasjonen har økt med 3%, kan husleien økes med tilsvarende.
Hvis man allerede har indeksregulert husleien en gang, må man vente et nytt år før ny regulering. Da må naturligvis endringen mellom disse tidspunktene legges til grunn, ikke fra avtaleinngåelse.
Det følger videre av loven at varsel om regulering må gis skriftlig med minst en måneds varsel. Fristen løper fra varselet ble sendt ut. Loven angir igjen formkrav utover skriftligheten.
En epost med henvisning til endring i konsumprisindeksen er dermed tilstrekkelig.
- Les mer om: Justering av leie
- Les mer om: Eiendomsrett
Regulering til «gjengs leie»
Det andre grunnlaget leien kan reguleres etter, følger av husleieloven § 4-3. Adgangen går ut på at begge parter kan kreve leien justert siden den ikke lenger utgjør markedspris.
Vilkåret er at leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder. Det er mulig å justere etter markedspris selv om man løpende har justert for endring i konsumprisindeksen, men det må ha gått minst ett år siden sist regulering.
Varsel om regulering må sendes skriftlig med seks måneders frist.
Et illustrerende eksempel:
Leieforholdet startet 1. januar 2020. Utleier varslet om regulering etter konsumprisindeks 1. desember 2020, med virkning fra 1. januar 2021.
Utleier varslet på nytt om regulering 1. desember 2021, med virkning fra 1. januar 2022. Regulering etter markedspris kan nå tidligst iverksettes fra 1. januar 2023. Varsel om regulering må skriftlig sendes senest 1. juli 2022.
Når det gjelder fastsettelse av ny leie, refererer loven til «gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår»
SSB publiserer gjennomsnittlige utleiepriser fordelt etter antall soverom og by. Denne statistikken kan likevel komme til kort da andre parametere som byggeår, standard, etasje og andre fasiliteter ikke medtas.
Ett alternativ kan være å se på tilsvarende leiligheter til leie på finn.no. En fallgruve kan imidlertid være at annonserte priser ikke nødvendigvis samsvarer med faktiske priser. Videre vet man ofte ikke innholdet i leieavtalen.
Et annet alternativ kan være å be en utleiemegler om en vurdering.
Hvis partene ikke blir enige om hva gjengs leie utgjør, har man muligheten til å få fastsatt dette etter § 12-2. Da oppnevnes en takstnemnd bestående av tre medlemmer. Oppnevnelsen gjøres av tingretten i den rettskrets eiendommen ligger. Nemnden vil da avgjøre hva som utgjør gjengs leie for det konkrete leieobjektet.
- Les mer om: Husleierett: Din store guide
- Les mer om: Husleieloven: Leietakers plikter
Har du spørsmål om regulering av husleien? Snakk med oss
Del