Jordskifte - alt du trenger å vite

Viktige forhold du trenger å vite om jordskifte:

• Hva er jordskifteretten?
• Hva skiller jordskifteretten og de vanlige domstolene?
• Hvilke saker behandles av jordskifteretten?
• Eksempler på jordskiftesaker
• Rettsutgreiing og grensefastsetting
• Skjønn og avgjørelser etter andre lover
• Dette kan Codex Advokat bistå deg med

Hva er jordskifteretten?

Jordskifteretten er en særdomstol. Særdomstolen behandler saker knyttet til fast eiendom og rettigheter til fast eiendom. Særdomstol betyr at det kreves positiv hjemmel for at særdomstolen kan behandle en sak.

Jordskiftelovens formål er å tilrettelegge for effektiv og rasjonell utnytting av fast eiendom og ressurser til beste for eiere, rettighetshavere og samfunn.

I Norge finnes det flere jordskifteretter. Jordskifterettene har jordskiftedommere som behandler sakene og ingeniører som bistår med landmåling, teknisk arbeid og kart.

Jordskifteretten blir regulert av jordskifteloven, men har også til å behandle enkelte sakstyper etter andre lover.

Saker som behandles av jordskifteretten deles i rettendrende saker (det tradisjonelle jordskifte), rettsfastsettende saker (f.eks. grensegang), urbant jordskifte (fordeling av planskapte verdier) og skjønn.

• Les mer om: Eiendoms­rett
• Les mer om: Urbant jordskifte

Hva skiller jordskifteretten og de vanlige domstolene?

Grunnlaget for en sak for jordskifteretten er det uklare eiendoms- og rettighetsforhold som kreves løst.

En ren tvist skal ikke være utgangspunktet for en sak for jordskifteretten. I de ordinære domstolene foreligger det alltid en tvist.

Eksempel: En sak som omhandler privat vei i jordskifteretten, kan enten handle om å fastslå innholdet i veiretten, utarbeidelse av regler knyttet til bruken av veien eller innkjøp i eksisterende vei. Dersom det er uenighet mellom brukerne av veien om hvorvidt det foreligger veirett, er dette en underliggende tvist som vil bli behandlet i saken.

Hvis eiendomsgrensen er uklar eller omtvistet kan det tas ut sak om grensefastsetting for jordskifteretten. Jordskifteretten tar stilling til hvor grensene går, og måler opp eiendommen.

Tingretten har ikke kompetanse til å fastsette eiendomsgrenser.

Tingretten kan behandle saker som gjelder eiendomsretten til arealer eller tolkninger av tidligere inngåtte avtaler om grenser. Jordskifteretten kan bare behandle tvister om eiendomsrett som et underliggende rettsforhold, hvis det er nødvendig for å avgjøre saken.

Jordskifteretten har særlig fagkompetanse innenfor eiendom, som ofte gir et godt grunnlag for partene til å finne praktiske løsninger.

• Les mer om: Nabotvister
• Les mer om: Plan- og bygningsrett

Hvilke saker behandles av jordskifteretten?

Jordskifteretten behandler saker innenfor fire saksområder:

• Jordskifte
• Rettsutgreiing
• Grensefastsetting
• Skjønn og andre avgjørelser etter andre lover

Saker for jordskifteretten deles inn i rettsendrede og rettsfastsettende saker i tillegg til skjønn.

Rettsendrende saker innebærer at jordskifteretten kan endre utjenlige eiendomsforhold eller rettighetsforhold ved eiendommer.

Rettsfastsettende saker er typisk rettsutgreiing og grensefastsetting. Her fastsetter og klargjør jordskifteretten hva som er gjeldende eiendoms- og rettighetsforhold.

Eksempler på jordskiftesaker

Dette er noen eksempler på hvilke saker jordskifteretten behandler.

• Deling av eiendom: Gjelder ikke eiendommer som har bare en eier. Det må foreligge et sameie.
• Arealbytte: ombytte av grunn for å få bedre utforming av eiendommer og driftsenheter. Omfatter også realservitutter.
• Oppløse og danne sameie: Gjelder realsameier.
  • Etablere sameie: dersom etablering av realsameie gir en bedre løsning på utjenlige eiendomsforhold enn regler om samordning.
  • Oppløse sameie eller sambruk. Gjelder oppløsning av realsameie og sambruk mellom eiendommer.

• Regler om sambruk (bruksordning): Jordskifteretten kan lage regler for sambruk knyttet til utnyttelse av eiendom. Dette kan typisk være utmarksressurser, som jakt og fiske. I tillegg kan jordskifteretten blant annet opprette regler om felles bruk av ressurser for utbygging av småkraftverk eller vindkraftverk. Regler om bruk og betaling av utgifter til vedlikehold og snøbrøyting av vei er også noen eksempler på hva som omfattes av bruksordningsreglene. I tillegg kan jordskifteretten gi regler for bruk av utearealene til eierseksjoner.

• Pålegg om felles tiltak og investeringer: Jordskifteretten kan pålegge grunneiere og bruksrettsinnehavere til å delta i felles investeringer og tiltak. Eksempelvis felles vei og parkeringsplass.

• Avløse bruksretter: mulighet for å endre bruksrett som ikke ligger til fast eiendom. Hvis omskiping ikke er mulig, kan bruksretten avløses.

• Danne lag med vedtekter. Driftsselskap. Når flere skal bruke eiendom eller bruksrett sammen, kan jordskifteretten danne lag for drift og vedlikehold. Det kan for eksempel være et veilag.

• Fordeling av planskapt netto verdiøkning. Urbant jordskifte.

Rettsutgreiing og grensefastsetting

Jordskiftelovens vilkår for rettsutgreiing er at det må foreligge sameie eller sambruk mellom eiendommer.

Et sameie er eiendom som eies av flere personer eller at eiendommen er i et realsameie.

Sambruk foreligger når to eller flere eiendommer bruker samme areal, f.eks. en vei. Det er krav om sambruk mellom eiendommer.

Jordskifteloven kan også fastsette grensene for fast eiendom eller grensene for en rettighet.

Det er tilstrekkelig at grensen er uklar.

Jordskifteretten kan ikke gjennomføre en sak om grensefastsetting hvis grensene ikke er uklare eller omtvistet. Da er vilkårene ikke oppfylt.

Det kan være vanskelig å finne ut hvor grensene går, eiendommen kan ha blitt opprettet for lenge siden hvor grensebeskrivelsene var annerledes enn i dag. Det ble ofte brukt kjennetegn i naturen, slik at endringer i naturen og dermed av grensemerkene kan ha forandret seg over tid.

Skjønn og avgjørelser etter andre lover

Jordskiftelovens kapittel 5 regulerer hvilke saker som kan avgjøres etter skjønn. Ofte er dette saker knyttet til rådighetsinnskrenkninger eller ekspropriasjon. Her kan blant annet jordskifteretten ta en vurdering om hvilket pengebeløp som skal fastsettes som erstatning.

I tillegg kan jordskifteretten holde skjønn i saker etter andre lover. Dette gjelder blant annet servituttloven, nabogjerde, veirett, beiteskade mm.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

• Spørsmål angående jordskifte og jordskifteretten
• Juridisk rådgivning
• Bistand i sak for jordskifteretten
• Vurdere hvilke virkemidler i jordskifteloven som kan løse ditt problem
• Vurdere om vilkårene for jordskifte er oppfylt
• Vurdere om det evt. er bestemmelser i andre lover som er bedre for å løse ditt problem
• Vurdere hvilke løsninger som kan være utgangspunkt for en minnelig løsning
• Forhandle om minnelige løsninger
• Kreve sak for jordskifteretten
• Møte i jordskifteretten
• Vurdere evt. anke dersom resultatet i jordskifteretten ikke var som ønsket
• Gjennomføre ankeforhandlinger.

Har du spørsmål knyttet til jordskifte? Snakk med oss.