Privat Bedrift Bærekraft
Hjem
icon

Urbant jordskifte

Glad kvinne som pynter på verandaen med blomster.

Urbant jordskifte er en egen sakstype i jordskifteloven. Formålet med reglene om urbant jordskifte er effektivisering av fortettingsprosesser i byområder gjennom reguleringsplaner som kan gjennomføres til tross for motstand, uten å gå veien om ekspropriasjon.

Foreligger det er krav i reguleringsplan om fordeling av planskapt netto verdiøkning skal dette behandles av jordskifteretten.

Viktige forhold du trenger å vite om urbant jordskifte:

Hva er vilkårene for urbant jordskifte?

Vilkårene for urbant jordskifte er at reguleringsplanen har bestemmelser om at planskapt verdiøkning skal fordeles av jordskifteretten.

Reguleringsplanen kan både være en områdereguleringsplan eller detaljreguleringsplan.

Kommunen må også ha vedtatt en geografisk avgrensning av området. Avgrensningen kan omfatte hele eller deler av planområdet.

Formålet med reglene er at eiendommer som i utgangspunktet har lav verdi, men som har areal som er nødvendig for å gjennomføre planen, som for eksempel areal til lekeplasser, park og parkeringsplass, skal få del i verdiøkningen planen gir i området.

Hvordan er saksprosessen for urbant jordskifte?

Partene i saken er eierne av eiendommene innenfor plangrensen.

Oppgaven til jordskifteretten er å fastsette verdiøkningen som oppstår gjennom reguleringsplanen.

Videre blir deler av verdiøkningen flyttet fra eiendommer med planskapt netto verdiøkning til eiendommer som ikke har det, men som har areal innenfor avgrensningen. Bruksrettsinnehaver får ikke del i verdiøkningen.

Urbant jordskifte er godt egnet i utbyggingsområder. Verdien blir fordelt innenfor den geografiske avgrensningen etter eiendommens egnethet til utbygging. Urbant jordskifte er et plankrav, og det må derfor uttas sak for jordskifteretten før utbygging kan begynne. Alternativt kan utbygger søke om dispensasjon fra plankravet.

Hvordan verdsettes eiendommene?

Jordskifteretten verdsetter eiendommer etter jordskiftelovens § 3-31:

  • Jordskifteretten verdsetter total planskapt netto verdiøkning
  • Verdiøkning etter fratrekk av kostnader
  • Dette er det totale beløpet som skal deles

Eksempel på verdsetting av eiendommer:

20 tomter med salgsverdi pr. stk. kr 1 000 000 Kr 20 000 000

  • Opparbeidelse av infrastruktur (vei, avløp mm.) kr 300 000 pr. tomt Kr 6 000 000
  • Verdi som LNFR før omregulering Kr 1 000 000
  • Kostnader for planarbeid Kr 1 500 000

= Netto planskap verdiøkning til fordeling Kr 11 500 000

  • Det blir benyttet fordelingsnøkkel ved fordelingen
  • Jordskifteretten verdsetter eiendommer basert på eiendommens egenskaper og utbyggingsformål
  • I en vurdering av verdsetting kan beliggenhet, utsikt, tilgjengelighet m.m. inkluderes

Slik fordeles planskapt netto verdiøkning

Ved fordeling vil hver eier få den delen av verdiøkningen som knytter seg til eiendommen, jf. jordskifteloven § 3-31.

Planskapte verdiforskjeller blir utjevnet mellom eierne.

Dette innebærer at fordelingen blir en overføring av verdi fra eier av eiendom med utbyggingsareal, til eier av eiendommen uten utbyggingsareal (eller med dårligere utnyttelsesgrad). Vilkåret er at eiendommen er innenfor den geografiske avgrensningen.

Jordskifteretten skal tildele utbyggingsrettigheter med utgangspunkt i fordelingen av verdiøkningen. Så fremt det er mulig skal utbyggingsretten ligge på eller inntil egen eiendom om mulig.

Den med størst utbyggingsrett kan kreve hele utbyggingsretten tildelt seg selv. Bakgrunnen for dette er å forhindre at grunneiere hindrer utbygging.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

  • Spørsmål knyttet til urbant jordskifte
  • Juridisk bistand
  • Rådgivning innen jordskifterett og jordskifteloven

Har du spørsmål knyttet til urbant jordskifte? Snakk med oss. Alt er lov.