Sameier og borettslag

Dette får du vite om sameier og borettslag:

• Eierseksjonssameier vs. borettslag
• Styrets fullmakt
• Kontraktsstruktur og kontraktsvilkår
  • Kontraktsstruktur
  • Kontraktsvilkår
• 10 feil styret må unngå
• Advokatbistand og kurs

Hva er forskjellen på et borettslag og et eierseksjonssameie?

Dersom du kjøper bolig i et borettslag, blir du en andelseier. Du vil da ha bruksrett til én bestemt bolig, samtidig som du deltar i et samvirkelag. Hvert år avholdes det generalforsamlinger i borettslaget, hvor det blir valgt et styre som skal være ansvarlig for den daglige driften av borettslaget. Borettslag reguleres av borettslagsloven.

I et eierseksjonssameie eier man én bestemt seksjon i sameiet, i såkalt selveie. Hvert år avholdes det årsmøte, og hvert sameie har et styre som er ansvarlig for den daglige driften av sameiet. Eierseksjonssameier reguleres av eierseksjonsloven.

I både borettslag og eierseksjonssameier vil altså beboerne gi styret fullmakt til å ta ansvar for den daglige driften, og for å ivareta beboernes interesser.

• Les mer om: Bygg og anlegg
• Les mer om: Borettslag
• Les mer om: Beslutningsmyndighet i eierseksjonssameier

Styrets fullmakt

Borettslag og sameier må med jevne mellomrom utføre vedlikehold, rehabiliteringer, utbygginger og tilsvarende. Det er styret som er ansvarlig for å ta slike avgjørelser, så lenge de ikke krever samtykke/beslutning fra andre på generalforsamling eller på årsmøte.

Til tross for dette har ofte styret og styremedlemmene lite eller ingen erfaring i det å gjennomføre byggeprosjekter, og inngå bygg- og anleggskontrakter. De vil da være nødt til å støtte seg på innleide konsulenter, som dessverre altfor ofte gir uheldige råd. Dette kan medføre at borettslagene og sameiene settes i rettslig vanskelige og kostbare posisjoner.

Vi anbefaler at styret engasjerer en konsulent som kan bistå gjennom prosessen, men advarer likevel mot å la denne tekniske fagkyndige være rådgiver innen spørsmål som omhandler kontraktsstruktur og kontraktsvilkår. Vår erfaring er at årsaken til rettslige tvister i all hovedsak er et resultat av dårlig kontraktsstruktur og kontraktsvilkår.

• Les mer om: Borettslag: Styrets fullmakt

Kontraktsstruktur og kontraktsvilkår

Før byggherren, i dette tilfellet borettslag eller sameie, signerer kontrakt med entreprenør, må byggherren ha bestemt hvilken kontraktsstruktur og hvilke kontraktsvilkår som skal benyttes. Dette er den viktigste oppgaven som skal gjøres i forprosjektet. Vi anbefaler å innhente råd fra en erfaren advokat.

Ofte gir ikke konsulentene tilstrekkelig med råd når det kommer til kontraktsstruktur og -vilkår. Dette kan være fordi de ikke klarer å være objektive, dersom de for eksempel har en økonomisk interesse i hvilken struktur og hvilke vilkår som velges, og eventuelt hvilken entreprenør som blir valgt. Andre ganger har konsulenten rett og slett ikke god nok juridisk kompetanse.

Obs!
I lovens forstand er borettslag og sameier ikke privatperson. Dette betyr at forbrukerlovene i utgangspunktet ikke vil komme til anvendelse for borettslag og sameier. Dersom styret ønsker at forbrukerlovene skal komme til anvendelse, må dette avtales spesifikt.

Dersom du er i tvil om konsulenten har gitt det beste rådet for din situasjon med tanke på kontraktsstruktur og kontraktsvilkår, anbefaler vi å kontakte en advokat før kontrakten signeres.

Kontraktsstruktur

Kontraktsstruktur handler om hvor mange kontrakter du trenger. Dersom det kun er én entreprenør som skal utføre arbeidet, vil det ikke være nødvendig å tenke på dette. Men straks entreprenøren ikke skal utføre prosjekteringen selv, eller ulike entreprenører skal inn for å gjøre ulike deler av arbeidet, må oppdragsgiver ta stilling til hvordan kontraktene skal organiseres. Det finnes to ytterpunkter når det kommer til kontraktsstruktur: Byggherrestyrt entreprise og generalentreprise.

Ved byggherrestyrt entreprise inngår byggherren, eller oppdragsgiver, kontrakter med mange. Dette kan for eksempel være arkitekt, konsulent, snekker og elektriker. Byggherren beholder dermed kontrollen over det meste av fremdriften og koordineringen av arbeidene. Vi anbefaler imidlertid ikke en slik kontraktsstruktur med mindre byggherren har erfaring fra å koordinere og administrere byggeprosjekter.

Ved generalentreprise inngår byggherren kontrakt med én entreprenør, som igjen har kontrakter med de ulike underentreprenører. Denne entreprenøren får da ansvar for alt, og vil kunne holdes ansvarlig dersom resultatet ikke blir som forventet.

Generelt sett anbefaler vi en kontrakt som har fordelene ved en generalentreprise, men som samtidig gir oppdragsgiver kontroll over resultatet og fremdriften. Hvilken kontraktsstruktur som passer best vil variere fra prosjekt til prosjekt.

Kontraktsvilkår

Når det er bestemt hvilken kontraktsstruktur som er best, vil kontraktsvilkårene gi seg litt selv. For eksempel vil en entreprenør som tar på seg å være generalentreprenør typisk ha en totalentreprisekontrakt, slik som NS 8407 eller NS 8417. Dersom entreprenøren ikke skal ha ansvar for prosjekteringen, vil vedkommende typisk ha en ren utførelseskontrakt, slik som NS 8405, NS 8415, NS 8406 eller NS 8416. Vi anbefaler å bruke standardkontraktene som er utviklet av Norsk Standard, men du må likevel velge riktig kontrakt. Hvis ikke blir det feil.

10 feil styret må unngå

Det kan være svært krevende å skulle planlegge, gjennomføre og følge opp byggeprosjekter. Det kan hende resultatet ikke blir som det skal, og at du må betale mer enn planlagt. Her har vi oppsummert 10 typiske feil som styret må unngå.

1. Et godt forprosjekt og en god plan

Det er svært viktig å ha en god plan for å få et godt prosjekt. Planen utvikles gjennom et forprosjekt, som skal:

• Kartlegge og beskrive dagens situasjon
• Beskrive ønsket fremtidig situasjon
• Kartlegge og beskrive alternative løsninger
• Foreslå hva som er den beste løsningen
• Foreslå hvordan løsningen best kan implementeres og finansieres

Erfaring viser at det er svært kostbar å hoppe over forprosjektet.

2. Klar og uttømmende beskrivelse

Det må utvikles en beskrivelse om hva entreprenøren skal gjøre. Denne må være klar og uttømmende, og bør være funksjonsbasert. Dette innebærer at entreprenøren får ansvaret for å velge materialer og metoder som oppfyller funksjonskrav etter lov og forskrifter.

Dersom beskrivelsen ikke er klar eller uttømmende, vil entreprenøren kunne kreve tilleggsbetaling og fristforlengelser.

3. Prosessen ved valg av entreprenør

Det er viktig å velge riktig entreprenør. Entreprenøren må være faglig god nok og ha den økonomiske styrken til å gjennomføre prosjektet. Å velge en entreprenør utelukkende på grunn av lav pris, vil kunne ende opp med å bli dyrere i lengden.

4. Feil håndtering av anbudsprosessen

Dersom du håndterer anbudsprosessen feil, kan det få store konsekvenser. Når to eller flere entreprenører blir bedt om å oppgi pris på et byggeprosjekt samtidig, vil anbudsretten regler automatisk gjøres gjeldende. Dersom byggherren bryter disse reglene, kan det føre til at det oppstår en bindende avtale med feil entreprenør, og byggherren kan bli holdt erstatningsansvarlig. I verste fall kan man måtte betale millionbeløp i erstatning for brudd på disse reglene.

5. Manglende eller dårlig kontrakt

Det er en selvfølge at kontrakten skal være skriftlig, og at den skal bygge på anerkjente og passende standardvilkår. Likevel ser vi ofte at det skrives under på «hjemmelagde» kontrakter, eller starter arbeidet uten å ha en kontrakt i det hele tatt. Dette kan få alvorlige konsekvenser.

6. Gjennomføring av oppstarts- og byggemøter

Både entreprenør og byggherre har oppgaver i løpet av et byggeprosjekt. Derfor er det viktig at det i oppstartsfasen gjennomføres et oppstartsmøte, og at det gjennomføres byggemøter i løpet av byggeperioden. Her bør det drøftes blant annet kommunikasjonsform, og behov for avklaringer på ting som måtte dukke opp. Det bør også skrives referat fra disse møtene, slik at partene ikke mister viktige bevis for hva som er avtalt underveis i prosessen.

7. Følg varslingsrutiner

Det er viktig at begge parter håndterer avtalte varslingsrutiner på korrekt måte. Mange kontrakter har regler som fratar partene rettigheter dersom varslingsrutinene ikke håndteres korrekt. Det er derfor viktig å sette seg inn i hvilke varslingsrutiner som gjelder for den signerte kontrakten, og følge dem.

8. Husk overtakelsesforretning

I de fleste kontrakter er det et krav om at partene skal gjennomføre en overtakelsesforretning. Visse rettsvirkninger er knyttet til denne, og det kan bli veldig feil å ta i bruk en kontrakt uten å gjennomføre en overtakelsesforretning. For eksempel kan byggherren miste retten til å reklamere på alle synlige feil og mangler som blir påpekt under overtakelsen, ettersom det ofte vil være for sent å reklamere på dette etter overtakelsen.

9. Reklamer i tide

Mangler skal reklameres fortløpende etter at de blir avdekket, eller etter at de burde vært avdekket. Det skal helst reklameres uten ugrunnet opphold, det vil si så fort det lar seg gjøre. Dersom du «sparer opp» mangler for å kunne reklamere samlet på ettårsbefaringen, vil det ofte være for sent.

10. Unngå foreldelse

Alle krav foreldes 3 år etter overtakelse, men tidligst 1 år etter at mangelen burde blitt oppdaget. Det vil ikke være nok å bare ha reklamert og være i dialog med entreprenøren. Det anbefales derfor at du tar kontakt med advokat dersom du er usikker på hvilke krav du har, når de blir foreldet og hvordan du skal gå frem for å rette kravet.

Advokatbistand og kurs

Vår erfaring er at mange ikke er i stand til å stille de riktige spørsmålene i et byggeprosjekt, og at konsulenter ikke gir gode nok råd som setter borettslag og sameier i rettslig sett vanskelige og kostbare situasjoner. Dessverre er det også slik at noen konsulenter bruker for lang tid på å rette mangler, slik at byggherrens krav blir foreldet før vi har mulighet til å hjelpe til.

I Codex Advokat har vi lang erfaring med å veilede borettslag og sameier, og vi anbefaler at styrene setter seg inn i det aller mest grunnleggende før de går i gang med kostbare byggeprosjekter. Å søke juridisk bistand bør være like naturlig som å søke teknisk bistand.

Vi kan bistå med blant annet:

• Rådgivning til tvisteløsninger
• Planlegging, gjennomføring og oppfølging av vedlikeholds-, bygg- og anleggsprosjekter
• Skatter og avgifter
• Opprettelse, drift, endring og nedlegging av borettslag og eierseksjonssameier
• Beboerproblemer, slik som manglende betaling, unnlatt vedlikehold, uønsket adferd og tvangsfravikelser
• Tomtefeste, servitutter, naborett, plan- og bygningsrett, tingsrett og generell kontraktsrett

På bakgrunn av dette tilbyr vi også kurs til styremedlemmer. Dette kurset bør gjennomføres før større prosjekter settes i gang. Det vanlige er da at styremedlemmene sammen med teknisk rådgiver, og i enkelte tilfeller også entreprenøren, deltar i et møte hos oss.

I et slikt møte vil vi gjennomgå de viktigste reglene i kontraktene som skal inngås mellom de ulike partene. Dette gjør at de involverte partene får bedre forståelse for deres rettigheter og plikter, og vil få oversikt over hvilke formelle handleplikter de har gjennom byggeprosjektet.

I møtet kan vi gjennomgå:

• Ulike metoder for å organisere kontraktene
• Konkrete regler i de aktuelle kontraktene
• Hva man må vite om i innledende fase og ved oppstart
• Endringsreglene
• Regler for blant annet overtakelse, sluttoppgjør og håndtering av mangler

Vi kan skreddersy møtet slik at det passer til de spesielle behovene som ditt borettslag/sameie har. Last ned vårt produktark for mer informasjon om våre tjenester, spesielt rettet mot borettslag og eierseksjonssameier.

Følg lenken under for å laste ned vårt gratis produktark:

Produktark [Gratis PDF]

PDF-en åpnes i et nytt vindu.

Har du spørsmål knyttet til sameier og borettslag? Snakk med oss.