Urbant jordskifte – gjennomføring av reguleringsplaner uten ekspropriasjon

Bakgrunn for reglene

Begrunnelsen for reglene er at eiendommer som i utgangspunktet har liten verdi, men som er areal som er helt nødvendig for å kunne gjennomføre planen – for eksempel felles tiltak som lekeplasser, park, parkeringsplass o.l. – skal få del i verdiøkningen planen gir området.

• Les mer om: Urbant jordskifte
• Les mer om: Plan og bygg
• Les mer om: Bygg og anlegg

Vilkår for urbant jordskifte

Vilkåret for at jordskifteretten kan foreta en fordeling av netto planskapt verdiøkning er at det fremgår av reguleringsplan at slik fordeling skal gjøres av jordskifteretten. Det kan være områdereguleringsplan eller detaljreguleringsplan, men mest praktisk er at det følger av detaljreguleringsplan. I tillegg må planmyndigheten (kommunen) ha satt en geografisk avgrensning av området. Denne avgrensningen kan omfatte hele planområdet, eller deler av det.

Prosessen

Partene i saken er eierne av de ulike eiendommene innenfor plangrensen. Jordskifterettens oppgave er å fastsette verdiøkningen som skjer på grunn av reguleringsplanen. Deretter flyttes deler av verdiøkningen fra eiendommer som har en planskapt netto verdiøkning til eiendommer som ikke har det, men som har areal innenfor avgrensningen.

Ettersom urbant jordskifte er et plankrav, må det uttas sak for jordskifteretten før utbygging kan starte, evt. må utbygger søke om dispensasjon fra plankravet.

Verdsettelse av eiendommene innenfor det geografisk avgrensede området

Hvordan jordskifteretten verdsetter følger av jordskifteloven § 3-31:

• Jordskifteretten skal verdsette samlet planskapt netto verdiøkning.
• Verdiøkning etter fratrekk av kostnader knyttet til tiltak som følge av planen.
• Dette er summen som skal fordeles.
• Jordskifteretten skal verdsette de delene hver part skal ha.
• Fordelingsnøkkel til bruk for fordelingen (brøk).
• Jordskifteretten skal verdsette eiendommene ut fra egenskapene ved eiendommene til utbyggingsformål, uavhengig av reguleringsplanen.
• Dette er vurderingen som skal gjøres ved fastsettelse av brøken.
• Vurderingstema kan være beliggenhet, utsikt, tilgjengelighet, opparbeidelseskostnader mm. Utbyggingsformålet er også av betydning.

Hvordan fordelingen av planskapt netto verdiøkning skjer

Planskapt netto verdiøkning skal skje slik at hver eier får den delen av verdiøkningen som knytter seg til eiendommen, og slik det følger av jordskifteloven § 3-31.

De planskapte verdiforskjellene utjevnes mellom eierne. Det betyr at fordelingen er en overføring av verdi fra eier av eiendom med utbyggingsareal til eier av eiendom uten utbyggingsareal, eller med dårligere utnyttelsesgrad.

Forutsetningen er at eiendommen er innenfor den geografiske avgrensningen. Det innebærer at de som får utlagt areal til veg, lekeplasser og friområde får sin del av verdiøkningen.

Jordskifteloven § 3-32 bestemmer videre at jordskifteretten skal tildele utbyggingsrettigheter basert på fordelingen av verdiøkningen. Utbyggingsretten skal legges på eller inntil egen eiendom så langt det er mulig, og eiendomsretten følger utbyggingsretten.

Tredje ledd i § 3-32 har bestemmelser om at den med størst del av utbyggingsretten kan kreve hele utbyggingsretten tildelt seg. Begrunnelsen for bestemmelsen er å hindre at en av grunneierne innenfor utbyggingsområdet hindrer utbygging. Hvis en av delhaverne overtar hele utbyggingsretten, har de øvrige rett til å få oppgjør for planskapt netto verdiøkning i penger.

Avsluttende bemerkninger om rettspraksis

Det er svært få saker etter bestemmelsene om fordeling av planskapt netto verdiøkning i rettsapparatet. Høyesterett avgjørelse i HR-2019-1152-A – Kilen Syd avklarer en del punkter ved urbant jordskifte, men det er fremdeles mange sider ved denne sakstypen som gjenstår å få behandlet. Eksempel på det er grensedragningen mot ekspropriasjonsretten, og forholdet til påregnelig utnyttelse og det ekspropriasjonsrettslige parkprinsippet.

Har du spørsmål knyttet til urbant jordskifte? Snakk med oss.