Utbygging på Tullinløkka: Utbyggingsavtaler og rekkefølgekrav lovlige

I reguleringsplan for Tullinkvartalet i Oslo sentrum ble det fastsatt rekkefølgebestemmelser utenfor planområdet. Disse gikk på at en gatestrekning med trikkespor forbi kvartalet, og en sykkelløsning på strekningen Solli plass – Nationaltheatret skulle være tilstrekkelig etablert før det ble gitt igangsettingstillatelse.

Utbyggingsavtalene som ble inngått inneholdt bestemmelser om at utbyggerne forpliktet seg til å betale til sammen ca. 27, 3 millioner kroner i kontantbidrag til de to tiltakene.

Tingretten kom til at selve nødvendighetsvurderingen er en del av kommunens frie skjønn.

Det er imidlertid likevel krav om at tiltakene må være saklig begrunnet i behov som utløses av utbyggingen. Andre behov vil være utenforliggende og dermed føre til ugyldighet.

I denne saken kom tingretten til at rekkefølgekravene ikke var saklig begrunnet i den konkrete utbyggingen.

Som tingretten skriver: "Det ville ikke vært behov for å stanse denne utbyggingen i påvente av oppgraderingen av trikk/gate og sykkelveien."

Konklusjonen var at det var tatt utenforliggende hensyn og rekkefølgekravene var ulovlige. Vilkår i utbyggingsavtalene var også ulovlige av samme grunner.

Borgarting lagmannsrett kom til motsatt resultat.

Der tingretten kom til at det ikke var sammenheng mellom rekkefølgekravet og utbyggingen, kom lagmannsretten til at det er adgang til å legge vekt på behov som oppstår på grunn av andre utbygginger i området, og at sumvirkningene derfor er relevante her. Lagmannsretten viser til at Tullinkvartalet har et potensiale for 40 000 nye boliger og 3 000 000 kvm nytt næringsareal.

Lagmannsretten skriver at her er det "en saklig sammenheng mellom mobilitetstiltak og en regulering som, hvis den gjennomføres, vil føre til økt tilstrømning til området".

I forhold til utbyggingsavtalene legger lagmannsretten til grunn som den klare hovedregel at tiltak som ligger som rekkefølgekrav i en gyldig reguleringsplan, er "nødvendige for å gjennomføre planvedtaket" etter plan- og bygningsloven § 17-3.

Det må gjøres en forholdsmessighetsvurdering hvor kostnaden ved tiltakene utbygger lovlig kan besørge må vurderes mot utbyggingens art og omfang.

I denne saken kom lagmannsretten til at kontantbidraget på 27, 3 millioner kroner var forholdsmessig, når man så det opp mot kommunens egne bidrag, og bidrag fra andre utbygger til sykkeltiltaket.

Lagmannsretten konkluderte altså med at både reguleringsplanen og utbyggingsavtalene var gyldige. Dommen er ikke rettskraftig. En tilsvarende sak som gjaldt Selvaag Bolig sin utbygging på Mortensrud i Oslo er berammet til behandling i Høyesterett 24. og 25. mars 2021.

Det blir spennende å se om denne saken vil få noen betydning for det som blir endelig konklusjon for Tullinkvartalet. Siste ord er nok ikke sagt.

• Les mer om: NS-kontrakter og proff entreprise
• Les mer om: Bygg og anlegg

Har du spørsmål tilknyttet utbyggingsavtaler og rekkefølgekrav? Snakk med oss.