Kjøp av eiendom: Due diligence - [Sjekkliste]

Hva er formålet med en gjennomgang av eiendommen?

En due diligence – eller gjennomgang – av eiendommen har til formål å avdekke eventuelle usikkerhetsmomenter eller risikofaktorer som kan ha avgjørende betydning for om utviklingsprosjektet lar seg gjennomføre. Det kan eksempelvis være fredninger eller en planstatus som tilsier vern, eventuelt servitutter som hefter ved eiendommen. Det er også vesentlig for en eiendomsutvikler å få avklart om eiendommen har de rettighetene som er nødvendig for selve utbyggingen, for eksempel rettigheter til vei. Dette kan avklares gjennom en DD av eiendommen.

I det følgende er en liste over sjekkpunkter som vil være viktige, men som ikke er uttømmende. Det kan være hensiktsmessig å få bistand til denne gjennomgangen.

• Les mer om: Eiendomsutvikling
• Les mer om: Selskaps­gjennomgang: Due diligence

5 Sjekkpunkter

1. Grunnbok
2. Rettigheter
3. Kontrakter
4. Forurensning
5. Planstatus

1. Grunnbok

Grunnboka er et naturlig utgangspunkt for en undersøkelse av eiendommen. Grunnboka kan avdekke heftelser som er tinglyst, om det er rettigheter som hefter i eiendommen, og noen ganger også rettigheter eiendommen har i andre eiendommer. Grunnboka kan også avdekke pengeheftelser og fredninger, som kan ha betydning for en utvikling. Man må imidlertid være oppmerksom på at grunnboka ikke nødvendigvis er uttømmende, og at det kan være nødvendig å søke i flere kilder for å få avdekket relevant informasjon om eiendommen. Grunnboka har for eksempel ikke informasjon om en eiendoms grenser.

2. Rettigheter

Det er viktig for en kjøper av næringseiendom eller utviklingseiendom å avklare hvorvidt eiendommen har de rettighetene den har behov for basert på kjøpers planer med eiendommen. Det kan være hvorvidt eiendommen har tilstrekkelig veirett, eller rett til å fremføre vann og avløp. Den elektroniske grunnboka er ikke nødvendigvis uttømmende, og man bør i enkelte tilfeller søke i andre kilder for å avdekke eventuelle rettigheter.

Dersom eiendommen ikke har tilstrekkelige rettigheter, må en kjøper vurdere om det vil la seg gjøre å erverve nødvendige rettigheter. Dersom det er negative servitutter på eiendommen, må det også vurderes om denne hindrer en utvikling og dermed bør forsøkes fjernet.

3. Kontrakter

Foreligger det kontrakter knyttet til eiendommen som vil skape problemer for et kjøp eller en utvikling av eiendommen? Det kan eksempelvis være leiekontrakter eller festekontrakter, men det kan også være kontrakt som båndlegger deler av et areal. Uansett hva slags kontrakt det er snakk om, er det vesentlig for en kjøper å avdekke eksistensen og vurdere innholdet i den.

4. Forurensning

Forurenset grunn er et stort risikomoment for en kjøper, som i verste fall kan føre til at et eiendomsutviklingsprosjekt blir et tapsprosjekt. Det som må undersøkes mht. forurensning er om det foreligger, eller er sannsynlig at det foreligger, forurensning i grunnen. Det må undersøkes om forurensningsmyndighetene har kommet med pålegg om undersøkelser eller opprydding. Det er også vesentlig å avdekke hvem forurenser i tilfelle er, og om man kan kontraktsfeste forurensningsansvar. Forurensningsmyndighetene har gjennom regelverket mulighet til å velge hvem de mener skal oppfylle pålegg fra dem.

5. Planstatus

For at en eiendom skal kunne utvikles er det vesentlig at planstatus samsvarer med planene for eiendommen. Dette må derfor avklares. Dersom en eiendom må omreguleres før en utvikling vil dette medføre vesentlig med både tid og kostnader.

Har du spørsmål knyttet til DD av eiendom eller ønsker bistand med dette – Snakk med oss