Skatt ved salg av bolig

Dette får du vite om skatt ved salg av bolig:

• Hovedregel
  • Unntak som gir skattefritak
• Botid for ektefeller og botid ved separasjon eller skilsmisse
• Brukshindring
• Skatt ved salg av fritidsbolig
• Salg av bolig eller tomt - begrensninger i skattefritaket
• Beregning av gevinst og tap på salg av bolig

Hva er hovedregelen om skatt ved salg av bolig?

Hovedregelen er at gevinst ved salg av bolig er skattepliktig, mens et eventuelt tap vil være fradragsberettiget.

• Les mer om: Person­skatt

Hvilke unntak gir skattefritak?

Det finnes imidlertid enkelte omfattende unntak fra denne regelen, som gjør at du unngår skatt ved salg av bolig. Den viktigste er at gevinsten ved salg av bolig er skattefri dersom du oppfyller eier- og brukskravet:

1. Du må ha eid boligen i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller blir avtalt
   
   
2. Du må ha brukt minst halvparten av boligen som egen bolig i minst ett av de siste to årene før realisasjonen

Boligens halvpart beregnes etter utleieverdien. Dersom disse kravene er oppfylt, vil gevinsten være skattefri. På samme måte vil et eventuelt tap ikke være fradragsberettiget når eier- og brukskravet er oppfylt.

Det samme gjelder for realisasjon av to- eller flermannsbolig, dersom eiendommen ikke har vært brukt i virksomhet, verken av eier eller av leietaker. Også salg av pendlerbolig kan være skattefritt, så lenge det oppfyller eier- og brukskravet, og den skattepliktige oppfyller vilkårene for å få fradrag for merkostnader ved å ha arbeidsopphold utenfor hjemmet.

Salg av en sekundærbolig vil imidlertid alltid være skattepliktig, med mindre boligen oppfyller kravene for pendlerbolig. En sekundærbolig er alle boliger som tilsynelatende er en helårsbolig, men som du ikke bor i. Fritidseiendommer faller ikke inn under denne kategorien.

Skatt ved salg av fritidsbolig

Ved salg av fritidsbolig er skattefritaket for gevinsten vesentlig strengere enn for fast bolig. Gevinsten ved salg av fritidsbolig vil være skattefri dersom du:

• Har eid eiendommen i minst fem år
• Har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene før realiseringen skjer

Typiske fritidsboliger er hytter og landsteder. Dersom eiendommen leies ut på permanent basis, vil eiendommen miste preget av fritidsbolig. Du vil da ikke opparbeide deg botid mens den permanente utleien foregår. Sporadisk utleie har imidlertid ingen innvirkning på botiden, så lenge eiendommen benyttes som fritidseiendom og ikke bærer preg av å være utleieeiendom.

Reglene om brukshindring gjelder ikke for fritidsboliger, men til gjengjeld kan du opparbeide deg botid på flere fritidseiendommer samtidig.

Brukshindring

Dersom vilkårene for skattefritak ikke er oppfylt på grunn av brukshindring, kan gevinsten ved salg av bolig likevel være skattefri. Dette gjelder dersom:

• Skattyteren har brukt boligen som fast bolig, men er nødt til å flytte fra den
• Skattyteren kan bevise at formålet var å bruke boligen som fast bolig, men at vedkommende ble hindret i å flytte til den

Dersom skattyteren har vært forhindret fra å bruke boligen som botid på grunn av arbeid eller helsemessige årsaker, blir denne tiden tatt med i beregningen av botid.

• Les mer om: Brukshindring og salg av bolig

Botid for ektefeller og botid ved separasjon eller skilsmisse

Ektefeller som bor hver for seg opptjener botid i hver sin bolig, samtidig som de får botid i boligen hvor den andre ektefellen bor. Tilsvarende gjelder dersom de bor i hver sin bolig før ekteskapsinngåelse, og deretter flytter sammen. Botiden vil regnes ut fra botiden til den som har bodd lengst i boligen.

Dersom en tidligere felles bolig blir realisert etter separasjon eller skilsmisse, skal den ektefellen som flytter ut av boligen godskrives den andres botid. Dette gjelder uavhengig av om:

• Den utflyttede ektefellen er eneeier eller deleier
• Boligen selges med tap
• Den utflyttede ektefellen flytter inn i egen fast bolig

Det er ingen tidsbegrensning for godskrivning av den andres botid, så lenge den som blir boende i boligen bor der uten avbrudd.

Salg av bolig eller tomt - begrensninger i skattefritaket

Ved salg av tomt vil gevinsten alltid være skattepliktig. Dersom boligen har en spesielt stor tomt, eller grunnareal, er det kun boligen med «naturlig arrondert tomt» som skal behandles etter reglene om salg av bolig.

Med «naturlig arrondert tomt» menes en uforholdsmessig stor tomt, men hvert enkelt tilfelle må vurderes konkret. Det vil for eksempel bli tatt hensyn til adkomst, boligens størrelse og beliggenhet på tomten, muligheten for ytterligere bebyggelse på tomten, og tilsvarende.

Gevinsten som er knyttet til arealet utover den naturlige arronderte tomten, vil da regnes som et tomtesalg. Tomtesalg er i utgangspunktet skattepliktig.

Arealet utover den naturlig arronderte tomten vil typisk sett kunne regnes som tomteareal dersom det er mulighet for utparsellering, det vil si å dele opp tomten slik at det kan dannes ny grunneiendom, og dersom salgsprisen reflekterer slike muligheter. Gevinsten skal da beskattes som en tomtesalgsgevinst.

Beregning av gevinst og tap på salg av bolig

Gevinst og tap beregnes ut fra differansen mellom inngangsverdien og utgangsverdien til boligen. Inngangsverdi bestemmes med utgangspunkt i det selgeren betalte for boligen. Utgangsverdi er vederlaget for den solgte boligen.

Har du spørsmål knyttet til skatt ved salg av bolig? Snakk med oss.