Hva alle utleiere bør vite om næringsleie

Kontraktsutforming

Kontraktsutforming er grunnsteinen i ethvert leieforhold, og er ofte gjenstand for forhandlinger mellom utleier og leietaker. Kontrakten bør uformes av noen med særlig kompetanse.

En godt utformet kontrakt bør tydelig definere:

• Leieperioden
• Leiesummen
• Betalingsbetingelser
• Bestemmelser om eventuell justering av leie
• Bruk av lokalene og virksomhetstype
• Vedlikeholdsansvar
• Betingelser for oppsigelse og forlengelse

Utleiere bør sørge for at kontrakten er detaljert og dekker alle tenkelige situasjoner som kan oppstå gjennom leieperioden. Det anbefales å inkludere spesifikke klausuler om tilpasning av lokaler, fremleie, og hvordan tvisteløsning skal skje.

Tilbakeføring av lokaler

Ved leieforholdets slutt, skal lokalene tilbakeføres til utleier i den stand de var ved leieperiodens start, med unntak for normal slitasje. Tvister kan oppstå når partene har ulik forståelse av hva som regnes som "normal slitasje" eller når leietaker har foretatt endringer i lokalene som ikke enkelt kan tilbakeføres. Utleier bør derfor være tydelige på krav til tilbakeføring i leiekontrakten, og eventuelt utarbeide en tilstandsrapport både ved leieperiodens start og slutt.

Godkjenning av virksomhetstype

En annen problemstilling som kan oppstå, knytter seg til om lokalene er godkjent for den type virksomhet leietakeren driver. Hvem som har ansvar for at lokalene er egnet til, og godkjent for, leietakers virksomhet bør avklares i leiekontrakten. Eventuelle begrensninger i bruk, eller krav til ombygging, bør også avtales på forhånd. Derom ansvaret ligger hos utleier, bør utleier gjøre grundig forarbeid for å forsikre seg om at deres lokaler kan brukes til den tiltenkte virksomhetstypen, herunder at nødvendige tillatelser fra Plan- og bygningsetaten foreligger.

Leieregulering

Leieregulering i løpet av kontraktsperioden kan føre til uenighet mellom partene. Det er derfor viktig å kontraktsfeste hvordan og når slik regulering kan skje. Det vil si om leien skal justeres leien iht. konsumprisindeks, endringer i markedet eller andre forhåndsdefinerte kriterier. Kontrakten bør også ha bestemmelser om hvordan uenighet om ny leie skal løses, altså om man skal følge husleielovens system eller om uenighet skal løses på annen måte, f.eks. i rettsapparatet eller i voldgift.

Depositum i næringsleiekontrakter

Leietakers manglende innbetaling av depositum kan gi utleier hevingsrett. For at utleier skal kunne kreve justering av depositum i løpet av leieperioden, må det være regulert i avtalen. Når leieforholdet opphører, er et vanlig spørsmål hvilken av partene depositumet skal utbetales til. Prosedyren for utbetaling av beløpet vil avhenge av hva som er avtalt i leiekontrakten.

Kitty Moss Sørensen Advokat og partner Eiendom og entreprise Ta kontakt

Få dypere innsikt i vår fagartikkel:
Næringsleie - Leie av næringslokaler