Når servitutter hindrer byggeplaner

Av: Codex Advokat

Strøksservitutt eller ikke – Dr. Holms hotell i Høyesterett

4. mai i år kom Høyesterett med avgjørelse i saken som gjaldt planlagt utbygging på Dr. Holms hotell på Geilo – HR-2023-847-A. Hotelleier hadde kjøpt opp nabotomten for å kunne gjennomføre den planlagte utbyggingen, men på denne tomten var det tinglyst en servitutt som hindret bruk av tomten til hotellvirksomhet. Problemstillingen var om dette var en strøksservitutt, som innebar at alle naboene i området kunne gjøre den gjeldende, eller om det var en ordinær negativ servitutt som kunne slettes av den som påheftet den.

Naboene gikk til sak mot hotellet, og mente den planlagte utbyggingen var i strid med servitutten, og at servitutten var en strøksservitutt som de kunne påberope seg. Hotelleier mente det var en ordinær negativ servitutt, som de kunne slette, da de eide eiendommen som i sin tid hadde stått bak den tinglyste servitutten. Hjemmelsgrunnlag er servituttlova, og særlig § 1 og § 4.

For å avgjøre hva slags servitutt det var snakk om, måtte Høyesterett tolke stiftelsesgrunnlaget, og det er de vanlige prinsippene for avtaletolkning som må brukes. For å tolke en negativ servitutt for å avgjøre om det er andre enn stifteren som kan påberope seg den (strøksservitutt), må det både legges vekt på avtalesituasjonen og formålet, men også om servitutten er egnet til å sikre en særskilt bo- og byggeordning i et område. En strøksservitutt skal sikre et helt område, og det er derfor ikke bare stifteren som kan påberope seg den.

Servitutten hadde denne ordlyden:

«Det kjøpte areal kan kun benyttes som hyttetomter og der kan bare oprettes inntil 2 – to – hytter med nødvendige uthus. Kjøperen har rett til å dele tomten i 2 parseller. Hus som bygges på tomten kan således ikke benyttes til hotellvirksomhet, pensjonat, kafé eller lignende. Heller ikke må tomten benyttes til revegård.

Selgeren forbeholder sig rett til å godkjenne fasadetegningene for bebyggelse på tomten. Sanitæranlegg må være anlagt slik at det kan godkjennes av helserådet.»

Høyesterett vurderte ordlyden i servitutten, og både servitutten, og øvrig ordlyd i skjøtet (hvor servitutten var inntatt) talte for at det var hensynet til konkurransesituasjonen for hotelldriften og hensynet til hotellets gjester som var bakgrunnen for servitutten. Slik Høyesterett så det var ikke servitutten egnet til å sikre hensynet til nærområdet. Konklusjonen var derfor at dette var en ordinær servitutt som stifteren kunne slette, det vil i dag si hotellet selv.

Les mer om: Eiendomsutvikling

Hvordan slette negative servitutter – strøksservitutter – som hindrer utbygging

I utbyggingsområder kan det være tinglyst servitutter som sier noe om hvor mye som kan bygges på tomten, eller hvordan bebyggelsen skal være – såkalte negative servitutter (villaklausul). Dette vil ofte være til hinder for en planlagt utbygging, så hvordan kan utbygger få slettet den?

En reguleringsplan i et utbyggingsområde vil ofte være i strid med en negativ servitutt, og spørsmålet om en reguleringsplan kan føre til bortfall av negative servitutter har vært oppe i rettsapparatet, f.eks. i den såkalte Naturbetong-dommen, Rt-2008-362. I denne saken behandlet Høyesterett spørsmålet om en utbygging i samsvar med en reguleringsplan hadde ført til at den negative servitutten (en villaklausul) var bortfalt. Det var enighet mellom partene at det hadde vært mulig å bygge ut uten å komme i strid med servitutten. En reguleringsplan i seg selv var imidlertid ikke tilstrekkelig til å anse strøksservitutter for å være bortfalt, det måtte i tilfelle være opp til lovgiver.

Det er muligheter for å slette negative servitutter, herunder strøksservitutter. Dersom det foreligger en reguleringsplan på området som er i strid med servitutten, kan man ekspropriere servitutten med hjemmel i plan- og bygningsloven § 16-2: ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan, eller ekspropriasjon med hjemmel i oreigningslova § 2 nr. 31 (for å gjennomføre boligbygging). Det er et vilkår om at ekspropriasjon er mer til «gagn enn skade», og som i alle ekspropriasjonssaker har ekspropriat krav på full erstatning for sitt økonomiske tap ved at servitutten eksproprieres.

Servitutter kan også avskipes (slettes) med hjemmel i servituttlova § 7. Her er det et vilkår om at retten skal være klart mer til skade enn gagn. Det skal også her gis vederlag til rettighetshaver, men her skal vederlaget ikke settes lavere enn verdien rettigheten har for rettighetshaver.

Negative servitutter kan være en utfordring for utbyggingsprosjekter, men i mange tilfeller er det muligheter for å få slettet de negative servituttene.