Endringer i lovverk – Ny rettspraksis gjeldende fra 2023 innen eiendom og entreprise

1. Endringer i plan- og bygningsloven

Plan- og bygningslovens kapittel 31 gjelder krav til eksisterende byggverk. I dette kapitlet er det gjort endringer som trådte i kraft 1. januar 2023. Formålet med endringen er å gjøre bestemmelsene tydeligere, både for kommuner og for tiltakshavere, og de omhandler i hovedsak vilkårene for å søke unntak for tekniske krav.

Fra lovgivers side har det vært et ønske å forenkle prosessene, og klargjøre grensene for hva som tillates uten søknad, og hva som krever søknad. Direktoratet for byggkvalitet har også laget en veileder som skal hjelpe brukerne med å vurdere om det er et søknadspliktig tiltak, og om TEK17 kommer til anvendelse.

• Veilederen kan fines her: Arbeid på eksisterende bygg (ekstern lenke)

Etter lovendringen fremgår det klarere av reglene hvilke arbeid som omfattes av byggesaksbestemmelsene. Lovgiver har samtidig tydeliggjort sammenhengen mellom ulike tiltak på eksisterende bygg og reglene i TEK17.

2. Ny rettspraksis om ekspropriasjon

Rett før jul avsa Høyesterett to avgjørelser innenfor ekspropriasjonsrettens område.

Den ene saken (HR-2022-2440-A) gjaldt spørsmålet om erstatning for en tomt innenfor et utbyggingsområde som var regulert til part, og om det skulle legges til grunn en utjevnet strøkspris (parkprinsippet) eller ikke.

Faktum i saken var at eier av tomten hadde beholdt den ved utbygging av området i 1993. Høyesterett la til grunn at reguleringen til park var en premiss for tomtesalgene i 1993, og at prisen på tomtene gjenspeilet dette. Grunneier fikk ingen erstatning for denne tomten ved ekspropriasjon nå, da vedkommende ble ansett for å ha fått betalt for den ved salg av tomtene i 1993. Å gi vederlag til utjevnet strøkspris nå, ville dermed medført at grunneier fikk betalt to ganger for samme areal. Lagmannsrettens avgjørelse ble opphevet, og saken hjemvist til ny behandling.

Den andre saken (HR-2022-2479-A) gjaldt spørsmålet om erstatning for ulempe på naboeiendom til det eksproprierte arealet, og spørsmålet om denne naboeiendommen kunne anses for å være «attverande eigedom» etter vederlagslova § 8.

I forbindelse med bygging av nytt regjeringskvartal vedtok staten å ekspropriere park- og veiareal rundt regjeringskvartalet, areal som var eid av Oslo kommune. Kommunen eide også en tredje, tilgrensende eiendom, og krevde erstatning for ulemper på «attverande eigedom». Det var krav om erstatning for redusert salgsverdi av gamle Deichmanske hovedbibliotek. Tema i saken var hva som utgjør en driftsenhet, og det eksproprierte veiarealet var en del av driftsenheten til Deichmanske.

Lagmannsretten hadde vurdert det slik at disse tre eiendommene utgjorde én driftsenhet, da veien ble ansett som nødvendig adkomst til bygningen på nabotomten. Høyesterett mente lagmannsretten ikke hadde gjort en grundig nok vurdering av spørsmålet, da det ikke var tilstrekkelig at veien var nødvendig adkomst for at den skulle bli ansett for å være samme driftsenhet. Lagmannsrettens kjennelse ble opphevet, og saken sendt tilbake til lagmannsretten.

• Les mer om: Ekspropriasjon - Hvilke rettigheter har du?

3. Statsforvalter i Oslo og Vikens vedtak om refusjon

Plan- og bygningslovens kapittel 18 gir utbygger mulighet til å kreve refusjon for kostnader til vei, vann og avløp i et utbyggingsområde. Ved utbygging av Skårersletta i Lørenskog kommune krevde kommunen refusjon for opparbeidelse av vei, vann og avløp fra bebygde eiendommer. Saken gjaldt flere eiendommer som var utbygd iht. gjeldende plan, og hvor det ikke være rom for ytterligere utbygging etter dagens regulering.

Kommunen har et mål om transformasjon av området på sikt, fra å ha en blandet bebyggelse med eneboliger og store næringsbygg, til å bli et sentrumsområde med høy og kombinert bebyggelse. Tema i saken var derfor om det kan kreves refusjon for fremtidig mulig omregulering med høyere utnyttelse av arealet.

Statsforvalter i Oslo og Viken kom til at for eiendommer som er fullt utnyttet etter gjeldende arealplaner, utløses det ikke noen ny utbyggingsrett av at infrastrukturen oppgraderes. Det er de reelle utnyttelsesmulighetene på vedtakstidspunktet som er avgjørende. Vilkåret for å kreve refusjon var altså ikke oppfylt.

• Les mer om: Kreve refusjon for teknisk infra­struktur? Dette bør du som eiendoms­utvikler vite

Snakk med oss