Hjem

Skatt ved utleie av bolig

Dersom du leier ut boligen din, vil reglene om skatteplikt være noe forskjellig avhengig av om det er snakk om korttidsutleie (kortere enn 30 dager) eller langtidsutleie (30 dager eller lengre). Forutsetningen er at leieperioden er sammenhengende. Denne artikkelen tar for seg alt du bør vite om i forbindelse med skatt på utleie av bolig.

En kvinne sitter i leiligheten sin med pappesker rundt seg.
icon

Dette får du vite om skatt ved utleie av bolig:

Langtidsutleie

For langtidsleie (30 dager eller mer) gjelder forskjellige regler avhengig av hvor stor del av boligen som leies ut. Dette er beregnet etter boligens utleieverdi på det frie markedet. Arealet er ikke direkte avgjørende for utleieverdien, men areal og verdi henger ofte sammen. Også leietakers bruk av arealet har innvirkning på utleieverdien, for eksempel leie til boligformål.

Utleieverdien for den delen du selv bor i blir beregnet etter en tenkt leieinntekt.

Langtidsutleie av en mindre del av eiendommen

Ved langtidsutleie vil utleieinntektene være skattefrie dersom eieren i utleieperioden har brukt minst halve eiendommen som egen bolig, regnet etter utleieverdi. Dette vil også gjelde ved for eksempel utleie av en tomannsbolig. Dersom de to leilighetene i tomannsboligen har samme utleieverdi, og eieren selv benytter den ene boligen, vil utleieinntektene altså være skattefri.

Langtidsutleie av hele eller en større del av eiendommen

Ved langtidsutleie av mer enn halvparten av boligen gjelder et skattefritak på kr. 20.000,- per år. Dersom leieinntektene ikke overstiger dette beløpet, vil inntektene være skattefri. Dersom denne grensen overskrides, vil alle leieinntektene være skattepliktige. Dette gjelder også inntekter fra perioder hvor mindre enn halvparten av boligen har vært leid ut.

Korttidsutleie

Ved korttidsutleie (mindre enn 30 dager) gjelder et skattefritak på kr. 10.000,- i året. Dette beløpet gjelder for boligen i hele inntektsåret, ikke per utleieforhold. Dersom leieinntekten overskrider fritaksgrensen, vil 85 % av den overskridende summen være skattepliktig som kapitalinntekt. Skattesatsen på dette er i 2020 på 22 %.

Kombinasjon av kort- og langtidsutleie

Det er fullt mulig å kombinere kort- og langtidsutleie i en bolig. Når det skal vurderes om vilkårene for skattefrihet ved langtidsutleie er oppfylt, skal inntekten fra både kort- og langtidsutleien tas med i vurderingen.

Eksempel

Petter eier en enebolig med en hybelleilighet. Hybelleiligheten leier han ut for 10.000,- i måneden, mens han selv bor i eneboligen. Ettersom hybelleiligheten er mindre enn halvparten av boligen, er denne leieinntekten skattefri.

I løpet av året reiser han på ferie, og leier derfor ut eneboligen i 4 uker for 12.000,-. Denne perioden mottar han også leieinntekt fra hybelleiligheten. Til sammen får han disse ukene 22.000,- i leieinntekt.

Når mer enn halvparten av boligen leies ut, og de totale leieinntektene utgjør mer enn 20.000,- i denne perioden, vil alle leieinntektene for hele året være skattepliktige. Dette innebærer at også leieinntekten Petter mottar fra hybelleiligheten nå vil være skattepliktig fra første krone.

Leieinntektene fra korttidsutleien og hybelleiligheten vil imidlertid bli skattlagt etter forskjellige regler.

Grensen til virksomhet

Dersom en utleier har flere utleieobjekter, må det foretas en konkret vurdering om det foreligger en utleievirksomhet. Dersom dette er tilfellet, skal inntektene beskattes som virksomhetsinntekt. Den høyeste marginale skattesatsen for virksomhetsinntekt er på 49,6 %, til forskjell fra kapitalinntekt som er på 22 %.

For at det skal foreligge en virksomhet, må utleieaktiviteten ha en viss varighet og omfang, og være egnet til å gi overskudd. Ved langtidsutleie fremgår det av Skatte-ABC at utleie ansees som en virksomhet dersom man leier ut minst fem enheter. Utleie i mindre omfang kan imidlertid også bli vurdert som virksomhet dersom andre vilkår er oppfylt, slik som høyt aktivitetsnivå.

Har du spørsmål knyttet til skatt ved utleie av bolig? Snakk med oss.

Les også