Koronaviruset – Hytteutleie og krav på tilbakebetaling

Hvilke rettigheter har man ved hytteleie i koronatiden?

Har du leid en hytte på fjellet til påsken, eller har du leid ut din egen hytte og allerede fått forskuddsbetaling? Koronaviruset har satt store begrensinger på folks muligheter til å komme på hytta. Dette reiser spørsmål om en leietaker som har forskuddsbetalt leie av hytte i påsken, kan kreve pengene tilbake.

Da man er pålagt å holde seg innenfor sin hjemkommune blir spørsmålet hvordan det planlagte leieforholdet står seg. Kan leietaker kreve pengene sine tilbake? Eller kan utleier av hytten fortsatt ha krav på pengene?

• Les mer om: Husleierett: Din store guide
• Les mer om: Eiendomsrett

Kan jeg kreve leien tilbakebetalt?

Svaret er at det er avtalen mellom leietaker og utleier som avgjør om leietaker kan kreve tilbakebetaling av betalt leie. Det er viktig at du som leietaker har oversikt over hva som er avtalt, dette kan vi i Codex Advokat hjelpe deg med.

I de fleste tilfeller kan det være vanskelig for en hytteleier å kreve pengene tilbake for den allerede betalte leie. Dette fordi koronasituasjonen er en såpass ekstraordinær hendelse som har skapt en svært spesiell situasjon i samfunnet.

Dersom det er inngått en avtale mellom utleier og leietaker om leie av hytte, er avtalen bindende mellom partene. Hytteleieavtalen går ut på at utleier plikter å stille hytta til leietakers rådighet, mot at leietaker betaler leie. Såfremt utleier stiller hytta til disposisjon for leietaker, har han oppfylt sin del av avtalen. At leietaker ikke har mulighet til å bruke den, er utenfor utleiers kontroll og bør være leietakers risiko. Utleier kan ikke bebreides for at myndighetene har innført forbud mot å reise på hytta. Hytterestriksjonene er heller ikke noe leietaker kan bebreides for, men det er mer nærliggende at leietaker skal bære risikoen for en slik restriksjon.

MERK at dersom myndigheten innfører forbud mot å leie ut hytter, vil situasjonen kunne være annerledes. Utleier kan da ikke levere sin ytelse i tråd med avtalen. Hvilket vil gi leietaker krav på å få pengene tilbake.

Hva er "force majeure"?

Media viser ved flere anledninger til uttrykket "force majeure" når det gjelder kontrakter og koronaviruset. "Force majeure" er et uttrykk for at partene fritas fra sine kontraktsrettslige forpliktelser på grunn av særlige omstendigheter som er utenfor menneskelig kontroll og som partene derfor ikke kan avverge. Det er viktig å huske på at bortfall av ansvar som følge av force majeure som hovedregel må være avtalt i leiekontrakten. Hvilket det som oftest ikke er.

Husleieloven § 2-17

Husleieloven § 2-17 bestemmer at leieforholdet er mangelfullt dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlige vedtak i medhold av lov. Myndighetene har vedtatt en forskrift (FOR-2020-03-15-294) om forbud mot opphold på fritidseiendom, hvilket gjør at forbudet kan håndheves med loven i hånd. Dersom forskriften hindrer deg i å bruke en leid hytte, er vi i kjernen av § 2-17. Disse rådighetsbegrensingene rammes derfor av bestemmelsen, hvilket vil medføre at du som hytteleier mest sannsynlig kan heve leiekontrakten etter husleielovens § 2-12. Da bortfaller plikten til å betale leie og du kan kreve den allerede innbetalte leien tilbake. Dette gjelder kun der avtalen om utleie av fritidsbolig ble inngått på et tidspunkt da leietaker ikke burde ha kjent til myndighetenes forbud.

Reiseforsikring ved hytteutleie som påvirkes av koronaviruset

Vi oppfordrer alle leietakere til å undersøke om de har reiseforsikring. Denne kan i noen tilfeller dekke tap som følge av at hytteferien må avbestilles. Det er viktig at leietaker undersøker forsikringsvilkårene og tar kontakt med sitt forsikringsselskap.

Hva kan vi i Codex Advokat bistå med?

Advokatene i Codex kan bistå både leietaker og utleier med en gjennomgang av leieavtalen. Vi vil da kunne vurdere om leietaker kan kreve pengene tilbakebetalt eller om utleier har krav på å beholde pengene.

Ta gjerne kontakt med en av våre advokater for råd og veiledning om hvordan et krav mot utleier eller leietaker kan fremmes. Om det ikke er klart ut fra avtalen at leietaker kan kreve pengene tilbakebetalt, er det alltid en mulighet for å komme til en minnelig løsning. Spesielt i disse tider, hvor dugnadsånd er viktig, bør man vise forståelse for hverandres situasjon. Vi kan hjelpe deg med å ta kontakt med utleier/leietaker og forsøke å oppnå en minnelig løsning. Det å møtes på halvveien og dele tapet kan i disse tider være en god løsning for begge parter.