Betydningen av mangelfull tilstandsrapport etter ny avhendingslov

Av: Codex Advokat

Oslo tingrett har nylig avgjort en sak angående takstmannens undersøkelsesplikt i henhold til den nye avhendingsloven. Dommen fastslår at en ikke-godkjent tilstandsrapport ikke skal tas i betraktning ved vurderingen av mangler ved eiendommen, med mindre det dreier seg om ubetydelige avvik. Dette har potensielt store konsekvenser for boligkjøpere og illustrerer behovet for grundig juridisk rådgivning innen avhendingsloven.

En dame står på et kjøkken og ser ut av vinduet. Foto

Oslo tingrett har i dom av 19. juli 2023 vurdert takstmannens undersøkelsesplikt etter ny avhendingslov og tilhørende forskrift. Sentralt for rettens vurdering var avhendingsloven § 3-10, herunder særlig bestemmelsens første ledd, andre og tredje punktum;

«Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i. Departementet kan i forskrift gje føresegner om kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum, medrekna krav til autoriserte bygningssakkunnige og innhaldet i rapportane.» (vår utheving).

I tredje punktum er det nå inntatt en forskriftshjemmel som åpner opp for å regulere hvilke krav som må være oppfylt for at en tilstandsrapport skal få virkning etter annet punktum («tydelighetsregelen»).

Dommen er ikke anket av noen av partene og er dermed rettskraftig.

Rettens vurdering

Partene var enige om at tilstandsrapporten ikke oppfylte kravene etter forskriften. Årsaken var at takstmannen hadde utelatt pålagte undersøkelser av blant annet kjeller, bad og vaskerom. Tilstandsrapporten var dermed ikke godkjent, jf. forskriften § 1-5 første ledd første punktum. Det sentrale spørsmålet for retten var hvilken virkning en ikke-godkjent tilstandsrapport skulle ha ved mangelsvurderingen.

Retten konkluderte med at rettskildene må forstås på en slik måte at det er en klar lovgivervilje at det ved mangelsvurderingen må ses bort fra innholdet i en ikke-godkjent tilstandsrapport. Dette innebærer altså at samtlige risikoopplysninger som var gitt i tilstandsrapporten måtte anses som ukjent for kjøperen ved vurderingen av om boligen var mangelfull.

Det er likevel viktig å merke seg at det i forskriften § 1-5 annet ledd er gjort unntak for de tilfeller der det er tale om avvik som er «ubetydelige sett hen til manglenes art og omfang». I slike tilfeller vil tilstandsrapporten likevel få virkning og ha betydning ved mangelsvurderingen.

Det må dermed gjøres en konkret vurdering i hver enkelt sak for å avklare hvor vidt tilstandsrapporten fremdeles er gyldig som følge av eventuelle manglende undersøkelser. Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse innenfor avhendingsloven. Ta kontakt med oss for en samtale.