Koronaviruset – Overtagelse av bolig under koronautbrudd

Kjøpe eller selge bolig under koronautbruddet

Oppfordringen fra Regjeringen er å holde seg mest mulig hjemme, og å møte færrest mulig andre mennesker for å hindre at smitte brer seg i befolkningen.

Det er imidlertid fullt mulig å overta bolig selv om vi har utbrudd av korona.

Vi anbefaler dog at det tas noen forholdsregler slik at smittevernhensyn ivaretas.Eiendom Norge har lagt føringer for hvilke hensyn som bør tas i kontakt mellom partene i eiendomshandelen.

Det er viktig at smittevernhensyn følges nøye:

• Påse at det er minst 2 meter i avstand mellom personene som deltar.
• Ikke bytt papir og penn (ikke benytt samme Ipad el.).
• Er en av partene syke skal avtalen kanselleres.
• Alt bør være klargjort på forhånd, sik at tiden man tilbringer sammen minimeres.
• Antallet som er fysisk tilstede bør begrenses til det som er strengt juridisk nødvendig.

Eiendom Norge har også utarbeidet retningslinjer for selve overtakelsen av bolig.

Retningslinjer for overtakelse:

• Alle kunder som har kjøpt eller solgt og som ennå ikke har overlevert, skal snarest mulig informeres om konsekvens av smittefare ved overtakelse.
• Hvis kjøper er i karantene eller viser tegn på smitte på overtakelsestidspunkt, må vedkommende sende stedfortreder med fullmakt til overtakelsen.
• Hvis selger er, blir eller viser tegn på smitte før overtakelse må dette meldes umiddelbart til megler. Megler skal umiddelbart informere kjøper.
• Selger er ansvarlig for å levere boligen i kontraktsmessig stand, dvs. uten smittefare for kjøper. Ved smitte må boligen være fraflyttet i 14 dager og nøye vasket før overtakelse.

Manglende overtakelse kan utgjøre et kontraktsbrudd – hvem er ansvarlig?

Dersom boligen du skal overta ligger i en kommune som har vedtatt innreiseforbud, kan ikke overtakelse gjennomføres fysisk dersom det ikke gis særskilt tillatelse for dette.

Dersom kjøper ikke vil overta boligen uten å fysisk være til stede, oppstår spørsmålet om den manglende fysiske overtakelsen utgjør et kontraktbrudd på selger eller kjøpers hånd, alt ettersom hvem som faktisk lovlig kan komme inn i kommunen og foreta overlevering/overtakelse av boligen. Ofte er nettopp manglende overtakelse til avtalt tid et kontraktsbrudd som kan betinge et erstatningsansvar eller andre krav etter avhendingsloven.

Slike innreiseforbud som enkelte kommuner i dag har vedtatt på ubestemt tid, vil etter en konkret vurdering kunne utgjøre grunnlag for at den mye omtalte reglen "force majeure" kommer til anvendelse. Regelen går ut på at en kontraktspart blir fri for erstatningsansvar for sitt kontraktsbrudd, dersom kontraktsbruddet skyldes en hendelse som er utenfor kontraktspartens kontroll. Videre er det et krav om at kontraktsparten ikke kunne ha tatt i betraktning hindringen ved avtaleinngåelsen, samt at det ikke er rimelig å forvente at kontraktsparten kan overvinne eller unngå følgene av hendelsen. At en kommune har vedtatt et innreiseforbud grunnet Covid-19, kan følgelig verken kjøper eller selger noe for.

Fritak for erstatningsansvar for hendelser utenfor kjøpers/selgers kontroll er regulert i avhendingsloven, jf. avhendingsloven § 54 jf. § 4-5.

"§ 4-5.Skadebot​

(1) For anna enn indirekte tap som nemnt i § 7-1, kan kjøparen krevje skadebot på grunn av forseinkinga utan at det ligg føre skyld på seljarens side. Dette gjeld likevel ikkje så langt seljaren godtgjer at forseinkinga oppstod på grunn av ei hindring utanfor seljarens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at seljaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at seljaren kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa."

Det er viktig å presisere her at ovennevnte regel ikke gjør kjøper fri fra å overta boligen i sin helhet. Plikten til å overta kan kun suspenderes frem til hindringen, eksempelvis innreiseforbudet, forhindrer overtakelse.

Kan du overta boligen uten å være fysisk til stede?

Overtakelse kan følgelig skje uten at partene møtes fysisk ved boligen. Å overta en bolig uten å være fysisk til stede slik at kjøper kan befare den for mangler, er imidlertid risikofylt for kjøper. Straks boligen er overtatt, har selger instruksjonsrett på kjøpesummen samtidig som kjøper fra overtakelse bærer risikoen for boligen.

Et annet viktig forhold å merke seg, er også at reklamasjonsfrister for eventuelle mangler ved boligen løper ved overtakelse. Dette kan skape problemer for kjøper dersom kjøper frem i tid oppdager mangler som kanskje hadde lett blitt oppdaget ved undersøkelse av boligen ved overtakelse. Det er da en risiko for at selger påberoper seg for sen reklamasjon.

På den annen side kan det hende selger har et stort behov for å bli kvitt boligen til avtalt tid. Dette eksempelvis fordi selger har kjøpt en annen bolig og har raskt behov for kjøpesummen. Selgers behov for å bli kvitt boligen er et rettslig moment som må tas med i betraktningen av om kjøper kan unnlate å overta boligen uten å pådra seg erstatningsansvar, jf. avhendingsloven § 5-4 (2) bokstav b.

Overtakelse blir umuliggjort? Få bistand

Dersom boligkjøpere og selgere i dag havner i en situasjon hvor overtakelse blir umuliggjort grunnet et innreiseforbud, anbefaler vi at partene innleder dialog om hvordan de sammen best kan løse dette.

Dersom dette ikke lar seg løse, kan vi i Codex bistå med å foreta en vurdering av hva man rettslig sett har rett og plikt til å gjøre eller ikke. Vi har også i disse tider hjulpet flere boligkjøpere og selgere med å finne gode løsninger ut fra deres konkrete behov i de ulike sakene.

• Les mer om: Selge bolig selv

Har du spørsmål knyttet til overtagelse av bolig? Snakk med oss.