Koronaviruset – Overtakelse av hytte under koronautbrudd

Den 15. mars 2020 ble det vedtatt en ny forskrift om karantene, isolasjon og forbud mot opphold på fritidseiendommer mv. Forskriftens § 5 inneholder et forbud mot å oppholde seg på en fritidseiendom som befinner seg i annen kommune enn sin egen hjemkommune. Strengt nødvendig vedlikehold eller tilsyn som er nødvendig for å avverge store materielle skader, tillates.

Den 19. mars 2020 ble denne bestemmelsen endret, og forskriftens § 5 lyder nå slik:

"§ 5. Forbud mot opphold på fritidseiendom i annen kommune enn hjemstedskommunen.

Personer forbys å overnatte på fritidseiendom i annen kommune enn der vedkommende er folkeregistrert. Strengt nødvendig vedlikehold eller tilsyn som er nødvendig for å avverge store materielle skader tillates.

Personer som er i karantene etter § 2 fordi de deler husstand med en som er bekreftet smittet av SARS CoV-2-virus, kan likevel overnatte i fritidseiendom i annen kommune i perioden den smittede er i isolasjon etter § 4 i forskriften."

Hele forskriften har nå trådt i kraft, og gjelder til 13. april 2020.

• Les mer om: Koronaviruset: Spørsmål og svar

Kan man med bakgrunn i ovennevnte dra på hytte og gjennomføre overtakelse?

Da den opprinnelige forskriften først ble vedtatt, reiste det spørsmål om hvorvidt overtakelse kan gjennomføres når hytten befinner seg i en annen kommune enn i hjemkommunen. Da § 5 ble endret, og det ble presisert at "personer forbys å overnatte på fritidseiendom i annen kommune enn der vedkommende er folkeregistrert", avklarte man samtidig at overtakelse av hytte kan gjennomføres.

Eiendomsbransjen har utformet retningslinjer som skal sikre at overtakelse kan skje på en mest mulig sikker måte.

Retningslinjer for overtakelse er som følger:

• Alle kunder som har kjøpt eller solgt og som ennå ikke har overlevert, skal snarest mulig informeres om konseskvens av smittefare ved overtakelse.
• Hvis kjøper er i karantene eller viser tegn på smitte på overtakelsestidspunkt, må vedkommende sende stedfortreder med fullmakt til overtakelsen.
• Hvis selger er, blir eller viser tegn på smitte før overtakelse må dette meldes umiddelbart til megler. Megler skal umiddelbart informere kjøper.
• Selger er ansvarlig for å levere boligen i kontraktsmessig stand, dvs. uten smittefare for kjøper. Ved smitte må boligen være fraflyttet i 14 dager og nøye vasket før overtakelse.

Videre er det også viktig at andre smittevernhensyn følges nøye:

• Påse at det er minst 2 meter avstand mellom personer som deltar.
• Ikke bytt papir og penn (ikke benytt samme Ipad el.).
• Er en av partene syke skal avtalen kanselleres.
• Alt bør være klargjort på forhånd, sik at tiden man tilbringer sammen minimeres.
• Antallet som er fysisk tilstede bør begrenses til det som er strengt juridisk nødvendig.

Innreiseforbud i enkelte kommuner

Enkelte kommuner har opplyst at de ikke vil tillate overtakelse. Enkelte kommuner har også innført innreiseforbud, og innreiseforbudet blir håndhevet strengt. Det gis få unntak, og det gis så vidt vi er kjent med ikke unntak for å gjennomføre overtakelse. Det anbefales at man uansett tar kontakt med kommunen for å avklare om det foreligger innreiseforbud eller om kommunen ikke tillater overtakelse.

I kommuner med innreiseforbud er det fattet vedtak av kommuneoverlege. Innreiseforbud er hjemlet i Smittevernloven § 4-1 femte ledd som gir kommuneoverlegen, i kommunestyret sitt sted, hjemmel til å iverksette ulike tiltak i hastesaker, når det er nødvendig for å forebygge en allmenn farlig smittsom sykdom eller motvirke til at den blir overført i befolkningen. Aktuelle tiltak fremkommer av bestemmelsens første ledd bokstavene a til e.

Manglende overtakelse kan utgjøre et kontraktsbrudd – hvem er ansvarlig?

Dersom hytten du skal overta ligger i en kommune som har vedtatt innreiseforbud, kan ikke overtakelse gjennomføres fysisk dersom det ikke gis særskilt tillatelse for dette.

Dersom kjøper ikke vil overta boligen uten å fysisk være til stede, oppstår spørsmålet om den manglende fysiske overtakelsen utgjør et kontraktsbrudd på selger eller kjøpers hånd, alt ettersom hvem som faktisk lovlig kan komme inn i kommunen og foreta overlevering/overtakelse av hytten. Ofte er nettopp manglende overtakelse til avtalt tid et kontraktsbrudd som kan betinge et erstatningsansvar eller andre krav etter avhendingsloven.

Slike innreiseforbud som enkelte kommuner i dag har vedtatt på ubestemt tid, vil etter en konkret vurdering kunne utgjøre grunnlag for at den mye omtalte regelen "force majeure" kommer til anvendelse. Regelen går ut på at en kontraktspart blir fri for erstatningsansvar for sitt kontraktsbrudd, dersom kontraktsbruddet skyldes en hendelse som er utenfor kontraktspartens kontroll.

Videre er det et krav om at kontraktsparten ikke kunne ha tatt i betraktning hindringen ved avtaleinngåelsen, samt at det ikke er rimelig å forvente at kontraktsparten kan overvinne eller unngå følgene av hendelsen. At en kommune har vedtatt et innreiseforbud grunnet Covid-19, kan følgelig verken kjøper eller selger noe for.

• Les mer om: Koronaviruset: En force majeure-hendelse?

Fritak for erstatningsansvar for hendelser utenfor kjøpers/selgers kontroll er regulert i avhendingsloven, jf. avhendingsloven § 54, jf. § 4-5.

"§ 4-5. Skadebot​

(1) For anna enn indirekte tap som nemnt i § 7-1, kan kjøparen krevje skadebot på grunn av forseinkinga utan at det ligg føre skyld på seljarens side. Dette gjeld likevel ikkje så langt seljaren godtgjer at forseinkinga oppstod på grunn av ei hindring utanfor seljarens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at seljaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at seljaren kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa."

Det er viktig å presisere her at ovennevnte regel ikke gjør kjøper fri fra å overta eiendommen i sin helhet. Plikten til å overta kan kun suspenderes frem til hindringen, eksempelvis innreiseforbudet, forhindrer overtakelse.

Overtakelse kan følgelig skje uten at partene møtes fysisk ved eiendommen. Å overta en eiendom uten å være fysisk til stede slik at kjøper kan befare den for mangler, er imidlertid risikofylt for kjøper. Straks boligen er overtatt, har selger instruksjonsrett på kjøpesummen samtidig som kjøper fra overtakelse bærer risikoen for eiendommen.

Et annet viktig forhold å merke seg, er også at reklamasjonsfrister for eventuelle mangler ved boligen løper ved overtakelse. Dette kan skape problemer for kjøper dersom kjøper frem i tid oppdager mangler som kanskje lett hadde blitt oppdaget ved undersøkelse av eiendommen ved overtakelse. Det er da en risiko for at selger påberoper seg for sen reklamasjon.

På den annen side kan det hende selger har et stort behov for å bli kvitt eiendommen til avtalt tid. Dette eksempelvis fordi selger har kjøpt en annen eiendom og har raskt behov for kjøpesummen. Selgers behov for å bli kvitt eiendommen er et rettslig moment som må tas med i betraktning om kjøper kan unnlate å overta boligen uten å pådra seg erstatningsansvar, jf. avhendingsloven § 5-4 (2) bokstav b.

Dersom boligkjøpere og selgere i dag havner i en situasjon hvor overtakelse blir umuliggjort grunnet et innreiseforbud, anbefaler vi at partene innleder dialog om hvordan de sammen best kan løse dette. Dersom dette ikke lar seg løse, kan vi i Codex bistå med å foreta en vurdering av hva man rettslig sett har rett og plikt til å gjøre eller ikke. Vi har også i disse tider hjulpet flere boligkjøpere og selgere med å finne gode løsninger ut fra deres konkrete behov i de ulike sakene.

Har du spørsmål knyttet til overtakelse av hytte? Snakk med oss.